Všechny články

Pronájem bytu krok za krokem

24.6.2021
 | 
Jak pronajímat byt

Chtěli byste začít s pronajímáním svého bytu, ale nejste si jistí, jak na to? Přečtěte si, na co nezapomenout a co byste jako majitelé nemovitostí, kteří se do pronájmu teprve pouštějí, měli rozhodně vědět.

Luxus jako v Hiltonu? Vybavení stačí základní

Ještě než začnete do své investiční nemovitosti shánět nájemníka, popřemýšlejte, zde je váš byt na pronájem připraven. Nemějte ale obavy: složité úpravy a nákladné nákupy možná vůbec nebudou potřeba. Přečtěte si náš článek Vhodné byty k pronájmu a třeba zjistíte, že právě váš byt je k pronájmu už nyní jako stvořený.

Nájemné aneb o kolik si říct?

Vše připraveno? Je načase určit, jaké měsíční nájemné budete od nájemníků požadovat.

Jiří Krejčí, obchodní ředitel společnosti UlovDomov.cz, která službu Ideální nájemce provozuje, uvádí: "Přibližná hodnota se dá určit i svépomocí podle veřejně dostupných indicií. Například je možné spočítat si průměrný nájem z obdobných nemovitostí v okolí a pak jít mírně pod tuto úroveň, aby se byt rychleji pronajal. Vždy se ale vyplatí využít služeb odborníků, kteří mají k dispozici aktuální tržní data a optimální cenu nájmu dokáži určit přesněji."

Pustíte-li se do naceňování na vlastní pěst, je podle Krejčího potřeba zohlednit mnoho faktorů, především pak aktuální dynamiku na trhu, lokalitu, výměru a dispozici bytu, jeho stav a vybavenost, zda k bytu náleží i garáž, sklep, výtah, balkón a podobně. Dále také období roku, ve kterém je byt obsazován a objem nabídky a poptávky ve vaší oblasti.

Pokud tedy nechcete strávit hodiny porovnáváním cen na inzertních portálech, rádi vám pomůžeme váš pronájem zdarma optimálně nacenit. Máme nejaktuálnější data z celého trhu a 7 let zkušeností s pronájmy. Stačí vyplnit základní informace o bytě a do 24 hodin se vám ozveme s doporučenou výší tržního nájmu → Nacenění pronájmu zdarma

Chcete zjistit více o bezstarostném pronájmu?

Nechejte nám na sebe kontakt a my se vám do 24 hodin ozveme. Rádi s vámi probereme vaše potřeby a představíme výhody naší služby.

Děkujeme za zájem

Jednou za dva týdny si rozšíříte obzory v oblasti pronajímání.

Vyplnit další email

Něco se pokazilo

Zkuste prosím formulář odeslat znovu. Pokud chyba přetrvává, kontaktujte nás přímo.

Pronajímáte za správnou cenu?

Zdarma a nezávazně vám spočítáme optimální výši nájemného.

Chcete pronajímat bez starostí a bez rizika?

O váš pronájem se postaráme od A do Z.

Jistota? Držte se klasiky

Naopak proces určení ideální výše jistoty (kauce) je o dost jednodušší. Jistota vám může výrazně usnadnit život, pokud nájemník přestane platit, byt poničí nebo se ukáže, že má nedoplatek na energiích. Právě před těmito riziky vás kauce ochrání.

Jak vysoká může být?

Občanský zákoník maximální výši jistoty omezuje na trojnásobek nájmu. Nejčastěji tak pronajímatelé vybírají jistotu ve výši jednoho až dvou měsíčních nájmů včetně zálohových poplatků. Je to kompromis mezi tím, aby měl pronajímatel pokrytá určitá rizika a zároveň aby přílišná výše kauce neznemožnila velké části zájemců se o byt ucházet.

Pronajímání na vlastní pěst není žádný med

Na první pohled se pronajímání může zdát jako bezstarostná investice: na internet pověsíte inzerát, obratem najdete nájemníka a ten tam spokojeně bydlí dlouhá léta a o byt se stará jako o vlastní. Ačkoliv je toto sen každého pronajímatele, realita je obvykle velmi odlišná.

Pronajímatelé musí řešit:

Neplatiče

V roce 2021 má exekuci více než 700 000 Čechů a podle dostupných statistik přijde každý pronajímatel alespoň jednou za 5 let o částku ve výši 3 nájmů.

Neobsazenost

Průměrný nájemník stěhuje 1x ročně. Najít nového vám zabere v průměru měsíc a spálí 10 až 15 hodin vašeho času (inzerce, prohlídky, komunikace, prověření zájemců, atd.) – o investici do kvalitní inzerce a následném papírování ani nemluvě. Kolik času vám pronajímání zabere si můžete propočítat pomocí této praktické kalkulačky.

Poškozený byt a opravy

Nikdy nevíte, jestli vám nájemník byt vrátí v původním stavu. Navíc musíte během nájemního vztahu řešit opravy, stížnosti a další záležitosti, od kterých by měl každý raději pokoj.

Pronájem bez rizika a bez starostí

Pokud byste se starostem a riziku raději vyhnuli, Ideální nájemce se o vše postará za vás. Od výběru prověřeného podnájemníka přes smlouvy a veškerou komunikaci až po řešení případných oprav. Kdyby podnájemník náhodou přestal platit, vy to ani nepoznáte, nájemné vám bude chodit dál. Navíc ve chvíli, kdy se podnájemník odstěhuje, nemusíte shánět nového a nepřijdete tak o příjem ani na měsíc.

>> Zjistěte víc o službě Ideální nájemce <<

Hledá se nájemník, zn. ideál

Přestože mnoho pronajímatelů spoléhá při hledání nájemníka na služby realitních kanceláří, osobní výběr má své nesporné výhody, především finanční úsporu a osobní seznámení se s jednotlivými zájemci. Pro více informací si přečtěte náš článek Jak pronajímat byt bez realitní kanceláře.

Abyste předešli případným problémům s novými nájemci, je dobré je předem poznat. Nebojte se zeptat na to, zda a kde konkrétní zájemce studuje či pracuje, kolika osobami bude budoucí domácnost tvořená a zda jsou mezi nimi i kuřáci a/nebo osoby s domácími mazlíčky. Vhodný nájemník by navíc neměl mít problém sdělit plánovanou délku pobytu ani bližší informace o bydlení předchozím, stejně jako reference od posledního pronajímatele. Měl by vám také umožnit nahlédnutí do své pracovní smlouvy.

Důvěřuj, ale prověřuj

I přes dobrý pocit z osobního seznámení však s jistotou nevíte, koho si do bytu nastěhujete. Proto doporučujeme si kandidáty opravdu pořádně ,proklepnout‘. Můžete je najít na sociálních sítích, ale především v oficiálních databázích:

  • Centrální evidence exekucí ČR
  • Insolvenční rejstřík
  • Úřední deska soudních exekutorů
  • databáze osob hledaných Policií ČR
  • Centrální evidence exekucí SR
  • Register úpadcov na Slovensku

Nechcete trávit hodiny procházením mnoha rejstříků? Prověřte si zájemce rychle a bez práce, navíc v nejdůležitějších českých i slovenských databázích → Prověření rizikovosti osob

Papírování a jak na to

Děsíte se desítek dokumentů, které k pronajmutí bytu budete potřebovat? Nemusíte. Podle právníka Ideálního nájemce Patrika Čapka totiž stačí ,papíry‘ jen tři – o to důležitější ale jsou. Jedná se o nájemní smlouvu, pojistnou smlouvu a předávací protokol.

Nájemní smlouva, alfa a omega pronajímání

Pokud jde o nájemní smlouvu, v případě neznámého nájemníka je nejlepší ji uzavřít na jeden rok. Pokud již nájemníka znáte a důvěřujete mu, je možné a vhodné uzavřít nájemní smlouvu na delší dobu.

Obezřetní by však majitelé měli být při přípravě smlouvy – většina majitelů si totiž nájemní smlouvy stahuje z internetu. Čapek dodává: "Jedná se bohužel o ten nejhorší možný způsob tvorby smluvní dokumentace, jelikož vzory nájemních smluv na internetu jsou většinou zastaralé, plné chyb a nezákonných ustanovení."  Chybná nebo chybějící ustanovení v nájemní smlouvě vás potom můžou stát desítky tisíc a zbytečné opletačky se soudy. Jak na nájemní smlouvu si přečtěte v našem článku: Nájemní smlouva: Na co si dát pozor?.

Neplatiči – největší strašák pronajímatelů

České právo obecně chrání nájemníka více než pronajímatele, jelikož právo na střechu nad hlavou je nadřazeno právu na ekonomický zisk. I proto se nejeden pronajímatel budí v noci strachy, že právě jeho nájemník přestane platit.

Neplatič není žádná vyjímka

Většina nových pronajímatelů má za to, že neplatiče jde spočítat na jedné ruce a že je nepravděpodobné, že by na něj narazili právě oni. Opak je však pravdou, v Česku má alespoň jednu exekuci každý dvanáctý a průměrný dlužník má na sobě exekucí hned 6.

Co když máte nějakého v bytě?

Pokud by se z vašeho slušně vypadajícího nájemníka vyklubal neplatič, který není ani ochotný dohodnout se na splátkovém kalendáři, pak je postup složitější než si možná umíte představit. Obecně majitelům doporučujeme obrátit se na zkušenou právní kancelář, jelikož v procesu výpovědi a vystěhování se dá nasekat spousta chyb, které se mohou velmi prodražit.

Pokud byste chtěli o procesu vědět více, přečtěte si náš článek: Co dělat s neplatícím nájemníkem?.

Jak neplatičům předcházet?

Jak už jsme zmiňovali výše, je dobré zájemce ještě před podepsáním smlouvy důkladně prověřit. Ideální je projít co nejvíce informačních zdrojů a zeptat se na práci či jiné osobní otázky, které vám mohou pomoci odhalit, zda jde o rizikovou osobu. My v Ideálním nájemci všechny zájemce důkladně prověřujeme naším vlastním nástrojem na Prověření rizikovosti osob, abychom si byli jistí, že víme s kým jednáme.

Neváhejte a pojišťujte

O tom, jak neprůstřelně pojistit byt, jsme již psali v článku Jak na pojištění pronajímaného bytu. Jiří Krejčí, náš obchodní ředitel, uvádí, že pojištění domácnosti a odpovědnosti sjednává nájemník – a že povinnost zřídit tato pojištění může být součástí nájemní smlouvy. Krejčí dále upřesňuje: „Nezřízení není důvodem k ukončení smlouvy ze strany pronajímatele, nicméně jej opravňuje k vymáhání škod, které by byly pojištěním hrazeny.”

Zvládnete to – jsme tu pro vás

Ačkoli se na první pohled může zdát, že se záležitostmi kolem pronajímání nikdy nemůžete prokousat, nevěšte hlavu. Celým procesem pronajímání bytu vás rádi provedeme. Stačí se podívat na další články na našem blogu.

Chcete mít nejčerstvější informace z trhu pronájmů a nenechat si uniknout žádný náš článek? Přihlaste se k našemu newsletteru a už vám nic neunikne. Navíc vás upozorníme na důležité termíny a náležitosti, na které byste jako pronajímatel rozhodně neměl zapomenout.

Tipy, rady a novinky

Za roky strávené ve světě nájemního bydlení jsme nasbírali spoustu zkušeností, o které se s vámi chceme podělit. Zároveň bedlivě sledujeme vývoj na trhu, abyste vy nemuseli. Přihlaste se k odběru našeho newsletteru a každý měsíc si rozšíříte obzory v oblasti pronajímání.

Děkujeme za váš zájem

Jednou za dva týdny si rozšíříte obzory v oblasti pronajímání.

Přihlásit další email

Něco se pokazilo

Zkuste prosím formulář odeslat znovu. Pokud chyba přetrvává, kontaktujte nás přímo.