Češi chtějí oproti ostatním členům EU mnohem více bydlet ve vlastním. V nájmu u nás bydlí jen něco přes 20 % domácností, zatímco v Německu nebo Rakousku je to dvakrát tolik. 

Podle serveru Aktuálně.cz vydělávají Češi na vlastní byt nejdéle ze všech členů EU. Za byt o rozloze 70 m2 zaplatíme 11, 2 ročních platů, v sousedním Rakousku nebo Německu je to o polovinu méně. Důvodem je kromě zmíněné touhy po vlastním bydlení dlouhé povolovací řízení nových projektů a zvýšený zájem o investiční byty, které jejich majitelé dále pronajímají.

Regulace poskytování hypoték

Spolu s ekonomickým boomem a nízkými úrokovými sazbami vede celá situace k tomu, že banky v posledních 4 letech poskytly rekordní počet hypotečních úvěrů, řadu z nich dokonce ve výši 100 % ceny nemovitosti.

Na to opakovaně reaguje Česká národní banka (ČNB) zaváděním regulačních opatření, aby bylo pro rizikové žadatele těžší na hypotéku dosáhnout. Tyto regulace už se projevily snížením poskytnutých úvěrů - v první polovině letošního roku banky poskytly 37 000 úvěrů, loni za stejné období jich bylo 49 000.

Slovníček zkratek

LTV = Loan to value znamená „úvěr k hodnotě, tedy poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti.

LTI = DTI = Loan to income (nebo podle ČNB debt to income) ukazuje poměr dluhu k celkovým čistým ročním příjmům, přičemž do dluhu se počítá nejen hypotéka, ale jakékoliv další závazky.

DSTI = Debt service to income je poměr mezi roční výší splátek úvěrů a příjmem dlužníka.

Ukažme si to na příkladu

Pokud si chce pan Novák pořídit nemovitost v hodnotě 3 miliony korun, banka by mu měla podle doporučení ČNB půjčit maximálně 80 % této částky (LTV 80). 600 000 Kč tedy musí mít z dalších zdrojů. Jsou ale možné výjimky: Hypotéky s LTV ve výši 81 až 90 smějí banky poskytnout v 15 % případů z objemu nových smluv. Hypotéky nad 91 procent LTV už nemají banky poskytovat vůbec.

Kromě toho musí pan Novák počítat s 4% daní z převodu nemovitosti (120 000 Kč) a provizí realitní kanceláři, která se obvykle pohybuje od 100 do 200 000 Kč. Ve finále tak potřebuje mít zhruba 900 000 Kč z vlastních zdrojů nebo si vzít půjčku. Tady ale naráží na další regulace.

Podle nařízení ČNB totiž můžou banky poskytnout hypotéku jen žadatelům, jejichž celkové zadlužení nepřekročí devítinásobek jejich čistého ročního příjmu (ukazatel LTI). Aby pan Novák dosáhl na hypotéku ve výši 2 400 000 Kč, potřebuje mít čistý roční příjem 267 000 Kč, měsíčně je to 22 250 Kč, a žádné další závazky. Zároveň by maximální výše měsíční splátky neměla překročit 8 900 Kč (ukazatel DSTI).

Pokud by pan Novák potřeboval financovat celou nemovitost včetně daně a provize (3 270 000 Kč), už by potřeboval mít čistý měsíční příjem 30 280 Kč a měsíční výše splátek by neměla překročit 12 110 Kč.

ČNB tato omezení zavádí kvůli tomu, že si v době ekonomického boomu a nízkých úrokových sazeb půjčují na bydlení lidé, kteří v horších časech budou mít problémy splácet. Navíc banky oceňují zástavy podle aktuálních tržních cen, které jsou ale nadhodnocené a z dlouhodobého hlediska nemusejí být udržitelné. Podle výpočtů ČNB dosahovalo ke konci loňského roku nadhodnocení 15 procent.

Náklady versus příjmy

Kromě toho, že čím dál méně lidí dosáhne na hypoteční úvěr, se do potíží mohou dostat lidé, kteří už ho mají a v dohledné době se ho chystají refinancovat. Pokud jistina úvěru po skončení fixace neklesne pod 90 procent LTV, nebude možné úvěr refinancovat u jiné banky a lidé tak budou muset přistoupit na podmínky, které jim předloží jejich stávající banka.

I když se v Česku průměrná mzda nepřetržitě zvyšuje od roku 2014, stále má řada lidí problém dosáhnout na vlastní bydlení. Průměrná hrubá měsíční mzda v prvním čtvrtletí vzrostla na 32 466 korun, v čistém je to 24 425 korun.

Mzdy se liší i podle krajů, zatímco v Praze je průměr 41 450 Kč, v Jihomoravském kraji už “jen” 31 275 Kč. Pokud by tedy pan Novák z našeho příkladu bydlel v Brně a pobíral průměrnou mzdu, měl by potíže vlastní bydlení ufinancovat.

Navíc medián mezd (střední hodnota) je ještě nižší - 27 582 korun a na průměrnou mzdu podle statistiků nedosáhnou dvě třetiny Čechů.

Jít do nájmu?

Nedostupnost hypoték zvyšuje zejména ve městech poptávku po nájemním bydlení. Ta tlačí nahoru ceny, které stále meziročně rostou. Nejvíce to projevuje u atraktivních dispozic 2+kk, kde v Praze vzrostla cena měsíčního nájmu na 16 000 korun, v Brně pak na 13 000 korun. 

Paradoxně je to více, než kolik by pan Novák zaplatil na splátkách hypotéky. Při úvěru 2 400 000 Kč na nemovitost v hodnotě 3 000 000 Kč (80 % LTV) by měsíční splátka činila zhruba 10 000 Kč a panu Novákovi by stačila lehce nadprůměrná mzda, aby na tuto hypotéku dosáhl.

Na rozdíl od západoevropských zemích u nás nejsou doporučení k poměru nájemného a výše příjmu, tudíž i s nižší mzdou dosáhnete na pronájem dražšího bytu. Nemusíte se bát refinancování, protože z nájmu se při zhoršené ekonomické situaci snáze odstěhujete. Navíc v nájmu mnohem více funguje spolubydlení a tudíž dělení se o náklady. A jak jste na tom vy? Zariskujete raději s hypotékou kvůli vidině svého bydlení, nebo dáte po vzoru Západu přednost bydlení v nájmu?