Krátkodobý pronájem už není pronájem – aspoň z pohledu daní

24.9.2021

Daně

Daně a pronajímání jsou věčná témata a krátkodobé pronájmy přes služby jako Airbnb nebo Booking.com byly až donedávna trefnou ukázkou šedé zóny v této oblasti. Majitelé bytů se dušovali, že se jedná o pronájem, finanční správa měla však jiný názor a tvrdila, že krátkodobý pronájem spadá pod podnikání. Nicméně v srpnu 2021 Městský soud v Praze rozhodl, že krátkodobý pronájem je za určitých podmínek opravdu podnikání, nikoliv pronájem. Jaké jsou důsledky pro pronajímatele a vyplatí se vůbec pronajímat krátkodobě?

Soud rozhodl – co to přesně znamená?

Městský soud v Praze se zabýval případem pronajímatelky, která se ohrazovala proti tomu, že jí Finanční správa doměřila za rok 2017 daň z podnikatelské činnosti a ona tak musela podávat opravné daňové přiznání. Doměření se týkalo právě příjmů, které pronajímatelce plynuly z pronájmů přes službu Airbnb.

Soud ve věci nakonec rozhodl tak, že pronájem přes služby jako je Airbnb či Booking.com je podnikatelskou činností a nejde tedy o pronájem. Hlavním argumentem byl fakt, že krátkodobý pronájem neuspokojuje základní potřebu bydlení, ale spíše potřebu ubytování. A to především v kontextu, že pronajímatelé poskytují další doplňkové služby jako úklid, ručníky, toaletní papír a jiné.

Rozhodnutí soudu bude podle odborníků znamenat citelnou ránu především pro pronajímatele vícero bytů ke krátkodobému pronájmů. V případě podnikání v této oblasti se totiž musí přihlásit k placení sociálního a zdravotního pojištění, platit DPH a evidovat platby přes EET.

Podnikání nebo pronájem? V čem je rozdíl

Příjmy z pronájmu se standardně daní podle § 9 zákona o dani z příjmu, kdežto podnikání fyzických osob podle § 7 stejného zákona. Pokud pronajímatel své příjmy z pronájmu daní podle § 9, tak nemusí řešit sociální a zdravotní pojištění, DPH ani EET. To však neplatí pro danění podle § 7 o podnikání fyzických osob.

Někteří mohou argumentovat, že na příjmy z podnikání je možné uplatnit paušální výdaje až 60 %, kdežto na pronájem pouze 30 %. Podle odborníků však zvýšená administrativa a další platby spojené s podnikáním v mnoha případech převyšují tuto úsporu a pro majitele nabízející svůj byt na službách typu Airbnb by bylo výhodnější danit podle režimu, ve kterém operují klasické pronájmy.

Co to znamená pro 'krátkodobé pronajímatele'?

Jak již bylo zmíněno, krátkodobí pronajímatelé budou muset začít dělat několik věcí jinak:

budou mít povinnost platit DPH 15 %, pokud jejich příjmy přesáhnou stanovenou hranici
musí se přihlásit k platbě sociálního a zdravotního pojištění
mají registrační povinnost – musí se nově zaregistrovat jako podnikající fyzické osoby
musí vést účetnictví v jednom ze tří zákonem stanovených režimů

Finanční správa ostatně už před několika lety vydala materiál, který popisuje, jak by měli pronajímatelé svůj krátkodobý pronájem danit.

‍

Aktuální situace na trhu krátkodobých pronájmů

Nedávné rozhodnutí soudu je dalším hřebíčkem do rakve krátkodobých pronájmů a má potenciál výrazně omezit atraktivitu pronajímání přes tyto služby, které u nás v letech před pandemií nabíraly na popularitě – především v Praze.

Největší ránu Airbnb a dalším podobným službám však bezesporu zasadila celosvětová pandemie, která víceméně zmrazila cestovní ruch. V důsledku toho se ve větších městech uvolnily tisíce bytů z krátkodobých pronájmů, které se poměrně rychle vlily na trh pronájmů dlouhodobých, což citelně zvýšilo konkurenci na trhu a způsobilo jak propad cen nájmů, tak potíže s obsazením bytů kvalitním nájemníkem. Více jsme tento fenomén, který zasáhl především pražský nájemní trh, okomentovali například zde.

Vyplatí se tedy krátkodobý pronájem?

S jistotou můžeme říct, že rozhodnutí soudu je další komplikací a nepříjemností pro všechny, kteří provozují krátkodobé pronájmy. A je nutno říci, že ani aktuální stav cestovního ruchu a celková situace na trhu krátkodobým pronájmům na atraktivitě nepřidávají. Je tak na každém, aby si dobře spočítal, která varianta pronajímání je pro něj výhodnější – a to jak časově, tak finančně. Dlouhodobě pronajímat se totiž dá i bez starostí a bez rizika.

‍