Paušální vs. skutečné – kde je rozdíl?

Stejně jako živnostníci máte dvě možnosti uplatňování výdajů – můžete uplatňovat skutečné nebo paušální výdaje. Odečet skutečných výdajů se doporučuje všem, u kterých tyto skutečné výdaje přesáhnou hodnotu 30 % příjmů z nájmu, ovšem tato forma je náročnější na vedení evidencí a na případné prokázání finančnímu úřadu.

Paušální výdaje z pronájmu

Nejjednodušší možností je využití paušálního odečtu nákladů ve výši 30 %, které můžete uplatnit maximálně do výše 600 tisíc korun (takový je strop stanovený zákonem o dani z příjmů - byl stanoven na úroveň příjmů 2 mil Kč). Při příjmech větších než 2 mil Kč jsou paušální výdaje pořád možné, ale jejich strop je stále pouze jen 600 tisíc korun. Při uplatnění paušálních nákladů je nutné vést si evidenci příjmů a pohledávek a zaniká vám tím možnost si do nákladů zahrnout paušální výdaje na dopravu a platby za správu domu i odpisy nemovitosti.

Skutečné výdaje z pronájmu

V tomto případě je nutné vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu. Navíc oprávněnost těchto nákladů musíte být schopni prokázat finančnímu úřadu zpětně 3 roky, a 8 let při vykázání daňové ztráty. Daňový poradci doporučují dokonce uchovávat dokumenty až 10 let pro maximální bezpečnost v případě, že by je po vás finanční úřad vyžadoval.

{{affil_card}}

Jaké skutečné náklady si můžete započítat?

Základní pravidlo pro uplatňování skutečných výdajů je, že jsou to nezbytné, prokazatelné a odůvodněné výdaje, potřebné pro dosažení, zajištění a udržení příjmů.

Příklady mohou být následující:

• Roční odpisy nemovitosti – nejčastěji na 30 let, rovnoměrně, první rok můžete uplatnit 1,4 % z pořizovací ceny, další roky 3,4 %.
• Úroky z hypotéky, kterou jste si vzali na pořízení nemovitosti a poplatky za vedení hypotečního účtu. Tyto lze uplatňovat jen za dobu pronájmu.
• Provize realitnímu makléři za obsazení bytu novým nájemníkem.
• Náklady na vnitřní vybavení bytu, jako je nábytek, spotřebiče a jiné. Pro jednorázové uplatnění nesmí hodnota takového zboží přesáhnout částku 80.000,- Kč. I v případě vyšší hodnoty nemusíte být zklamáni a zahazovat doklady, takové výdaje lze zahrnout do odpisovaného majetku a rozdělit hodnotu do více let.
• Náklady na opravy a údržbu včetně všech použitých materiálů. Zde není žádný limit, musí se však jednat o uvedení do původního stavu (nesmí být nic vylepšováno).
• Rozsáhlejší stavební úpravy s hodnotu převyšující 80 000 Kč musíte zahrnout do hodnoty nemovitosti a do odpisů a ne přímo jako náklad.
• Správcovský poplatek.
• Odměny výboru SVJ/družstva.
• **Pojištění** nemovitosti.
• Zaplacená daň z nemovitosti.
• Paušální výdaje na dopravu motorovým vozidlem. Vozidlo musíte vlastnit a být schopni dokázat, že jej používáte například na kontroly pronajímané nemovitosti.
• 5 000 Kč měsíčně - pokud auto používáte pouze na správu pronájmu
• 4 000 Kč měsíčně - pokud auto využíváte i pro soukromé účely

Komu se vyplatí skutečné náklady a komu naopak ne?

V určitých případech je finančně výhodnější uplatňovat paušální výdaje. Jde zejména o tyto skupiny lidí:

Nevyplatí se zejména:

• Obdarovaným - pokud vám nemovitost, kterou pronajímáte byla darována a tento dar byl osvobozen od daně z příjmu nemůžete hodnotu nemovitosti odepisovat jako náklad. V tomto případě se skutečné náklady nevyplatí, jelikož odpisy tvoří většinovou část nákladů skutečných.
• Seniorům nebo lidem bez dalších příjmů - pokud nemáte žádné nebo máte jen velmi malé další příjmy, taktéž se vám pravděpodobně nevyplatí uplatňovat skutečné výdaje – toto platí v případě, že bytů nepronajímáte několik. Daňová sleva na poplatníka (v posledních letech se zvětšuje) vám totiž v případě absence dalších příjmů pravděpodobně dostatečně pokryje příjem z nájmu, takže na daních zaplatíte nízkou nebo nulovou částku.
• Pokud nepatříte do některé výše zmíněné skupiny pronajímatelů, doporučujeme začít uvažovat o použití skutečných výdajů. Kolik můžete ušetřit záleží na spoustě okolností. Níže naleznete zjednodušený příklad, jak velká může úspora být.

{{naceneni_card}}