Všechny články

Jak ušetřit na daních z pronájmu? Skutečné vs. paušální výdaje

30.3.2022
 | 
Finance

Ze zkušenosti víme, že většina soukromých pronajímatelů uplatňuje paušální výdaje. Důvod je prostý – jsou administrativně jednodušší a nehrozí těžkosti při kontrole ze strany finanční správy. Jsou však opravdu výhodnější z pohledu platby daně? Pojďte se podívat jak vám trocha námahy navíc může ušetřit tisíce korun ročně na daních.

Paušální vs. skutečné – kde je rozdíl?

Stejně jako živnostníci máte dvě možnosti uplatňování výdajů – můžete uplatňovat skutečné nebo paušální výdaje. Odečet skutečných výdajů se doporučuje všem, u kterých tyto skutečné výdaje přesáhnou hodnotu 30 % příjmů z nájmu, ovšem tato forma je náročnější na vedení evidencí a na případné prokázání finančnímu úřadu.

Paušální výdaje z pronájmu

Nejjednodušší možností je využití paušálního odečtu nákladů ve výši 30 %, které můžete uplatnit maximálně do výše 600 tisíc korun (takový je strop stanovený zákonem o dani z příjmů - byl stanoven na úroveň příjmů 2 mil Kč). Při příjmech větších než 2 mil Kč jsou paušální výdaje pořád možné, ale jejich strop je stále pouze jen 600 tisíc korun. Při uplatnění paušálních nákladů je nutné vést si evidenci příjmů a pohledávek a zaniká vám tím možnost si do nákladů zahrnout paušální výdaje na dopravu a platby za správu domu i odpisy nemovitosti.

Skutečné výdaje z pronájmu

V tomto případě je nutné vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu. Navíc oprávněnost těchto nákladů musíte být schopni prokázat finančnímu úřadu zpětně 3 roky, a 8 let při vykázání daňové ztráty. Daňový poradci doporučují dokonce uchovávat dokumenty až 10 let pro maximální bezpečnost v případě, že by je po vás finanční úřad vyžadoval.

Jaké skutečné náklady si můžete započítat?

Základní pravidlo pro uplatňování skutečných výdajů je, že jsou to nezbytné, prokazatelné a odůvodněné výdaje, potřebné pro dosažení, zajištění a udržení příjmů.

Příklady mohou být následující:

  • Roční odpisy nemovitosti – nejčastěji na 30 let, rovnoměrně, první rok můžete uplatnit 1,4 % z pořizovací ceny, další roky 3,4 %.
  • Úroky z hypotéky, kterou jste si vzali na pořízení nemovitosti a poplatky za vedení hypotečního účtu. Tyto lze uplatňovat jen za dobu pronájmu.
  • Provize realitnímu makléři za obsazení bytu novým nájemníkem.
  • Náklady na vnitřní vybavení bytu, jako je nábytek, spotřebiče a jiné. Pro jednorázové uplatnění nesmí hodnota takového zboží přesáhnout částku 80.000,- Kč. I v případě vyšší hodnoty nemusíte být zklamáni a zahazovat doklady, takové výdaje lze zahrnout do odpisovaného majetku a rozdělit hodnotu do více let.
  • Náklady na opravy a údržbu včetně všech použitých materiálů. Zde není žádný limit, musí se však jednat o uvedení do původního stavu (nesmí být nic vylepšováno).
  • Rozsáhlejší stavební úpravy s hodnotu převyšující 80 000 Kč musíte zahrnout do hodnoty nemovitosti a do odpisů a ne přímo jako náklad.
  • Správcovský poplatek.
  • Odměny výboru SVJ/družstva.
  • **Pojištění** nemovitosti.
  • Zaplacená daň z nemovitosti.
  • Paušální výdaje na dopravu motorovým vozidlem. Vozidlo musíte vlastnit a být schopni dokázat, že jej používáte například na kontroly pronajímané nemovitosti.
  • 5 000 Kč měsíčně - pokud auto používáte pouze na správu pronájmu
  • 4 000 Kč měsíčně - pokud auto využíváte i pro soukromé účely

Komu se vyplatí skutečné náklady a komu naopak ne?

V určitých případech je finančně výhodnější uplatňovat paušální výdaje. Jde zejména o tyto skupiny lidí:

Nevyplatí se zejména:

  • Obdarovaným - pokud vám nemovitost, kterou pronajímáte byla darována a tento dar byl osvobozen od daně z příjmu nemůžete hodnotu nemovitosti odepisovat jako náklad. V tomto případě se skutečné náklady nevyplatí, jelikož odpisy tvoří většinovou část nákladů skutečných.
  • Seniorům nebo lidem bez dalších příjmů - pokud nemáte žádné nebo máte jen velmi malé další příjmy, taktéž se vám pravděpodobně nevyplatí uplatňovat skutečné výdaje – toto platí v případě, že bytů nepronajímáte několik. Daňová sleva na poplatníka (v posledních letech se zvětšuje) vám totiž v případě absence dalších příjmů pravděpodobně dostatečně pokryje příjem z nájmu, takže na daních zaplatíte nízkou nebo nulovou částku.
  • Pokud nepatříte do některé výše zmíněné skupiny pronajímatelů, doporučujeme začít uvažovat o použití skutečných výdajů. Kolik můžete ušetřit záleží na spoustě okolností. Níže naleznete zjednodušený příklad, jak velká může úspora být.

Chcete zjistit více o bezstarostném pronájmu?

Nechejte nám na sebe kontakt a my se vám do 24 hodin ozveme. Rádi s vámi probereme vaše potřeby a představíme výhody naší služby.

Děkujeme za zájem

Jednou za dva týdny si rozšíříte obzory v oblasti pronajímání.

Vyplnit další email

Něco se pokazilo

Zkuste prosím formulář odeslat znovu. Pokud chyba přetrvává, kontaktujte naši podporu.

Pronajímáte za správnou cenu?

Zdarma a nezávazně vám spočítáme optimální výši nájemného.

Chcete pronajímat bez starostí a bez rizika?

O váš pronájem se postaráme od A do Z.

Jak to vypadá v praxi? Modelový příklad použití skutečných výdajů

Rádi bychom vám ukázali jak se dá ušetřit na dani z příjmu a to za použití pouze několika málo skutečných výdajů. Vezmeme si zjednodušený příklad nájemního bytu s kupní cenou 5 milionů korun a průměrným nájemným 15 000 Kč. Ve výpočtu daně počítáme s tím, že nemáte žádné jiné příjmy a taktéž nezapočítáváme žádné slevy nebo položky snižující základ daně.

Použití paušálních nákladů

  • Tržby z pronájmu: 15 000 Kč měsíčně = 180 000 Kč ročně
  • Paušální náklady 30 % = 54 000 Kč
  • Základ daně z pronájmu: 180 000 - 54 000 Kč = 126 000 Kč
  • Daň z příjmu: 126 000 * 15 % = 18 900 Kč

Použití skutečných nákladů v prvním roce odepisování

  • Tržby z pronájmu: 15 000 Kč měsíčně = 180 000 Kč ročně
  • Paušál na auto: 4 000 Kč měsíčně = 48 000 Kč
  • Odpisy nemovitosti v 1. roce: 5 000 000 * 1,4 % = 70 000 Kč
  • Základ daně z pronájmu v 1. roce: 180 000 - 48 000 - 70 000 = 62 000 Kč
  • Daň z příjmu: 62 000 * 15% = 9 300 Kč

Jak vidíte, pokud je možné uplatnit paušál na auto a odpisy nemovitosti, skutečné náklady hodně rychle převýší ty paušální. A už v prvním roce ušetříte 9 600 Kč čili cca 50 % daňových nákladů. Jak by daň v tomto případě vypadala v dalších letech?

Použití skutečných nákladů v dalších letech odpisování

  • Tržby z pronájmu: 15 000 Kč měsíčně = 180 000 Kč ročně
  • Paušál na auto: 4 000 Kč měsíčně = 48 000 Kč
  • Odpisy nemovitosti v dalších letech: 5 000 000 * 3,4 % = 170 000 Kč
  • Základ daně z pronájmu v 1. roce: 180 000 - 48 000 - 170 000 = 38 000 Kč
  • Daň z příjmu: 0 Kč

Při použití pouze dvou poměrně jednoduchých skutečných výdajů – paušálu na auto a odpisů nemovitosti tak ušetříte v prvním roce cca 50 % daňových nákladů a v dalších letech nezaplatíte daň žádnou.

Jak složité je uplatňovat skutečné náklady

Pro to, abyste mohli začít uplatňovat skutečné náklady musíte si začít vést buď účetnictví (zbytečně složité pro většinu soukromých pronajímatelů) nebo daňovou evidenci.

Co je to daňová evidence?

Není předepsáno jak má daňová evidence vypadat a tak si ji klidně můžete vést v excelovské tabulce nebo pěkně po staru na papíře.

Co musíte evidovat?

Záleží na rozsahu nájemní činností, ale základními evidencemi jsou:

  • Evidence Příjmů a výdajů provedených v hotovosti nebo bankou (v chronologickém pořadí)
  • Kniha Pohledávek
  • Kniha závazků (dluhů)
  • Odpisování - je nutné mít inventární kartu s odpisovým plánem, kde jsou uvedeny informace o hodnotě nemovitosti, způsobu odpisování a velikosti odpisů.

Jak přejít na použití skutečných nákladů

Pokud používáte paušální náklady a chcete využít výhod těch skutečných, doporučujeme vám, vyhledat daňového poradce. Při přechodu z paušálních výdajů na skutečné zákon nařizuje zkontrolovat minulé období a případně upravit poslední daňové přiznání o některé položky (např. pohledávky, dluhy apod.). Změna ve způsobu uplatňování výdajů není problém, ale mohou nastat některé komplikace, které je lepší řešit s odborníkem a vyvarovat se tak opletačkám s finančním úřadem.

Tipy, rady a novinky

Za roky strávené ve světě nájemního bydlení jsme nasbírali spoustu zkušeností, o které se s vámi chceme podělit. Zároveň bedlivě sledujeme vývoj na trhu, abyste vy nemuseli. Přihlaste se k odběru našeho newsletteru a každý měsíc si rozšíříte obzory v oblasti pronajímání.

Děkujeme za váš zájem

Jednou za dva týdny si rozšíříte obzory v oblasti pronajímání.

Přihlásit další email

Něco se pokazilo

Zkuste prosím formulář odeslat znovu. Pokud chyba přetrvává, kontaktujte nás přímo.

Získejte až 5 000 Kč

Víte o někom, kdo pronajímá byt nebo vlastní více investičních nemovitostí? Doporučte nám jej, odměníme vás za každý byt, který se díky vám dostane do našeho portfolia.

Doporučit majitele
Zdarma

Aktuální vzory smluv pro rok 2022

Naši právníci si pro vás připravili aktualizované vzory smluv pro rok 2022. Můžete si tak být jisti, že váš majetek bude maximálně chráněný a ani rostoucí inflace vás nezaskočí.

Nájemní smlouva

Získat vzor

Výpověď smlouvy

Získat vzor

Předávací protokol

Připravujeme

Dodatek ke smlouvě

Připravujeme

Vzor nájemní smlouvy

Aktualizovaný pro rok 2022
Vytvořen právníky
S inflační doložkou

Nesprávně zpracovaná nájemní smlouva vám může způsobit nejednu vrásku na čele. S naším pravidelně aktualizovaným vzorem se vyhnete celé řadě problémů, kterým majitelé nemovitostí čelí.

Stáhnout

Naučíme vás pronajímat

S námi se ve světě pronájmů neztratíte. Získejte vždy čerstvé novinky z realitního trhu, tipy jak lépe pronajímat a nové investiční příležitosti.

Děkujeme za váš zájem

Jednou za dva týdny si rozšíříte obzory v oblasti pronajímání.

Vzor nájemní smlouvy

Aktualizovaný pro rok 2022
Vytvořen právníky
S inflační doložkou

Nesprávně zpracovaná nájemní smlouva vám může způsobit nejednu vrásku na čele. S naším pravidelně aktualizovaným vzorem se vyhnete celé řadě problémů, kterým majitelé nemovitostí čelí.

Stáhnout

Získejte až 5 000 Kč

Víte o někom, kdo pronajímá byt nebo vlastní více investičních nemovitostí? Doporučte nám jej, odměníme vás za každý byt, který se díky vám dostane do našeho portfolia.

Doporučit majitele
Zdarma

Vzor nájemní smlouvy

Aktualizovaný pro rok 2022
Vytvořen právníky
S inflační doložkou

Nesprávně zpracovaná nájemní smlouva vám může způsobit nejednu vrásku na čele. S naším pravidelně aktualizovaným vzorem se vyhnete celé řadě problémů, kterým majitelé nemovitostí čelí.

Stáhnout

Pronajímáte za správnou cenu?

Zjistěte aktuální hodnotu tržního nájemného ve vašem bytě.

Spočítat nájemné