Nájmy meziročně vzrostly až o 14 %. Sezónní poptávka studentů zrychlila růst cen ve 3. kvartálu

„Situace na trhu s bydlením se nijak výrazně nemění. Nabídka bytů je stále zoufale nízká, převis poptávky tak dává prostor pro cenový růst. Byty se prodávají v průměru dráž než před létem, například starší byty v Praze v průměru o 4 tisíce korun za metr čtvereční. Úrokové sazby hypoték se drží na podobných úrovních již řadu měsíců. Bydlení je tedy dražší jak pro lidi, kteří si pořizují vlastní nemovitost na úvěr, tak pro ty, kteří hledají pronájem,“ Michal Hrbatý, CEO UlovDomov.cz

Nájemné v Praze dál nejvyšší, Ostrava zůstává nejdostupnější

Z aktuálních dat vyplývá, že nejvyšší nájmy dlouhodobě drží Praha, kde se průměrná cena za byt 2+kk pohybuje kolem 24 600 Kč. V Brně stojí pronájem stejné dispozice přibližně 20 000 Kč, zatímco v Ostravě vyjde na 13 400 Kč. Plzeň a Olomouc se pohybují kolem 16 000 Kč.

Menší byty 1+kk se pronajímají od 8 900 Kč v Ostravě po 17 400 Kč v Praze, u větších bytů 3+kk pak ceny začínají na necelých 20 000 Kč a v Praze dosahují až 36 800 Kč.

Tabulka 1: Ceny nájemního bydlení ve velkých městech za 3. čtvrtletí 2025 (v Kč)

Meziročně nejvíce zdražila Praha a Brno, často okolo 11–14 %

Meziroční porovnání Q3 2025 vs. Q3 2024 ukazuje, že v Praze a Brně rostly ceny nejčastěji o 11 %, v některých případech až o 14 %. V Ostravě, Plzni a Olomouci se u větší poloviny dispozic držel růst pod 10 %.

Tabulka 2: Meziroční srovnání dle dispozic Q3 2025 a Q3 2024 (v Kč)

Tabulka 1: Ceny nájemního bydlení ve velkých městech za 3. čtvrtletí 2025 (v Kč)
Město	1+1	1+kk	2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	17 882	17 362	24 648	24 582	33 117	36 880
Brno	14 388	14 017	19 615	19 996	23 462	25 505
Ostrava	9 494	8 861	11 883	13 356	14 661	19 764
Plzeň	11 802	11 721	14 857	15 956	17 008	19 505
Olomouc	11 853	11 754	14 770	16 049	17 603	21 544
Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Meziročně nejvíce zdražila Praha a Brno, často okolo 11–14 %

Tabulka 2: Meziroční srovnání dle dispozic Q3 2025 a Q3 2024 (v Kč)

Tabulka 2: Meziroční srovnání dle dispozic Q3 2025 a Q3 2024 (v Kč)
Město	1+1	1+kk	2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	1 772 (11 %)	1 830 (12 %)	2 404 (11 %)	2 548 (12 %)	4 062 (14 %)	4 540 (14 %)
Brno	1 508 (12 %)	1 426 (11 %)	1 995 (11 %)	2 023 (11 %)	2 439 (12 %)	2 428 (11 %)
Ostrava	569 (6 %)	606 (7 %)	676 (6 %)	753 (6 %)	1 426 (11 %)	505 (3 %)
Plzeň	1 196 (11 %)	1 207 (11 %)	1 544 (12 %)	1 484 (10 %)	1 434 (9 %)	1 259 (7 %)
Olomouc	940 (9 %)	744 (7 %)	1 829 (14 %)	783 (5 %)	1 476 (9 %)	1 535 (8 %)
Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Kvartálně pomohl sezónní efekt: nárůsty až k 20 % (místy i více)

Srovnání Q3 2025 s Q2 2025 potvrzuje výraznou sezonalitu – poptávka studentů ve třetím kvartálu pravidelně zvyšuje ceny. V některých městech a dispozicích šly nárůsty až k 20 %.

Tabulka 3: Srovnání Q3 2025 vs. Q2 2025 (v Kč) dle dispozic

Tabulka 3: Srovnání Q3 2025 s Q2 2025 (v Kč) dle dispozic
Město	1+1	1+kk	2+1	2+kk	3+1	3+kk
Praha	250 (1 %)	659 (4 %)	2 155 (10 %)	2 415 (11 %)	818 (3 %)	1 319 (4 %)
Brno	1 022 (8 %)	1 825 (15 %)	2 802 (17 %)	2 510 (14 %)	3 847 (20 %)	3 978 (18 %)
Ostrava	537 (6 %)	−64 (−1 %)	−28 (0 %)	1 103 (9 %)	830 (6 %)	864 (5 %)
Plzeň	692 (6 %)	331 (3 %)	−204 (−1 %)	928 (6 %)	688 (4 %)	1 155 (6 %)
Olomouc	1 246 (12 %)	151 (1 %)	−864 (−6 %)	565 (4 %)	−1 060 (−6 %)	4 287 (25 %)
Zdroj: Statistiky společnosti UlovDomov.cz na základě mediánů cen

Vlastní bydlení vycházelo často až 1,8x dráž než nájem

Index UlovDomov.cz porovnává měsíční splátku hypotéky s měsíční platbou nájmu a cenami za metr čtvereční. Ve 3. čtvrtletí se hodnoty pohybovaly od 1,3 do 1,8.
Konkrétně 1,8 ukázal index u bytů 2+kk v Praze a 3+kk v Brně – tedy vlastní bydlení vycházelo 1,8× dráž než nájem.

U bytu po rekonstrukci v dobrém stavu se cena za metr čtvereční pohybovala v Praze kolem 149,6 tis. Kč a v Brně kolem 116,4 tis. Kč. Splátka 90% hypotéky (30 let, fix 5 let, průměrná nabídková sazba 5,29 % za září) by u bytu 60 m² vyšla přibližně na 45 tis. Kč v Praze a 35 tis. Kč v Brně, zatímco nájem činil kolem 24 600 Kč v Praze a 20 000 Kč v Brně. Nejpříznivější hodnoty indexu vyšly v Ostravě (1,3–1,4).

Index UlovDomov.cz (poměr měsíční splátky hypotéky vůči měsíční platbě nájmu)

Index UlovDomov.cz (poměr měsíční splátky hypotéky vůči měsíční platbě nájmu)
Město	Kategorie bytu	Index UlovDomov
Praha	1+kk (40 m²)	1,7
Praha	2+kk (60 m²)	1,8
Praha	3+kk (80 m²)	1,6
Brno	1+kk (40 m²)	1,7
Brno	2+kk (60 m²)	1,7
Brno	3+kk (80 m²)	1,8
Ostrava	1+kk (40 m²)	1,4
Ostrava	2+kk (60 m²)	1,4
Ostrava	3+kk (80 m²)	1,3
Plzeň	1+kk (40 m²)	1,4
Plzeň	2+kk (60 m²)	1,6
Plzeň	3+kk (80 m²)	1,7
Olomouc	1+kk (40 m²)	1,5
Olomouc	2+kk (60 m²)	1,6
Olomouc	3+kk (80 m²)	1,6
Zdroj: UlovDomov.cz (mediány Q3 2025), Valuo (cena za m²), Gepard Finance (analýza hypo trhu k 5. 10. 2025; 90 % LTV, 30 let, fix 5 let, 5,29 %).

Nájemní trh zůstává napjatý

Ve třetím čtvrtletí letošního roku rostly nájmy rychleji než na jaře – meziročně se zvýšily o 3 až 14 %, v průměru zhruba o 10 %. K celkovému růstu výrazně přispěla sezónní poptávka studentů, která každoročně v létě zvyšuje tlak na dostupné byty a v některých městech posunula ceny až o pětinu výš.