Daňové změny 2025 pro majitele nemovitostí: Co vás čeká?

Změny v oblasti DPH

Daň z přidané hodnoty u nemovitostí se v roce 2025 dočká několika změn, které ovlivní jak prodej, tak pronájem nemovitostí, a to především pro plátce DPH. Určité dopady však mohou mít i na neplátce, pokud překročí obratový limit pro povinnou registraci k DPH.

Novela DPH a převod nemovitosti – Zkrácení lhůty pro zdanitelné plnění při převodu nemovitostí

Od 1. července 2025 se lhůta pro zdanitelné plnění při dodání nemovité věci zkracuje z pěti let na 23 měsíců, pokud jde zároveň o první převod stavby. Obě podmínky musí být splněny současně. To znamená, že prodej nemovitosti do necelých dvou let od jejího dokončení či podstatné změny bude podléhat DPH.

Tato změna je důležitá zejména pro plátce DPH, kteří obchodují s nemovitostmi. Neplátci DPH by však měli být obezřetní – pokud překročí obratový limit, mohou se stát povinnými plátci daně a nové podmínky se jich budou rovněž týkat.

Příklad: Developer dokončil novostavbu v roce 2024 a v roce 2026 ji prodává prvnímu majiteli. Dříve by byl prodej do pěti let od jejího dokončení osvobozen od DPH, ale nyní, jelikož dochází k prvnímu převodu do 23 měsíců od dokončení, bude podléhat DPH.

Změny v oblasti DPH. Novela DPH a převod nemovitosti – Zkrácení lhůty pro zdanitelné plnění při převodu nemovitostí

Nová definice podstatné změny nemovitosti

Další významnou novinkou je zavedení nové definice „podstatné změny nemovitosti“, která bude mít vliv na posuzování zdanění prodeje. Ačkoliv se tyto změny primárně dotknou developerů a plátců DPH, mohou mít dopad i na pronajímatele, a to zejména v situacích, kdy kupují či prodávají nemovitosti a uplatňují odpočet DPH.

Praktický dopad: Při rekonstrukci nebo přestavbě nemovitosti bude důležité posoudit, zda provedené práce představují podstatnou změnu. Pokud ano, může být následný prodej považován za tzv. první dodání po podstatné změně nemovitosti a podléhat DPH, pokud k němu dojde do 23 měsíců od dokončení těchto prací.

Možnost uplatnění DPH při pronájmu nájemcům registrovaným v EU

Od 1. července 2025 mohou pronajímatelé uplatnit DPH i při pronájmu nemovitostí vůči nájemcům registrovaným k DPH v jiném členském státě EU, což dříve nebylo možné. Doposud se tato možnost vztahovala pouze na nájemce registrované u nás.

Nová definice stavebního pozemku

Od 1. července 2025 se změní definice stavebního pozemku pro účely DPH. Novela přesněji vymezuje, co se považuje za stavební pozemek, což má usnadnit orientaci v daních a evidenci.

Aby mohl být pozemek označen za stavební, nebude již nutné získat stavební povolení. Nově bude stačit, pokud bude pozemek vhodný pro umístění stavby. Rozhodujícími faktory budou územně plánovací dokumentace, rozhodnutí stavebního úřadu nebo vymezení zastavěného území.

Nová definice staveb pro bydlení a její vliv na sníženou sazbu DPH

Jednou z důležitých změn, která usnadní podnikání firmám zaměřeným na výstavbu bytových domů, je rozšíření okruhu staveb, na které lze aplikovat nižší sazbu DPH.

Dosud byla snížená sazba DPH (12 %) dostupná v různých případech – u stavebních a montážních prací na stavbách pro bydlení, kde nehrála roli velikost bytových jednotek, a u výstavby nových nemovitostí, kde byla rozhodující maximální rozloha bytů do 120 m². Pokud se v budově nacházel i obchod nebo jiný komerční prostor, uplatňovaly se odlišné sazby DPH – snížená pro obytné prostory a standardní pro komerční části.

Nově, pokud je více než polovina plochy stavby určena pro bytové jednotky do 120 m², bude celý prodej nemovitosti podléhat snížené sazbě DPH ve výši 12 %.

Nová definice staveb pro bydlení a její vliv na sníženou sazbu DPH

Změny při registraci k DPH

Od 1. ledna 2025 dojde k důležitým změnám v oblasti registrace k DPH. Změny se týkají limitu obratu pro povinnou registraci a budou mít vliv na všechny podnikatele, kteří se zabývají zdanitelnými plněními, a to jak ve vztahu k DPH na prodeji zboží, tak i při poskytování služeb. Nově jsou 2 limity:

Překročení obratu 2 000 000 Kč za kalendářní rok znamená povinnost stát se plátcem DPH od 1. ledna následujícího roku (pokud by konkrétní subjekt chtěl, může být plátcem od následujícího dne po překročení, ale musí o to zažádat).
Překročení obratu 2 536 500 Kč v průběhu roku znamená povinnost stát se plátcem DPH od následujícího dne po překročení tohoto limitu.

Důležitou změnou je i způsob počítání obratu. Nově se obrat nepočítá za každých dvanáct bezprostředně předcházejících měsíců, ale za celý kalendářní rok, tedy od ledna do prosince. Do obratu se nyní zahrnují i hodnoty nepeněžitých plnění, což může ovlivnit výši obratu a povinnost registrace k DPH.

Tyto změny v registraci k DPH vyžadují pečlivé sledování obratu během roku.

Změny v dani z nemovitých věcí

Rozšíření daně a metodika výpočtu předmětu daně u lesních pozemků

Od ledna 2025 jsou od daně osvobozeny pouze části pozemků s ochranným účelem nebo tzv. zvláštního určení, tj. lesní pozemky v rozsahu, v jakém nejsou lesy ochrannými nebo lesy zvláštního určení, jsou nově předmětem daně z pozemků. Zjednodušeně řečeno, dříve stačilo, aby se les nacházel na části pozemku, nyní je osvobození omezeno pouze na konkrétní části.

Změny v koeficientech

Ruší se koeficient 1,5, kterým mohly obce zvyšovat sazbu daně pro rekreační objekty a garáže. Místní koeficienty mohou obce nově stanovovat v rozmezí od 0,5 do 5,0, s různými úrovněmi pro různé části obce či typy nemovitostí.

Novinky u pozemků

Ruší se osvobození parků, přičemž veřejně přístupné cesty, sportoviště a prostranství zůstávají osvobozené (konkrétně veřejně přístupné parky, prostory a sportoviště jsou osvobozeny v rozsahu, v jakém se na nich nachází veřejné prostranství, veřejně přístupné sportoviště nebo veřejně přístupná účelová komunikace). Zdanitelné budou stavby na drahách, leteckých a vodních cestách a přístavech, pokud jsou v souladu s kolaudačním rozhodnutím a slouží veřejné dopravě. U lesních pozemků se nově základ pro výpočet daně bude odvíjet od výměry pozemku, která bude násobena částkou 3,8 Kč.

Změny u staveb a jednotek

Rekreační budovy umístěné v národním parku nebo v zóně I. chráněné krajinné oblasti budou nově podléhat sazbě násobené koeficientem 2.

Další významné změny

Změny poplatníků daně ze staveb a jednotek pronajatých od státu‍

Nově je poplatníkem daně nájemce nebo pachtýř u určitých státních nemovitostí, a uživatel v případě, že vlastník není znám nebo je nemovitost spravována státními institucemi, jako je například Státní pozemkový úřad nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových.‍

Nabytí vlastnického práva při veřejné dražbě vkladem do katastru‍

Při vydražení nemovitosti ve veřejné dražbě dochází k nabytí vlastnického práva zápisem do katastru nemovitostí, stejně jako při běžném převodu. To znamená, že samotný příklep ke změně vlastnictví nestačí a následný zápis do katastru není jen formálním krokem. Z tohoto důvodu nebude na případy nabytí nemovitosti v dražbě možné použít § 13a odst. 12 zákona o dani z nemovitých věcí. Tento paragraf se bude vztahovat pouze na případy nabytí vlastnického práva při jiných typech dražeb.‍

Změna ve stanovení ceny obvyklé

‍Od 1. ledna 2025 se cena obvyklá (pro účely odvodu DPH, konkrétně pro stanovení základu daně) musí stanovit v případě, že plátce dodává svým zaměstnancům nebo jejich osobám blízkým nemovitou věc za nižší cenu. To však platí pouze v případě, že uskutečněné plnění je dodáním nemovité věci.

Závěrem

Pro majitele nemovitostí je klíčové se těmto změnám přizpůsobit co nejdříve. Doporučujeme konzultaci s odborníky na daňovou problematiku, abyste předešli komplikacím a sankcím. Mějte na paměti, že některé změny mohou vyžadovat úpravy ve smlouvách nebo novou dokumentaci, kterou je třeba pečlivě připravit.

‍