Nájmy meziročně vzrostly o průměrně šest procent, trh čeká na další impulzy

11.7.2023

Vývoj cen a statistiky

Ceny nájemného v průběhu roku vzrostly o jednotky procent. V případě bytu 2+kk v Praze se průměrný nárůst oproti stejnému období loňského roku pohybuje kolem 838 korun. V některých městech však existují případy, kdy ceny naopak klesly. Konkrétně se jedná o třípokojové byty v Olomouci a Plzni, kde ceny poklesly o 6% a 3%. Porovnali jsme i aktuální měsíční náklady na nájemné s platbami za hypotéku za stejný měsíc. V Praze by například rodina za vlastní bydlení v starším bytě platila zhruba dvojnásobek částky, kterou by zaplatila za nájemné.

Pohled na vývoj meziročních cen nájemného naznačuje, že domácnosti zaplatí za nájemné o 3 % až 11 % více, než předchozí rok ve stejném období. Průměrná cena dvoupokojového bytu v Praze se pohybuje kolem 18 525 korun, což je o 5 % více než loňský rok. Meziročně stouply ceny nájemného také v dalších krajských městech. V Brně se cena dvoupokojového bytu zvýšila o 692 korun na současných 15 084 korun, tedy opět o 5 % jako v Praze. ‍

"Růst cen nájemného u většiny typů bytů v krajských městech je důsledkem situace na trhu s bydlením. Ceny vlastního bydlení dosáhly takových hodnot, že domácnosti hledají alternativu v pronájmu." K situaci řekl Michal Hrbatý, jednatel UlovDomov.cz. Dodal také, že aktuálně sledujeme snahy rozhýbat hypoteční trh zrušením limitu porovnávajícím úhrn splátek všech úvěru s příjmy (tzv. parametr DSTI), výše úroků hypoték kolem 6 procent však stále zůstává pro většinu rodin či jedinců vysoká.

‍

1+1

1+kk

2+1

2+kk

3+1

3+kk

Praha

14 345

13 736

19 020

18 525

25 742

28 421

Brno

11 118

11 711

15 432

15 084

18 524

21 260

Ostrava

7 698

7 657

10 452

11 231

12 065

16 993

Plzeň

9 373

9 088

11 838

12 521

13 338

14 556

Olomouc

9 450

9 235

12 500

13 388

13 884

15 991

Tabulka 1: Ceny nájemního bydlení ve velkých městech za 2. čtvrtletí 2023 (v Kč)

‍

Od začátku roku nájmy výrazně nenarostly

Kvartální změny cen nájemného signalizují dočasnou stagnaci. V Praze se ceny během posledního čtvrtletí pohybovaly v řádu stovek korun. Například u dvoupokojového bytu došlo k průměrnému poklesu cen o 673 korun, zatímco u bytu s dvěma pokoji a obývacím pokojem došlo k mírnému nárůstu o 251 korun. Situace je podobná i v ostatních městech, nejvýraznější pokles cen bytů byl zaznamenán v Plzni. Současný stav můžeme označit jako stagnaci cen, kdy trh očekává nové impulsy. Například poptávka studentů, kteří budou hledat ubytování pro nadcházející podzimní semestr, nebo změny v prodejních cenách bytů a úrokových sazbách hypoték mohou být takovými impulzy.

‍

1+1

1+kk

2+1

2+kk

3+1

3+kk

Praha

571 (4 %)

430 (3 %)

1 116 (6 %)

838 (5 %)

2 588 (11 %)

1 858 (7 %)

Brno

277 (3 %)

1 067 (10 %)

646 (4 %)

692 (5 %)

1 812 (11 %)

1 640 (8 %)

Ostrava

305 (4 %)

444 (6 %)

945 (10 %)

668 (6 %)

156 (1 %)

Plzeň

730 (8 %)

1055 (13 %)

427 (4 %)

465 (4 %)

-456 (-3 %)

-4 080 (-22)

Olomouc

59 (1 %)

286 (3 %)

692 (6 %)

1 155 (9 %)

-894 (-6 %)

-696 (-4 %)

Tabulka 2: Meziroční srovnání Q2 2023 a Q2 2022 (v Kč)

‍

1+1

1+kk

2+1

2+kk

3+1

3+kk

Praha

-169 (-1 %)

96 (1 %)

251 (1 %)

-673 (-4 %)

1 087 (4 %)

334 (1 %)

Brno

-46 (0 %)

72 (1 %)

370 (2 %)

-142 (-1 %)

296 (2 %)

-75 (0 %)

Ostrava

-381 (-5 %)

354 (5 %)

231 (2 %)

-85 (-1 %)

-265 (-2 %)

-207 (-1 %)

Plzeň

-203 (-2 %)

132 (1 %)

44 (0 %)

35 (0 %)

-658 (-5 %)

-1 461 (-9 %)

Olomouc

68 (1 %)

-365 (-4 %)

287 (2 %)

262 (2 %)

-675 (-5 %)

-570 (-3 %)

Tabulka 3: Srovnání Q2 2023 s Q1 2023 (v Kč)

Nadále platí, že nájemní bydlení je levnější než hypotéka

Pravidelně porovnáváme měsíční platby za nájemné s hypotečními splátkami za současných sazeb a cen za čtvereční metr. Při nákupu rekonstruovaného bytu v dobrém stavu v Praze se cena za čtvereční metr pohybuje kolem 117 850 korun. Při hypotéce s úvěrovým podílem 90 % a splatností 30 let při průměrné nabídkové úrokové sazbě 6,53 % by splátka za byt o rozloze 60 metrů čtverečních činila přibližně 40 350 korun. Index UlovDomov.cz uvádí, že aktuální platba za nájemné může být o 2,2krát nižší než splátka hypotéky na byt. Je však třeba dodat, že index již nezahrnuje počáteční náklady na úvěr ani skutečnost, že nájemní bydlení nepředstavuje investici do vlastního aktiva.

‍

Tabulka: Index UlovDomov.cz (poměr měsíční splátky hypotéky vůči měsíční platbě nájmu)

Zdroj: Medián ceny nájemního bydlení na základě dat UlovDomov.cz za 2Q 2023; cena za metr čtvereční na základě dat společnosti Valuo pro starší byty v dobrém stavu nebo po rekonstrukci, analýza hypotečního trhu k 3. červenci 2023 zpracovaná společností Gepard Finance, počítáno pro hypotéku na 90 % LTV se splatností 30 let, fix na 5 let, úroková sazba 6,53, sazba nezohledňuje slevy za pojištění či domicilaci