Proč jsou investice do nemovitostí tak oblíbené

Nechat vyšší peněžní částku ležet na běžném účtu je podobné, jako zakopat ji na zahradě a nechat na ni působit vlhkost - po letech o část peněz přijdete. Pokud nebudete své peníze zhodnocovat, každý rok vám část z nich ukrojí inflace. Dlouhodobě nejrozšířenějším způsobem, jak se této situaci vyhnout, uchovat nebo ještě lépe zvýšit hodnotu peněz a ještě zajistit sebe či své potomky na stáří, je investovat do koupě nemovitosti.

Proč počet lidí, kteří své peníze vkládají do investičního bydlení, stále roste? Investice do nemovitostí patří mezi konzervativní, tedy jsou minimálně rizikové, a přinášejí hned dvojí výnos - pravidelný měsíční příjem z pronajímané nemovitosti a zhodnocení v čase, které kontinuálně roste. Nemovitosti chrání hodnotu peněz po desetiletí a odolávají inflaci. A po letech vám navíc zůstane byt, který můžete sami užívat, zanechat svým dětem nebo jej znovu zpeněžit.

Výnos investice

Z výše uvedeného vyplývá, že jde o investici, která se nejlépe zhodnotí v dlouhodobém horizontu, a z tohoto pohledu se řadí dokonce mezi nejvýnosnější. Nejvyšší zhodnocení lze očekávat u bytových jednotek v Praze a Brně, kam proudí davy Čechů i cizinců za prací, a o nájemní bydlení je velký zájem. Finančně zajímavé je také pronajímání bytu v univerzitních městech, například v Olomouci.

Výnosnost investice do bytu je v současné době nižší než kolem roku 2013, kdy přesahovala 5 %, zatímco nyní se díky zdražování nemovitostí pohybuje v průměru mezi 3-5 %. Investoři ale často kalkulují i s růstem hodnoty bytu, který v uvedených procentech není zahrnut, 

uvádí Tomáš Brychta z Ideálního nájemce.

Pokud však srovnáme výnosy z investičního bydlení s konzervativními alternativami, dostávají se investoři na daleko zajímavější výnosové procento než např. u stavebního spoření nebo termínovaných vkladů, kde jsou v současné době úroky minimální. Výnosnější akcie a dluhopisy jsou zase neporovnatelně rizikovější.

Rostoucí ceny nemovitostí i poptávka

Růst hodnoty v čase zaručuje, že navzdory o něco nižší výnosnosti než dříve jsou investiční byty stále velmi lukrativní. Navíc trvale roste i nájemné. “Například nájemné bytu 2+kk v Praze vzrostlo mezi léty 2016 a 2017 v Praze o 16 %, v Brně o 9 %,” říká Tomáš Brychta.

Čísla z letošního roku zatím naznačují, že nájmy i nadále porostou. Nejvyšší tempo růstu nájmů si přitom udržují spíše menší byty. Například cena nájemného v bytě 1+kk mezi lety 2017 a 2018 vzrostla v Praze o 13 %, v Brně o 12 %. Majiteli takového bytu stoupl příjem z nájemného o 1000-1300 Kč každý měsíc.

Naopak růst nájemného ve větších bytech od výměry 3+kk výše zpomalil - nájmy rostly v Praze i Brně průměrně o 3 %. I tak to ale pro majitele znamená každý měsíc průměrně o 750 Kč více.

K opačnému trendu dochází například v Ostravě, kde meziročně nejvíce podražily nájmy bytů o dispozici 4+1, konkrétně o 19 %. Tato čísla potvrzují obecný vývoj v daných městech, kdy se do Prahy a Brna stěhují čím dál více především mladých lidí za prací, zatímco v Ostravě byty shánějí rodiny, případně skupiny studentů.

Je třeba počítat se vzrůstající poptávkou po nájemním bydlení, jelikož si stále méně lidí bude moci dovolit vlastní - bariérou jsou nejen rostoucí pořizovací ceny, ale i zvyšování částky, kterou je potřeba složit v hotovosti. V Praze se bavíme přibližně o milionu korun. V současné době v České republice bydlí v nájmu pouze 20 % obyvatelstva, zatímco například v sousedním Německu je to 45 %. Investoři do nemovitostí se nemusejí bát, že by o pronájem jejich bytů nebyl zájem, 

dodává Brychta.

Do jakých bytů investovat

Nejoblíbenější jsou malometrážní byty 1+kk, 2+kk nebo 2+1, u kterých vychází poměr pořizovací cena/výnos nejvýhodněji. Alfou i omegou pro výhodné pronajmutí je dobrá lokalita s občanskou vybaveností okolí (dostupná MHD, obchody, školy, lékaři, parky atd.) a dobrou infrastrukturou.

V zásadě jde o to, pořídit levný byt, který se dá dobře pronajmout a jehož cena do budoucna poroste. Ideálně vytipovat byt v lokalitě, která je stále relativně levná, a plánuje se rozvíjet v následujících letech.

Doba návratnosti investice

Jak dlouho potrvá, než se vám vložená investice vrátí a nemovitost začne opravdu vydělávat? Dobu, po které se z pronájmu stane bezpracná renta, si můžete jednoduše vypočítat z pořizovací ceny bytu a čistého zisku.

Modelový příklad:

Vlastníte byt 2+kk v Brně - Králově poli. Tržní hodnota je 3,5 milionu korun a čistý měsíční zisk je 12 500 Kč bez energií. Hodnotu investice vydělíme ročním čistým ziskem z nájemného - tedy 3 500 000 : 12 500 * 12 = 23,33. Čili za předpokladu, že je byt stále obsazen, se vám investovaná suma vrátí přibližně po 23 letech a vy navíc vlastníte nemovitost, jejíž cena za tu dobu vzrostla.

Pronájem bytu jako bezstarostný příjem

Obecně je investice do nemovitosti považována za jednu z nejbezpečnějších. Riziko spočívá v neobsazení bytu nájemníky, případně v nájemnících, kteří byt poničí a vybydlí. Častým strašákem jsou také neplatiči.

Když byt pronajmete Ideálnímu nájemci, máte jistotu pravidelného měsíčního nájemného bez ohledu na obsazenost bytu. Veškeré starosti i rizika jdou na naši hlavu vy si pouze užíváte bezstarostný příjem.