Zvýšení nájemného v kostce aneb na co nezapomenout

• Oznámení o zvýšení nájemného vždy vypracujte písemně.
• S nájemníkem komunikujte s předstihem a otevřeně, dejte mu čas a šanci na rozmyšlenou.
• Nejprve si udělejte průzkum trhu a v cenové mapě nájemného si zjistěte, za kolik se pronajímají podobné byty ve stejné lokalitě, abyste věděli, zda či jak vysoké navýšení je na místě.
• S Ideálním nájemcem nemusíte nic takového řešit, o vše se postaráme za vás.

Pravidla zvýšení nájmu určuje občanský zákoník

Problematiku zvyšování nájmu najdete v § 2248 a § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Zvýšení nájmu může být sjednáno přímo ve smlouvě, ale dá se řešit také například tzv. inflační doložkou (formou ustanovení v nájemní smlouvě, které umožní zvyšovat nájemné v souladu s mírou inflace). 

Zvýšení nájmu v nájemní smlouvě na dobu neurčitou

V případě nájemní smlouvy na dobu neurčitou je vhodné sjednat si podmínky zvyšování nájemného již v samotné nájemní smlouvě, a vyhnout se tak nepříjemným jednáním o zvyšování ceny nájmu. 

Pokud si smluvní strany nedohodly způsoby zvyšování nájemného ve smlouvě, mohou tak učinit dodatkem k této smlouvě nebo návrhem na zvýšení podle zákona. V případě dodatku musí být doručen nájemci v písemné podobě a stvrzen podpisy obou stran. Až poté je zřejmé, že obě strany s principem zvyšování nájemného souhlasí a dodatek je mezi stranami platně sjednán. 

O formě zvyšování nájemného návrhem pronajímatele pojednáváme v tomto článku níže.

{{naceneni_card}}

Zvýšení nájemného formou inflační doložky v nájemní smlouvě

Typicky si strany ujednají každoroční jednorázové navýšení nájemného určené pevnou částkou, procentuálně nebo např. výší inflace v tzv. inflační doložce. Inflační doložkou se rozumí ujednání mezi stranami, na jehož základě dochází ke každoročnímu zvyšování nájemného na základě inflace. Pro platnost doložky je zásadní, aby v ní bylo uvedeno, dle které inflace se řídí. Existuje mnoho indexů, které tento údaj zveřejňují, v České republice je to například Český statistický úřad.

Aby byla inflační doložka platná, musí obsahovat:

1. datum, ke kterému dochází ke zvýšení ceny nájmu,
2. konkretizaci procesu, jakým k navýšení dojde, tedy buď automaticky, nebo po ohlášení pronajímatelem,
3. inflační ukazatel, podle kterého se změna ceny nájmu bude řídit.

Dále si strany určí, ke kterému datu bude ke zvýšení nájemného docházet. Cena nájemného se poté zvyšuje již automaticky a není nutné, aby byl nájemce pronajímatelem vyrozuměn. Avšak v rámci zachování dobrých vztahů doporučujeme nájemníka vždy před změnou informovat.

Věděli jste, že zákonný limit na zvýšení nájemného, který stanovuje maximálně 20 % za poslední 3 roky, se netýká inflační doložky? V některých případech tedy může navýšení přesáhnout 20 %, například:

• Pokud ve smlouvě figuruje inflační doložka, která se odkazuje na vyšší míru inflace podle indexu spotřebitelských cen.
• Pokud nájemné nebylo zvyšováno několik let a aktuální přizpůsobení zahrnuje i inflační nárůst za delší období.
• Když pronajímatel navýší nájem v kombinaci s jinými ustanoveními smlouvy, například úpravou za energie nebo údržbu.

Proto je vždy důležité důkladně číst smlouvu a domluvit se na jasných pravidlech zvyšování ceny.

Jak je to se smlouvami na dobu určitou?

U smluv uzavřených na dobu určitou, např. na jeden rok, je způsob navýšení nájemného pro pronajímatele jednodušší, neboť k němu mohou přistoupit v rámci uzavření nové či prodloužení stávající smlouvy. Pokud chce po uplynutí smlouvy nájemník v bytě bydlet i nadále, může majitel v nové smlouvě navrhnout vyšší nájemné a nájemník buď na zvýšení přistoupí, nebo se poohlédne po jiném bytě. Opět doporučujeme navýšení s nájemníkem předem projednat, ať ho nezaskočíte.