Mám v bytě problémového nájemníka, co s tím?
Jaké jsou typy problémových nájemníků?
Dříve či později se každý pronajímatel setká s nějakou formou problémového nájemníka. Bohužel často je řešení problémových nájemníků zdlouhavé a náročné, proto je dobré se již při sjednání nájmu připravovat na potencionální složitou situaci. S jakými typy problémů se tedy při pronajímání bytu můžete setkat?
1. Neplatiči nájmu
Neplatiči nájmu jsou největší skupinou problémových nájemníků. Nejhorší jsou ti, kteří cíleně přechází z jednoho nájmu do druhého a neplatí nájemné. Vědí již, jak to chodí a umí se situací manipulovat tak, aby v bytě zůstaly dlouhé měsíce, někdy i roky bez zaplacení nájemného.
Nemusíte však při první nepřijaté platbě hned chytat paniku. Je však potřeba zbystřit a začít komunikovat. Zjistěte, kde je problém a zda se dá domluvit na rozumném řešení pro obě strany. Podrobněji se neplatičům věnujeme v samostatném článku.
Prevence proti neplatičům:
Prověřte si nájemníka - využijte naši službu pro ověření nájemníka
Mějte dobře sepsanou nájemní smlouvu - Využijte naše vzory smluv
Sledujte platební morálku - třeba pomocí nové aplikace Houmy
Jak postupovat když už nájemce neplatí?
Zjistěte proč nájemník neplatí
Zkuste se domluvit jak dlužné nájemné dorovnat, třeba pomocí splátkového kalendáře. Vše držte písemnou formou a zasmluvněte.
Vždy pošlete vytýkací dopis nebo mail, pro další případný postup
Pokud není domluva vypovězte nájemní smlouvu. Rádi vám pomůžeme najít nové kvalitní nájemníky.
2. Poškození majetku
Nájemní byt a jeho udržení v dobré kondici stojí každého majitele hodně úsilí a času, které do nich věnují. Je tedy pochopitelné, že nechcete zažít situaci, kdy váš byt někdo zdemoloval. Bohužel i tyto situace se stávají, a proto dobré vědět, jak se v nich zachovat a hlavně jak jim předcházet. Samozřejmě i tady je nejlepší zbraní prevence. Co vše však můžete udělat?
Prevence proti poškození majetku:
Mějte vždy sepsaný řádný předávací protokol, klidně i s fotodokumentací - zde platí více je lépe, podrobný předávací protokol je váš důkazní materiál. Využijte vzoru od Ideálního nájemce.
Jasně stanovte v nájemní smlouvě jak při jaké velikosti poškození postupovat a do jaké doby vás mají nájemníci kontaktovat.
Prověřte si zájemce o nájem - využijte služby Ideální nájemce, která prověřuje nejen exekuce, ale i záznamy Policie ČR, a vy tak jednoduše zjistíte kdo je váš nájemník.
Zajistěte si pojištění nemovitosti i s krytím na poškození nájemníky. Pojištěníchtějte i po nájemnících.
Provádějte na bytě pravidelné kontroly alespoň 1 x za rok.
Rozhodněte se zda chcete v domě majitele s domácími mazlíčky. Nemůžete je však zakázat v nájemní smlouvě, ale můžete dát přednost jinému nájemci.
Pokud vás otázka otázka domácích mazlíčků trápí, zkuste využít služeb Ideální nájemce, kde víme, jak zajistit, aby nájemce zvířata v bytě nemohl i dle zákona mít.
Co dělat při poškození majetku?
Posuďte rozsah škody a nákladnost oprav.
Zkuste se s nájemníkem domluvit na postupu nápravy. Ať už škodu opraví sám či zaplatí náklady opravy ve splátkách, vždy vše sepište písemnou formou.
Vždy pošlete vytýkací dopis nebo mail
Pokud není domluva vypovězte nájemní smlouvu
3. Rušitelé klidu
Jejich nejběžnějším projevem je hlasitost. Ať už jsou to dennodenní hádky mezi partnery, neustálé štěkání psa, hlasité pouštění hudby, či časté vrtání a jiné hlasité hobby. V malých dávkách a jednou za čas to nevadí, ale každý den je to již problém. Rušitelé klidného soužití nejsou však jen hlasití nájemníci mohou jimi být i hromadiči odpadků, či notoričtí neuklízeči. V neposlední řadě takovým narušitelem klidu může být i člověk, který se se sousedy lidsky neshodl a nyní jim škodí.
Prevence proti narušitelům klidu:
Ještě před pronájmem bytu si rozmyslete kdo chcete, aby byl váš nájemník a dle toho sepište inzerát. Nezapomeňte se i zamyslet nad tím, kdo jsou budoucí sousedé takového nájemníka.
Obsáhněte rušení klidného soužití do nájemní smlouvy.
Prověřte si zájemce o nájem - využijte služby Ideální nájemce, která prověřuje nejen exekuce, ale i záznamy Policie ČR, a vy tak jednoduše zjistíte kdo je váš nájemník.
Jak postupovat v případě, že váš nájemník porušuje klidné soužití?
Komunikujte - vyslechněte si obě strany, jak svého nájemníka, tak ostatní obyvatele domu. Zjistěte jestli zde skutečně je problém a nejedná se o zveličení ze strany souseda. Zkuste nájemníkovi domluvit a požádat ho o zklidnění situace.
Pokud se situace opakuje i přes snahu domluvit se, zašlete nájemníkovi vytýkací dopis.
Bohužel pokud ani to nepomůže nezbývá vám nic jiného nežli vypovědět nájemní smlouvu.
4. Kverulant, aneb notorický stěžovatel
Na první pohled je nepoznáte a svou pravou tvář ukáží, až když vám začnou chodit žádosti, požadavky, vytýkací dopisy a stížnosti poštou, telefonicky, osobně i úřední cestou. Kverulant využije všech cest, aby se domohl práva, které si myslí, že mu náleží. Mít takovou osobu za nájemníka není jednoduché a může vám to přinést spoustu komplikací, ubrat mnoho času a přidat pár vrásek. Jedním ze způsobů, jak se vyvarovat řešení takovýchto situací je pronajímat přes společnost Ideální Nájemce.
Prevence proti Kverulantům:
Dobře sepsaná nájemní smlouva - jedná se o vaši největší obranu proti stěžovatelům a proto je důležité, aby nájemní smlouva obsahovala jasně specifikované nároky nájemce a tím vytyčila co může požadovat. Využijte vzor nájemní smlouvy zdarma.
Pronajímejte přes správcovskou společnost - předejte komunikaci a řešení problémů společnosti, která s tím má zkušenosti a vy tak budete mít pronájem bez starostí.
Jak postupovat v případě, že je váš nájemník notorický stěžovatel?
Ujistěte se, že žádosti skutečně nejsou oprávněné.
Zkuste se s nájemníkem domluvit, odkažte ho na nájemní smlouvu a vymezte si jasné mantinely pro budoucí komunikaci.
Vypovězte nájemní smlouvu - v tomto případě musíte vypovědět smlouvu klasickou cestou s výpovědní lhůtou 3 měsíce (pokud tedy nájemník zároveň se stěžováním hrubě porušil nájemní smlouvu = poničil nemovitost, nezaplatil 3 měsíce nájem atd.)
Zásady prevence proti problémovým nájemníkům
Prověření zájemce o nájem
Prověřte nájemníka nejen v exekučním a insolvenčním rejstříku, ale i v hledaných osobách Policií ČR a na sociálních sítích.
Kvalitní nájemní smlouva
Využijte vzory smluv od UlovDomov, které pravidelně aktualizuje naše právní oddělení.
Podrobný předávací protokol
Předávací protokol doplňte o fotodokumentaci. Podívejte se na náš vzor.
Pravidelná kontrola stavu bytu
Stanovte ji v nájemní smlouvě a byt kontrolujte min 1 x ročně. Nebo jej svěřte Ideálnímu nájemci.
Jak řešit konflikty s problémovým nájemníkem:
Chcete pronajímat bez rizika, starostí a v klidu?
Pronajměte svůj byt bez starostí z neustálého řešení požadavků nájemníků, rizika neplatičů a s ušetřením spousty času přes službu Ideální nájemce.
// až teprve v tento krok dojde k odeslání form submission do Make
Jak mohu vypovědět nájemní smlouvu?
Výpověď nájemní smlouvy je první krok, jak se zbavit problémového nájemníka. Pokud však nájemník ví co a jak, je to jen začátek a cesta před vámi je dlouhá ještě několik měsíců. Kdy můžete vypovědět nájemní smlouvu?
Okamžitá výpověď
Lze využít v těchto případech:
- neplacení nájmu a nákladů na služby po dobu alespoň tří měsíců;
- poškozování bytu závažným nebo nenapravitelným způsobem;
- způsobování jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí;
- užívání bytu neoprávněně jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Výpovědní lhůta tři měsíce
Lze využít v těchto případech:
- přes nesouhlas pronajímatele dá nájemce celý byt do dalšího podnájmu jiné osobě, aniž v bytě sám trvale bydlí;
- dluh na nájemném a na službách za dobu kratší než tři měsíce;
- nájemce je odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází;
- jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu (např. nájemce sbírá odpadky, které nesnesitelně zapáchají či hrozí požár)
V Ideálním nájemci především neplatičům předcházíme - naše podnájemníky si pečlivě prověřujeme, navíc máme vlastní právní oddělení, kde naši zkušení právníci sestavují neprůstřelné smlouvy. Navíc, výhodou pronajímání přes nás je, že byty pronajímáme jako společnost, takže fungujeme na podnájemní smlouvě, která je vůči nájemníkům oproti smlouvě nájemní méně shovívavá.
Pronajímejte i vy bez starostí a bez rizika
Váš byt si pronajmeme a postaráme se o vše potřebné. Garantujeme vám stav bytu, pravidelný příjem i kvalitní podnájemníky.
Přesný výpočet pro váš byt vám řekne naše kalkulačka.
Kolik vám vynese bezstarostný pronájem?
Spočítejte si rozdíl mezi pronájmem na vlastní pěst a s využitím služby Ideální Nájemce.