Pronájem bytu krok za krokem

Chtěli byste začít s pronajímáním svého bytu, ale netušíte, jak na to? Přečtěte si, co byste jako majitelé nemovitostí, kteří se do pronájmu teprve pouštějí, měli rozhodně vědět a na co nezapomenout.

Pronájem bytu krok za krokem

Luxus jako v Hiltonu? Vybavení stačí základní

Ještě než začnete do své investiční nemovitosti shánět nájemníka, popřemýšlejte, zde je váš byt na pronájem připraven. Nemějte ale obavy: složité úpravy a obrovské nákupy možná vůbec nebudou potřeba. Přečtěte si náš článek Vhodné byty k pronájmu a dozvíte se víc; třeba zjistíte, že právě váš byt je k pronájmu už nyní jako stvořený.

Nájemné aneb O kolik si říci

Vše připraveno? Je načase určit, jak vysoké nájemné budete od nájemníků požadovat.

Lukáš Souček, ředitel pražské pobočky společnosti Ideální nájemce.cz, uvádí: „Přibližná hodnota se dá určit svépomocí podle dostupných indicií, vždy se ale vyplatí využít služeb odborníků." Službu nacenění nájmu poskytují různé subjekty: realitní kanceláře, firmy zabývající se tvorbou cenových map nebo firmy, které si byt pronajmou a postarají se o kompletní agendu. Většina zmíněných subjektů nabízí službu zdarma.

Pustíte-li se do naceňování na vlastní pěst, je podle Součka třeba zohlednit mnoho faktorů, především pak aktuální úroveň trhu, lokalitu, výměru a dispozici bytu, jeho stav, období, ve kterém je byt obsazován, a to, zda k bytu náleží i garáž, sklep, výtah, balkón a podobně.

Lukáš Souček dále doplňuje: „Je dobré udělat si průměr z obdobných nemovitostí a jít mírně pod úroveň, protože správně naceněné byty nyní mizí velmi rychle a na inzertních portálech se dlouho neohřejí.“

Kauce? Držte se klasiky

Proces určování výše kauce je podstatně jednodušší. Zda a v jaké výši bude pronajímatel požadovat kauci (tj. jistotu), je totiž jen na jeho svobodné vůli. Občanský zákoník omezuje jen maximální výši jistoty, která nesmí přesáhnout šestinásobek nájmu. Nejčastěji tak pronajímatelé vybírají jistotu ve výši jedné až dvou měsíčních plateb nájmu a poplatků. Je to kompromis mezi tím, aby měl pronajímatel pokrytá určitá rizika a aby přílišná výše kauce neznemožnila mnoha zájemcům se o byt ucházet.

Hledá se nájemce, zn. ideál

Přestože mnoho pronajímatelů spoléhá při hledání nájemce na služby realitních kanceláří, osobní výběr má své nesporné výhody, především finanční úsporu a osobní seznámeníse s jednotlivými zájemci. Pro více informací si přečtěte náš článek Jak pronajímat byt bez realitní kanceláře.

Abyste předešli případným problémům se svými nájemci, je dobré je předem poznat. Nebojte se optat na to, zda a kde konkrétní zájemce studuje či pracuje, kolika osobami bude budoucí domácnost tvořená a zda jsou mezi nimi i kuřáci a/nebo osoby s domácími mazlíčky. Správný nájemník by navíc neměl mít problém sdělit plánovanou délku bydlení a bližší informace o bydlení předchozím, stejně jako reference od posledního pronajímatele. Měl by také umožnit nahlédnutí do své pracovní smlouvy.

Nájemníka si pak samozřejmě můžete „proklepnout“ i bez jeho vědomí, a to na sociálních sítích, případně v Centrálním registru dlužníků ČR, Centrální evidenci exekucí, Insolvenčním rejstříku, na Úřední desce Exekutorské komory ČR, v databázi osob hledaných Policií ČR a v seznamech lidí, kteří dluží na zdravotním pojistném (např. VZP či Zdravotní pojišťovna Ministerstva vnitra ČR).

Papírování: postrach všech pronajímatelů. Nebo ne?

Děsíte se desítek dokumentů, které k pronajmutí bytu budete potřebovat? Nemusíte. Podle právního referenta Ideálního nájemce.cz Patrika Čapka totiž stačí „papíry“ jen tři – o to důležitější ale jsou. Jde o nájemní smlouvu, pojistnou smlouvu a předávací protokol.

Nájemní smlouva, alfa a omega pronajímání

Pokud jde o nájemní smlouvu, v případě neznámého nájemce je nejlepší ji uzavřít na jeden rok. Pokud již nájemce znáte a důvěřujete mu, je možné a vhodné uzavřít nájemní smlouvu na delší dobu.

Obezřetní by však majitelé měli být při přípravě smlouvy. 90 % majitelů si totiž nájemní smlouvy stahuje z internetu. Čapek dodává: "Jedná se ale o ten nejhorší možný způsob tvorby smlouvy, jelikož vzory nájemních smluv na internetu jsou zastaralé, plné chyb a protizákonných ustanovení."  Zbylí majitelé většinou získávají nájemní smlouvu od advokátních kanceláří či makléřů, kteří jsou na ně napojení. Cenově vychází tyto nájemní smlouvy na 5 000 Kč.

Patrik Čapek dále specifikuje, které údaje by v nájemní smlouvě rozhodně neměly chybět:

  • co nejpřesnější určení bytové jednotky, která je předmětem nájemního vztahu,
  • specifikaci pronajímatele a nájemce,
  • výši nájemného (doporučený, ale nikoliv nezbytný údaj: pakliže výše nájemného v nájemní smlouvě sjednána nebude, platí, že je stanovena ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy),
  • datum, do kterého je nájemné splatné (poplatky z prodlení má pronajímatel právo vyžadovat, jakmile je nájemce v prodlení s úhradou),
  • zálohové platby,
  • případnou informaci o povinnosti zřízení pojištění domácnosti a odpovědnosti a termín, do kterého musí nájemník zdokladovat majiteli zřízení a zaplacení pojištění (viz níže).

A která ustanovení jsou v nájemní smlouvě naopak naprosto zbytečná? Patrik Čapek vysvětluje, že jde o ta, která jsou v rozporu s právními normami občanského zákoníku. Pronajímatel nemá pravomoc svévolně stanovovat omezující ustanovení, jako jsou například:

  • zákaz užívání bytové jednotky s dítětem
  • zákaz užívání bytové jednotky s domácím mazlíčkem.

Neváhejte a pojišťujte

O tom, jak neprůstřelně pojistit byt, jsme již psali v článku Jak na pojištění pronajímaného bytu. Petr Kubišta, provozní ředitel Ideálního nájemce.cz, uvádí, že pojištění domácnosti a odpovědnosti sjednává nájemník – a že povinnost zřídit tato pojištění může být součástí nájemní smlouvy. Petr Kubišta, provozní ředitel Ideálního nájemce.cz, uvádí, že pojištění domácnosti a odpovědnosti sjednává nájemník – a že povinnost zřídit tato pojištění může býtsoučástí nájemní smlouvy. Kubišta upřesňuje: „Nezřízení není důvodem k ukončení smlouvy ze strany pronajímatele, nicméně jej opravňuje k vymáhání škod, které by byly pojištěním hrazeny.”

Zvládnete to

Ačkoli se na první pohled může zdát, že se záležitostmi kolem pronajímání nikdy nemůžete prokousat, nevěšte hlavu. Celým procesem pronajímání bytu vás naši odborníci postupně provedou – obdobím, kdy už je nový nájemník nastěhovaný, se například budeme zabývat v navazujícím článku. Pronajímání bytu je možná dřina, my to ale umíme a baví nás to. A vás to naučíme zrovna tak.

 

 

JSME IdealníNájemce.cz
  • graf
    874
    Aktuálně se staráme o více než 874 bytů
  • 100 procent
    100%
    100 % našich majitelů dostává peníze včas
  • čas
    60h
    Naši klienti s námi šetří průměrně 60 hodin času ročně
Zjistit více o Ideálním nájemci