Hodnota každého nového bytu začíná klesat asi po deseti letech, nejen klasickým opotřebením, ale i tím, že byt nesplňuje designové či funkční trendy. V tu chvíli by mělo na řadu přijít téma rekonstrukce. Mnoho majitelů rekonstrukci nemovitosti k pronájmu odkládá, až už je kolikrát pozdě. A když si vlastníci bytů tuto nutnost uvědomí a připustí, vyvstávají nepříjemné otázky - jaké úpravy jsou dostačují a které by už byly navíc? Jak na tom ušetřit a dát do oprav jen to nejnutnější? A jak to naopak udělat tak, aby interiér vypadal krásně a z nájemného se dalo “vyždímat” co nejvíce?

Než začnete s rekonstrukcí

Dvakrát měř, ale i “řeš”

Ještě předtím, než vybouráte jádro nebo oškrábete zdi, je třeba se zamyslet nad finanční stránkou věci. Jistě máte zhruba představu, kolik na rekonstrukci máte na účtu, co ale není radno podceňovat, je průzkum trhu. Kolik stojí různé druhy práce? Jak je to s materiály? A seženete vůbec lidi? Většinou byste k odhadu měli raději připočítat 10-15 % z odhadované sumy pro strýčka Příhodu nebo na různé dodělávky a detaily. Počítat byste také měli s nějakou časovou rezervou - šikovných řemeslníků je dnes málo a bývají dost zaneprázdnění, hlavně v létě. Těch levnějších a dostupnějších pracovních sil je více, ale zase se nemůžete spolehnout na kvalitu odvedené práce. Je proto vhodné se s někým, na koho máte dobré recenze, domluvit dostatečně dopředu. V letním období se sice rekonstruuje lépe, ale v zimě mají řemeslníci více času a bývají i levnější. Navíc pokud chcete v bytě něco netypického, přihlédněte pak i k dodacím lhůtám prodejců.  

Dále byste měli zkontrolovat technický stav bytu, tedy elektrické rozvody, trubky. V těchto věcech se vyplatí názor odborníka, zvláště pokud máte v plánu hýbat s příčkami. Je možné, že k některým zásahům budete potřebovat i stavební povolení, tak to mějte na paměti. Pokud si ho totiž nezařídíte, můžete mít problémy jak se stavebním úřadem, tak i s pojišťovnou, kdyby se něco stalo.

“Tento druh zásahů stejně jako výměna oken nebo vyzdění jádra se na nájemném nijak zásadně nepromítne. Do takové rekonstrukce je dobré investovat v případě bytu, který nehodláte prodat, ale v horizontu několika let  ho budete chtít vy nebo někdo z blízkých využívat pro vlastní potřebu. Zvýšíte tak totiž svůj standard přebývání v bytě,” hodnotí Vojtěch Zigo, vedoucí obchodního týmu v Ideální nájemce.cz

Kdo u mě přebývá?

Jedním z dalších klíčových bodů rekonstrukce je zvolení správné cílové skupiny budoucích podnájemníků. I podle toho můžete určit, jak moc zásahů v bytě provádět. Studenti si vystačí s funkčním a prakticky vybaveným bytem za nižší nájemné, zatímco bezdětný pár pracující na manažerské úrovni ocení spíše kvalitní a luxusnější byt. A nemáme na mysli jen kuchyň a pěknou výmalbu, ale celkový stav bytu - i ten technický.

Než se tedy do rekonstrukce bytu k pronájmu pustíte, musíte vědět, zda budete cílit na okamžité obsazení bytu za méně peněz, a tedy i s menším vloženým kapitálem, nebo zda si radši počkáte na stabilnější a movitější osazenstvo, a rekonstrukci provedete důkladnější a samozřejmě nákladnější. Druhá možnost se vám pak samozřejmě vyplatí (i když ne úplně finančně) do budoucna, pokud si budete byt chtít nechat pro sebe nebo své potomstvo.

Samotná rekonstrukce

Voda a země

Pěkná podlaha a elegantní koupelna jsou opět investice, které se vám zvýšením nájmu nijak výrazně nevrátí, ale zase díky nim stoupá celková hodnota nemovitosti.

U koupelny se dostáváme ke stejné otázce jako předtím: “Budete si byt nechávat?”  Při výměně vany se totiž musí zasáhnout i do obložení a podlahy. Pokud ale máte byt určený jen k pronajímání a vystačíte si s někým nenáročným, rozsáhlá rekonstrukce zastaralejší koupelny nemá smysl. Nechcete-li zrovna investovat velkou sumu najednou, zkuste alespoň vyměnit skříňky a umyvadlo za něco modernějšího. To stejné platí i u toalety - pěkné doplňky jako držák na toaletní papír nebo nové prkénko udělají divy.

Dalším krokem jsou podlahy, které mají velký podíl na celkovém dojmu z bytu. Koberce v celé místnosti jsou už pasé, lepší je vsadit na kvalitní lino jako třeba marmoleum nebo na plovoucí podlahu, jež dnes seženete “za pár šupů”. Sázkou na jistotu je pak odolný vinyl, který vydrží téměř vše. Navíc když zvolíte světlejší barvu podlahy, bude se k ní hodit téměř veškeré vybavení a byt i prosvětlíte opticky zvětšíte. Další levnější variantou je nechat přebrousit původní parkety (pokud je v bytě ovšem máte) a na ně pak naaranžovat dekorativní koberec, kterým zakryjete i případné nedostatky.  

Budiž světlo

Světlo v každém bytě hraje důležitou roli a vytváří výsledný pocit z něj. Nejlepší je vymalovat stěny světlými barvami. Odstíny bílé nebo béžové nikdy nic nezkazíte, neutrální odstíny jsou vděčné a lépe se “prodávají”.. Nábytek je dobré volit také světlejší a vyřádit se pak můžete na doplňcích. Chytře řešené osvětlení dodá interiéru nezaměnitelnou atmosféru a díky správným žárovkám dnes i ušetříte za elektřinu. Pokud to jde, do bytu pusťte co nejvíce přirozeného světla. Tlumené světlo je totiž zprvu sice útulnější, ale hlavně v zimním období může pak celý byt působit stísněně a depresivně.

Nekupujte, opravujte

Ekologie je teď téma na pořadu dne, tak proč trochu nepomoci tím, že místo nové kuchyně pořídíte po někom starší kousek nebo zrenovujete tu původní? V mnoha případech stačí zbrousit skříňky a dvířka a nově je natřít či nalakovat. Ještě jednodušší je vyměnit poškrábanou starší desku za novou a kuchyň hned získá jinou tvář. Opět tu platí pravidlo světlejší barvy, nemusí se rovnou jednat o bílou, ale klidně o světlé dřevo. Pokud jste šikovní, šanci na nový život můžete poskytnout více věcem, za které pak ve výsledku celkem ušetříte.

Když máte byt u Ideální nájemce.cz?

Pokud řešíte rekonstrukci bytu, který již pronajímáte, máte povinnost o tomto kroku informovat stávající nájemníky v přiměřené lhůtě před zamýšlenou rekonstrukcí. V případě, že se byt během rekonstrukce stane pro podnájemníky neobyvatelným, je třeba jim zaplatit náklady spojené s náhradním bydlením. Jestliže se o váš byt stará Ideální nájemce.cz, nic z toho nemusíte řešit, my se o vše postaráme za vás. Podnájemníkům jsme schopni poskytnout náhradní bydlení na přechodnou dobu v jiném bytě pod naší správou s tím, že se později vrátí zase k vám. Při rozsáhlejší rekonstrukci s nimi zase vyřešíme ukončení podnájemní smlouvy a pomůžeme jim najít jiné bydlení.

Závěrem lze říci, že rekonstrukce bytu k pronájmu výrazně nájem nezvýší, ale zajistíte tak jeho lepší obsazenost, nájemníci se v rekonstruovaném bytě budou cítit lépe a zákonitě v něm i déle vydrží. Pokud byt budete chtít časem využívat pro svoji potřebu, nebudete do něj muset znovu tolik investovat. A při prodeji se rekonstruovanému bytu zvedá prodejní cena. Za nás rekonstrukci určitě doporučujeme, protože ze zkušeností vnímáme, že majorita nájemníků papundeklová jádra, staré komunistické koberce a velké almary po babičkách opravdu neocení.

Zvládli jste rekonstrukci vašeho bytu k pronájmu? Poraďte těm, kteří se na ni teprve chystají, co se vám osvědčilo a do čeho byste naopak už nešli.