Daň z pronájmu bytu v roce 2021: Jak na to?

12. únor 2021 Jak pronajímat byt

Rok se s rokem sešel a blíží se doba na podání daňového přiznání. Pokud pronajímáte byt, je nutné do přiznání zařadit i váš příjem z pronájmu. Jeho nepřiznání vám může přinést nejen nepříjemnou konverzaci s finančním úřadem, ale také úroky z prodlení a penále. Jak se letos vypořádat s daní z pronájmu a jaké náklady si můžete započítat?

Daň z pronájmu bytu v roce 2021: Jak na to?

Jak je to s daní z příjmu z pronájmu za rok 2020

Příjmy z pronájmu se započítávají do úhrnu vašich celkových ročních příjmů. Mezi čisté příjmy se počítá nájemné bez záloh na vodu a energie, ale jen v případě, že energie nájemníkovi vyúčtováváte. Pokud máte zálohy stanoveny paušální částkou a nevyúčtováváte přeplatek nebo nedoplatek, pak je daňovým příjmem jak nájem, tak zálohy na energie. Ve smlouvě by tedy měla být zvlášť vymezena částka za nájemné a částka za energie.

Přiznání příjmů z pronájmu se pro obyčejné pronajímatele (tj. pro ty, kteří nemají pronájem jako podnikaní) řeší podle § 9 Zákona o daních z příjmů. Konkrétně příjmy z pronájmu vyplňujete do přílohy č. 2 daňového přiznání. Kolik přesně za pronájem zaplatíte na daních záleží na spoustě dalších faktorů – slevy na dani, snížení základu daně a ostatní příjmy. Z příjmů z pronájmu nemusíte platit sociální a zdravotní pojištění, ať už jste OSVČ nebo zaměstnanec.

Podle daňového řádu musí být přiznání podáno do prvního pracovního dne následujícího po 31. březnu. Pro přiznání za rok 2020 to vychází přesně na 1. 4. 2021. Pokud byste to nestihli, nezoufejte, přiznání můžete stále podat do 1.5.2021 elektronicky. V připadě, že vám přiznání zpracovává a podává daňový poradce na základě plné moci, máte tuto lhůtu o 3 měsíce delší, tedy do 1. 7. 2021.

Nepřiznání daně z pronájmu

Kladete si otázku: “Jak legálně pronajímat byt a neplatit žádné daně?” – odpověď je jednoduchá: pokud nechcete mít opletačky s finančním úřadem, daň z příjmu plynoucího z pronájmu přiznávat dle zákona 586/1992 Sb. o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů prostě musíte.

Pronajímání na černo se vám totiž může šeredně prodražit. Pronájem bez řádné nájemní smlouvy dává vychytralým nájemníkům velký prostor byt poničit nebo přestat platit nájem. Spory v případech, kde neexistuje nájemní smlouva nebo je smlouva nekvalitně sepsaná, se velmi těžko řeší. Navíc pak hrozí riziko, že vás naštvaný nájemník udá, že pronajímáte načerno.

Pokud na vás přijde kontrola z finančního úřadu, zisk z pronájmu vám dopočítá. Doměřená daň je ve výši 15 % ze základu daně – ten je stanoven ze srovnatelných cen v lokalitě a náklady finanční úřad buď odhadne, nebo vezme paušálních 30 %. Dále je třeba počítat se sankcemi, které s doměřenou daní souvisejí. Jedná se o úroky z prodlení a penále. Výše úroků z prodlení je stanovena ve výši repo sazby vyhlášené ČNB (aktuálně 0,25 %), zvýšená o 8 %. Úrok z prodlení běží od původní doby splatnosti daně. Kromě úroku navíc zaplatíte i 20% penále z doměřené daně. Na daních tedy v konečném důsledku doplatíte částku i mnohonásobně vyšší, než by byla výše daně přiznané rovnou.

Kalkulačka daně z pronájmu bytu

Pokud jste doufali, že si daň z pronájmu spočítáte na jednoduché kalkulačce, zklameme vás. Kalkulačka pro výpočet pouze daně z pronájmu neexistuje, jelikož daň se počítá ze všech vašich příjmů. Pokud byste si chtěli spočítat celkovou daň z příjmu, do které spadají i příjmy z pronájmu, použijte tuto jednoduchou kalkulačku.

Paušální výdaje nebo skutečné?

Stejně jako živnostníci máte dvě možnosti uplatňování výdajů – můžete uplatňovat skutečné nebo paušální výdaje. Odečet skutečných výdajů se doporučuje všem, u kterých přesáhnou výdaje 30 % příjmů z nájmu, ovšem tato forma je náročnější na vedení účetní evidence.

Paušální výdaje z pronájmu – 30 % a máte hotovo

Nejjednodušší možností je využití paušálního odečtu nákladů ve výši 30 %, které můžete uplatnit maximálně do výše 600 tisíc korun. Při uplatnění paušálních nákladů je nutné si vést evidenci příjmů a pohledávek a zaniká vám tím možnost si do nákladů zahrnout paušální výdaje na dopravu a platby do fondu oprav.

Skutečné výdaje z pronájmu – bez práce nejsou koláče

Pro některé pronajímatele může být výhodnější uplatnit reálné náklady, ale v tomto případě je nutné vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu. Navíc oprávněnost těchto nákladů musíte být schopni prokázat finančnímu úřadu zpětně 3 roky, a 8 let při vykázání daňové ztráty.

Uplatňování reálných nákladů je hodně práce navíc, ale úspora za to může stát. Kolik můžete ušetřit se dočtete v článku od Hypoindexu. Pokud zjistíte, že je pro vás výhodnější uplatňovat reálné náklady, doporučujeme se o dalším postupu poradit s daňovým poradcem, který vám daň z pronájmu pomůže co nejvhodněji optimalizovat.

Jaké skutečné náklady si můžete započítat?

  • poplatky realitní kanceláři
  • odpisy nemovitosti
  • úroky hypotéky na pořízení nemovitosti
  • náklady na vybavení, jako je například nábytek
  • náklady na opravu a údržbu
  • pojištění nemovitosti
  • daň z nemovitosti
  • paušál na provoz automobilu
  • a další

Formu odečtů můžete i měnit, ale je s tím spojená administrativa navíc. Pokud jeden rok uplatníte náklady skutečné a další rok by vám lépe vyšly paušální, musíte podat dodatečné daňové přiznání za předcházející rok, a základ daně se bude se upravovat dle § 23 odst. 8 písm. b) bodu 2 Zákona o daních z příjmů o případné neuhrazené pohledávky a závazky.

Chcete na pronájmu vydělávat více?

Optimalizace daní není naší specializací. Zato jsme profesionálové v oblasti pronajímání a rádi vás ochráníme před neplatiči, poničením bytu nebo výpadkem příjmu při neobsazenosti. Pečujeme o portfolio bytů v hodnotě přes 6 miliard korun a věří nám již více než 1 000 majitelů.

Zjistěte, jak díky službě Ideální nájemce pronajímat

  • bez rizika
  • bez zbytečné námahy
  • s větším ziskem

Snížení základu daně při pronájmu

Daň se platí ze zisku, tedy z rozdílu mezi příjmy a výdaji. Tomuto rozdílu se říká základ daně, který je možné dále snížit o tzv. odčitatelné položky dle § 15 Zákona o dani z příjmů.

Mezi tyto položky se řadí například:

  • dary poskytnuté neziskovým organizacím, spolkům, školám aj.
  • soukromé životní pojištění splňující podmínky stanovené v zákoně (do 24 000 Kč)
  • penzijní připojištění: částka placená nad 1 000 Kč měsíčně snižuje základ daně (max. ale 24 000 Kč za rok)
  • úroky z hypotéky: platí pouze pokud hypotéku čerpáte na byt či dům, kde sami bydlíte, případně poměrově, pokud čerpáte na bytový dům a sami v něm obýváte jeden z bytů
  • bezplatné darování krve (3 000 Kč / jeden odběr)

Slevy na dani z pronájmu

Pokud daníte zisky z pronájmu, můžete použít všechny obvyklé slevy na dani. Po všech úpravách základu daně, který zaokrouhlíte na celé stokoruny dolů, vypočtete daň ve výši 15 %. Výše daně však ještě není konečná, můžete ji snížit o slevy na dani. Každý člověk má nárok minimálně na základní slevu na poplatníka, která činí 24 840 Kč za rok. Dále existují slevy na děti, na manžela či manželku (pokud má celkový roční příjem méně než 68 000 Kč), sleva na zaplacené školkovné atd.

DPH a pronájem bytu

Na pronájem je navázaná i problematika DPH. U fyzických osob se s ní však setkáme spíše zřídka, a to pouze v případě, že majitel nemovitosti i nájemník jsou plátci DPH a nájemník přitom využívá nemovitost pro svoji ekonomickou činnost. Pak se mohou dohodnout na tom, že nájemce bude fakturovat částku s DPH.

Nevíte kudy kam? Nechte si poradit od odborníka

Pro ty, co nejsou zběhlí v účetnictví, mohou být pojmy jako daň z nabytí nemovitosti, daň z převodu nemovitosti nebo daň z příjmu velkými neznámými, a v takovém případě je určitě lepší si na pomoc pozvat specialistu z oboru, tedy daňového poradce.

Proč oslovit právě daňového poradce, když zpracovat přiznání zvládne i dobrá účetní?

“Pravdou je, že podle zákona účetní zpracovávat daňová přiznání nesmějí. Na to mají na základě úspěšně složených zkoušek oprávnění právě daňoví poradci. Navíc daňové zákony jsou dnes už tak složité, že vyznat se v nich je opravdu náročné. Než nad těmito věcmi strávit hodiny času, je lepší obrátit se na odborníky. Daňoví poradci musí být také ze zákona pojištění, pokud by klientovi způsobili nějakou škodu v souvislosti s daněmi, zatímco účetní na riziko spojené s daněmi pojišťovny nepojistí,” vysvětluje problematiku daňová poradkyně Ing. Jana Lipenská.

Daňoví poradci vám přiznání nejen zpracují, ale také poradí, jak využít všechny zákonné možnosti pro optimalizaci a snížení daní, upozorní vás na rizika a zároveň vás mohou na základě plné moci zastupovat v jednání s finančním úřadem.

12. únor 2021 Jak pronajímat byt

 

 

JSME IdealníNájemce.cz
  • graf
    1498
    Aktuálně se staráme
    o 1498 bytů
  • 100 procent
    100%
    100 % našich majitelů dostává peníze včas
  • čas
    60h
    Naši klienti s námi šetří průměrně 60 hodin času ročně
Zjistit více o Ideálním nájemci