Jak ušetřit na dani z pronájmu v roce 2026

Paušální vs. skutečné výdaje – kde je rozdíl?

Stejně jako živnostníci máte také u příjmů z pronájmu dvě možnosti, jak uplatňovat výdaje – paušální nebo skutečné.

Uplatnění skutečných výdajů se obecně vyplatí v případě, kdy reálné náklady přesahují 30 % příjmů z pronájmu. Tato varianta je však náročnější na evidenci a na schopnost výdaje doložit finančnímu úřadu.

Paušální výdaje z pronájmu

Nejjednodušší možností je využití paušálních výdajů ve výši 30 % z příjmů, a to maximálně do částky 600 000 Kč ročně. Tento limit odpovídá příjmům z pronájmu ve výši 2 miliony Kč. Při vyšších příjmech lze paušál uplatnit také, ale jeho maximální výše zůstává stále 600 000 Kč.

Při uplatnění paušálních výdajů:

vedete pouze evidenci příjmů a pohledávek,
nelze současně uplatnit:
- paušální výdaje na dopravu,
- náklady na správu domu,
- odpisy nemovitosti.

Paušál je tedy jednoduchý a bezpečný, ale v některých případech zbytečně připravuje pronajímatele o výraznou daňovou úsporu.

Komu se skutečné výdaje vyplatí a komu naopak ne?

Skutečné výdaje se zpravidla nevyplatí:

Obdarovaným: Pokud byla nemovitost darována a dar byl osvobozen od daně, nelze ji odepisovat. Odpisy přitom tvoří hlavní část skutečných výdajů.
Seniorům nebo lidem bez dalších příjmů: Pokud nemáte jiné zdanitelné příjmy, často vám postačí sleva na poplatníka, která pokryje daň z nájmu – zejména pokud nepronajímáte více nemovitostí.
Pokud nepatříte do některé výše zmíněné skupiny pronajímatelů: doporučujeme začít uvažovat o použití skutečných výdajů. Kolik můžete ušetřit záleží na spoustě okolností. Níže naleznete zjednodušený příklad, jak velká může úspora být.

‍Jak to vypadá v praxi? Modelový příklad

Rádi bychom vám ukázali, jak se dá ušetřit na dani z příjmů z pronájmu, a to za použití pouze několika málo skutečných výdajů.

Vezmeme si zjednodušený příklad nájemního bytu s kupní cenou 5 milionů korun a průměrným nájemným 15 000 Kč měsíčně.

Ve výpočtu daně počítáme s tím, že:

nemáte žádné jiné zdanitelné příjmy,
nezohledňujeme žádné slevy na dani ani jiné položky snižující základ daně.

Příklad nájemního bytu:

Kupní cena: 5 000 000 Kč
Nájemné: 15 000 Kč / měsíc
Roční příjem: 180 000 Kč
Nezohledňujeme jiné příjmy ani slevy

Použití paušálních nákladů

Paušál 30 %: 54 000 Kč
Základ daně: 126 000 Kč
Daň (15 %): 18 900 Kč

Použití skutečných nákladů v prvním roce odepisování

Paušál na auto: 48 000 Kč
Odpisy (1,4 %): 70 000 Kč
Základ daně: 62 000 Kč
Daň: 9 300 Kč

Jak vidíte, pokud je možné uplatnit paušální výdaje na dopravu a odpisy nemovitosti, začnou skutečné náklady velmi rychle převyšovat paušální výdaje z pronájmu. Už v prvním roce tak ušetříte 9 600 Kč, tedy přibližně 50 % daňových nákladů. Jak by daň v tomto případě vypadala v dalších letech?

Použití skutečných nákladů v dalších letech odpisování

Odpisy (3,4 %): 170 000 Kč
Základ daně: 0 Kč
Daň: 0 Kč

Při použití pouze dvou poměrně jednoduchých skutečných výdajů, paušálních výdajů na dopravu a odpisů nemovitosti, ušetříte v prvním roce přibližně 50 % daňových nákladů a v dalších letech nezaplatíte daň žádnou.

Jak složité je uplatňovat skutečné výdaje?

Pro to, abyste mohli začít uplatňovat skutečné náklady musíte si začít vést buď účetnictví (zbytečně složité pro většinu soukromých pronajímatelů) nebo daňovou evidenci.

Co musíte evidovat?

Rozsah evidence se může lišit podle složitosti nájemní činnosti, základ ale obvykle tvoří:

Evidence příjmů a výdajů provedených v hotovosti nebo prostřednictvím banky, vždy v chronologickém pořadí
Kniha pohledávek
Kniha závazků (dluhů)
Odpisování majetku, které je nutné vést inventární kartu s odpisovým plánem, kde jsou uvedeny informace o:
- pořizovací ceně nemovitosti,
- způsobu odpisování,
- výši ročních odpisů.

Jak přejít z paušálu na skutečné výdaje

Přechod je možný, ale zákon vyžaduje úpravy předchozího období (např. pohledávky, závazky). Proto doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem, aby nedošlo ke zbytečným komplikacím s finančním úřadem.