Zpřísnění podmínek poskytování hypoték

Kvůli rostoucí ceně nemovitostí, která je u nás nejrychlejší z celé Evropské unie, a nadhodnocení cen bytů Česká národní banka zpřísňuje doporučení na poskytování hypoték. Chce se tak vyhnout rizikovým půjčkám, které by lidé nebyli schopni splácet ze svých běžných příjmů.

Banky žadatelům poskytnou úvěr v maximální výši 90 % ceny nemovitosti (ukazatel LTV, loan to value), přičemž těchto hypoték by mělo být maximálně 15 % z celkového počtu poskytnutých úvěrů. Zbytek musí mít LTV 80 % nebo nižší.

V říjnu 2018 ČNB přidala doporučení, že celková půjčená částka nesmí přesáhnout devítinásobek čistého ročního příjmu žadatele. Zároveň by podíl splátky dluhu na čistém měsíčním výdělku neměl překročit 45 %. Člověk s čistým příjmem 25 000 Kč měsíčně by si tak mohl půjčit maximálně 2 700 000 Kč a měsíčně splácet 11 250 Kč.

Podle ředitele sekce finanční stability ČNB Jana Fraita tato pravidla nezhorší dostupnost bydlení, protože ta se odvíjí od příjmů žadatelů a cen nemovitostí. Pokud bude mít méně lidí přístup k hypotékám, spíše to sníží ceny nemovitostí, aby si je vůbec někdo mohl dovolit koupit.

Optimální výše hypotéky

Na co je tedy třeba myslet, když si pořizujete investiční byt na hypotéku? O tom, proč a jak investovat do nemovitostí a jaké byty vybírat, jsme už psali. Při financování hypotékou je třeba myslet na to, že celkově zaplatíte o stovky tisíc více, než kdybyste použili vlastní zdroje.

Optimální výše LTV je 80 %, měli byste tedy mít 20 % vlastních zdrojů. Obecně čím nižší LTV máte, tím lepší podmínky vám banka poskytne, budete mít nižší úrok i nižší měsíční splátku. Například při koupi nemovitosti v hodnotě 4 milionů korun a 90 % LTV je podle srovnání hypoték na webu ChytryHonza.cz nejnižší úroková míra 3,29 %. Měsíčně tak budete splácet 15 700 Kč. Při LTV 80% a nižší se dostanete i na úrok 2,59 %

Pokud budete kupovat více nemovitostí a ty pronajímat, můžete u banky narazit na investiční hypotéku.

“U těchto hypoték jsou horší podmínky a kratší splatnost. Řadíte se ke statusu "obchodník s nemovitostmi", kdy jsou podmínky již jiné. Pokud ale kupujete jednu nemovitost, není rozdíl v tom, jestli v ní budete sami bydlet nebo ji pronajímat,” vysvětluje Daniel Horňák, hypoteční specialista ChytryHonza.cz.

Nájemné vám hypotéku nezaplatí

Někteří lidé mají představu, že výši nájemného pak nastaví tak, aby jim pokryla měsíční splátku hypotéky. Proces je ale obrácený. “Nájemné je potřeba nastavit podle tržní ceny, takže je nutné naopak vybírat byty tak, aby to cenově vycházelo. Záleží také, jestli je byt čistě investiční, nebo ho majitelé do budoucna plánují třeba pro své děti. V tom případě se spokojí třeba i s částečným pokrytím hypotéky a něco doplatí,” vysvětluje Jaroslav Robert, produktový ředitel Ideální nájemce.cz.

Obchodní ředitel služby Ideální nájemce.cz Petr Kubišta k tomu dodává:

“Záleží, jestli investičně spekulujete na cenu nájmu a chcete mít zisk přímo z pronájmu, nebo cílíte na změnu hodnoty nemovitosti, tím pádem může být nájem nižší než splátka hypotéky, protože nemovitost za X let prodáte výrazně dráž a investice se vám vrátí potom.”

Pokud chcete být v zisku jen díky nájemnému, nezapomeňte ke splátce hypotéky připočítat ještě náklady, které máte s pořízením nemovitosti, pojištění nemovitosti, opravy, vybavení, daně a fond oprav.

Vyplatí se pořídit investiční byt na hypotéku?

S ohledem na zpřísňování podmínek poskytování hypoték a vývoj realitního trhu se pravděpodobně bude snižovat počet lidí, kteří kupují byt na investici.

“Má na to vliv jednak rostoucí cena nemovitostí, kdy již není tak výhodně koupit byt na investici, a dále ceny hypoték, která jsou méně výhodné a prakticky se již nevyplatí vzít nemovitost na úvěr a následně ji pronajímat. Výnos z pronájmu se blíží splátce hypotéky a pokud nebudete mít byt pronajatý, můžete jít do ztráty,” varuje Daniel Horňák.

Petr Kubišta předpokládá, že se sice opravdu bude snižovat počet lidí, kteří kupují byt na investici, ale ne počet prodaných bytů. Bohatší lidé tedy budou pravděpodobně kupovat více bytů.

Pokud se nyní rozhodnete koupit byt na investici a pronajímat ho, počítejte s tím, že samotný výnos z pronájmu vám nepokryje veškeré náklady, ale investice se vám díky rostoucí ceně nemovitostí vrátí až při jejím prodeji. Ještě před nákupem si můžete spočítat tržní cenu nájemného, které byste za vybraný byt dostali.