Nájmy rostou, hypotéka je až dvakrát dražší

Nájmy ve velkých městech dál zdražují

Meziroční data za 1. čtvrtletí 2026 ukazují, že ceny nájmů rostou napříč všemi sledovanými městy. Nejrychleji u menších a modernějších dispozic. V Praze vzrostly nájmy u bytů 1+kk o 11 % na 544 Kč za m², u 2+kk o 5 % na 434 Kč za m² a u 3+kk o 4 % na 388 Kč za m². Praha přitom nadále představuje benchmark pro vývoj nájmů v celé republice.

Výraznější nárůsty hlásí Brno a Ostrava. V Brně vzrostly ceny 1+kk o 13 % na 461 Kč za m², u 3+kk dokonce o 19 % na 320 Kč za m². V Ostravě je patrný silný růst zejména u dispozic 1+kk (+18 %) a 3+kk (+24 %).

„Naše data potvrzují pokračující tlak na růst nájmů ve velkých městech, zejména u menších a modernějších bytů. Nejvyšší relativní nárůsty vidíme dlouhodobě v Brně a Ostravě, kde ceny u některých dispozic meziročně vzrostly o více než 10 procent,“ říká Michal Hrbatý, CEO skupiny UlovDomov.

Město	1+1	1+kk	2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	436	544	385	434	363	388
Brno	384	461	327	365	293	320
Ostrava	247	299	225	270	203	289
Plzeň	298	362	246	267	233	256
Olomouc	298	363	235	286	232	250

Zdroj: Data skupiny UlovDomov

Město	1+1 (40 m²)	1+kk (30 m²)	2+1 (60 m²)	2+kk (55 m²)	3+1 (75 m²)	3+kk (80 m²)
Praha	17 440	16 320	23 100	23 870	27 225	31 040
Brno	15 360	13 830	19 620	20 075	21 975	25 600
Ostrava	9 880	8 970	13 500	14 850	15 225	23 120
Plzeň	11 920	10 860	14 760	14 685	17 475	20 480
Olomouc	11 920	10 890	14 100	15 730	17 400	20 000

Zdroj: Data skupiny UlovDomov

Kolik konkrétně zaplatíte za nájem?

Aby byla čísla srozumitelná, přepočítali jsme ceny za metr čtvereční na konkrétní byty při standardizovaných výměrách.

Modelový byt 2+kk o velikosti 55 m² vychází v Praze na přibližně 23 870 Kč měsíčně, v Brně na 20 075 Kč, v Olomouci na 15 730 Kč, v Ostravě na 14 850 Kč a v Plzni na 14 685 Kč.

U bytů 1+kk (30 m²) se nájemné pohybuje od přibližně 8 970 Kč v Ostravě po 16 320 Kč v Praze. Větší byty 3+kk (80 m²) vycházejí od 20 000 Kč v Olomouci a 20 480 Kč v Plzni až po 31 040 Kč v Praze.

Meziročně nejvíce zdražilo Brno a Ostrava

Srovnání Q1 2026 s Q1 2025 ukazuje, kde byl růst cen nejprudší. V Brně vzrostly ceny napříč dispozicemi nejčastěji o 12–19 %, v Ostravě pak u některých dispozic až o 24 %. Praha rostla rovnoměrněji – nejsilněji u 1+kk (+11 %), u větších bytů pak pomaleji (3+kk +4 %).

Výjimkou je Plzeň, kde ceny 2+kk meziročně poklesly o 11 %.

Město	1+1	1+kk	2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	27 (7 %)	54 (11 %)	26 (7 %)	21 (5 %)	19 (6 %)	15 (4 %)
Brno	42 (12 %)	53 (13 %)	28 (9 %)	40 (12 %)	42 (17 %)	50 (19 %)
Ostrava	4 (2 %)	45 (18 %)	25 (12 %)	29 (12 %)	7 (4 %)	56 (24 %)
Plzeň	1 (0 %)	32 (10 %)	9 (4 %)	−32 (−11 %)	28 (14 %)	2 (1 %)
Olomouc	−4 (−1 %)	37 (11 %)	2 (1 %)	17 (6 %)	19 (9 %)	13 (6 %)

Zdroj: Data skupiny UlovDomov

	1+1 (40 m²)	1+kk (30 m²)	2+1 (60 m²)	2+kk (55 m²)	3+1 (75 m²)	3+kk (80 m²)
Praha	1 080 (7 %)	1 620 (11 %)	1 560 (7 %)	1 155 (5 %)	1 425 (6 %)	1 200 (4 %)
Brno	1 680 (12 %)	1 590 (13 %)	1 680 (9 %)	2 200 (12 %)	3 150 (17 %)	4 000 (19 %)
Ostrava	160 (2 %)	1 350 (18 %)	1 500 (12 %)	1 595 (12 %)	525 (4 %)	4 480 (24 %)
Plzeň	40 (0 %)	960 (10 %)	540 (4 %)	−1 760 (−11 %)	2 100 (14 %)	160 (1 %)
Olomouc	−160 (−1 %)	1 110 (11 %)	120 (1 %)	935 (6 %)	1 425 (9 %)	1 040 (6 %)

Zdroj: Data skupiny UlovDomov

Index UlovDomov: hypotéka vychází znatelně dráže než nájem

Index UlovDomov porovnává měsíční splátku hypotéky s tržním nájemným. Hodnota 2,0 znamená, že hypotéka vychází dvojnásobně dráže než nájem.

V Praze dosahuje index u bytu 1+kk hodnoty 1,5, u 2+kk 1,8 a u 3+kk 2,0 – měsíční splátka hypotéky je tedy u většího pražského bytu dvojnásobná oproti nájmu. Stejnou hodnotu 2,0 vykazuje u 3+kk i Brno. U menších bytů 1+kk se index v Brně pohybuje kolem 1,4.

Nejblíže k sobě mají náklady na vlastní a nájemní bydlení v Ostravě, kde index u 1+kk činí 1,1 a u 2+kk 1,3. V Plzni a Olomouci se index u menších bytů pohybuje kolem 1,2, u větších dispozic 3+kk dosahuje hodnot 1,7 až 1,8.

Nájemní bydlení tak ve velkých městech zůstává pro velkou část domácností finančně dostupnější alternativou k pořízení vlastního bytu na hypotéku.

„Konkrétně u bytů v Praze a Brně se podle našeho indexu pohybují náklady na hypotéku od 1,5 do 2násobku tržního nájemného,“ dodává Michal Hrbatý.

Město	Kategorie bytu	Index UlovDomov
Praha	1+kk (30 m²)	1,5
Praha	2+kk (55 m²)	1,8
Praha	3+kk (80 m²)	2,0
Brno	1+kk (30 m²)	1,4
Brno	2+kk (55 m²)	1,7
Brno	3+kk (80 m²)	2,0
Ostrava	1+kk (30 m²)	1,1
Ostrava	2+kk (55 m²)	1,3
Ostrava	3+kk (80 m²)	1,2
Plzeň	1+kk (30 m²)	1,2
Plzeň	2+kk (55 m²)	1,7
Plzeň	3+kk (80 m²)	1,7
Olomouc	1+kk (30 m²)	1,2
Olomouc	2+kk (55 m²)	1,6
Olomouc	3+kk (80 m²)	1,8

Zdroj: Ceny nájemního bydlení za metr čtvereční na základě dat UlovDomov za 1Q 2026; cena za metr čtvereční na základě dat společnosti Valuo pro starší byty v dobrém stavu nebo po rekonstrukci. Úroková sazba 5,46 % pro hypotéky na základě dubnového Swiss Life Hypoindex pro 5letý fix nad 80 % LTV.

Nájemní trh zůstává napjatý

Ve velkých městech nadále platí, že nabídka bytů k pronájmu nestačí pokrýt poptávku. To se odráží v trvalém tlaku na růst cen – nejvíce u menších a modernějších dispozic, které jsou nejžádanější.