Děj se vůle boží… a realitního trhu

Pronajímatelé mají mnoho možností, jak své nemovitosti upravit a zvýšit tak hodnotu svého bytu a následně i výši nájemného. Přesto existuje několik faktorů, které s hodnotou pronajímané nemovitosti a nájemným dokážou zamávat mnohem více než nová kuchyňská linka.

Jak uvádíme v článku o vývoji cen pronájmů v Praze a Brně, změny na (nejen) realitním trhu zapříčinily meziroční nárůst nájemného v českých městech až o 15 % a s velkou pravděpodobností bude díky těmto změnám nájemné růst i nadále.

Na další kritéria, která spoluutváří hodnotu bytu a tedy i výši jeho nájemného upozorňuje obchodní zástupkyně Ideálního nájemce v Brně Eva Rozsypalová: “Dobrá lokalita je při výběru nemovitosti základ – i pěkný byt v horší lokalitě může mít nižší cenu než horší byt v žádané lokalitě.” Při výběru investičního bytu doporučuje Rozsypalová hledět také na to, zda má byt balkon a sklep, v jakém je patře a jak je orientován, zda je v domě výtah a poblíž možnost parkování, nebo na to, jací jsou sousedi. “Výhodou také je, když má byt hodně úložného prostoru,” dodává. Více o výběru a přípravě bytů vhodných k pronájmu si přečtěte v našem článku.

Kuchyň a koupelna, alfa a omega

Realitní trh a výběr vhodného bytu jsou věci, které můžete ovlivnit jen do jisté míry, pokud vůbec. Jste-li však ochotní investovat do bytu více než jen jeho pořizovací cenu, zjistěte, jak se věci spojené se stavem bytu mají, a pusťte se do práce. Poznat, že už by to nějakou tu opravu chtělo, je přitom podle obchodního zástupce Ideálního nájemce pro Brno Vojtěcha Ziga poměrně snadné: “Pro určení, zda přišel čas na rekonstrukci, je dobré si byt porovnat s aktuálními nabídkami. Jasným náznakem je pak zjištění, že ani opakovaná oprava k ničemu nevede.”

Při opravách se zaměřte především na koupelnu a kuchyň. Vzhledem k tomu, že nájemci si často rádi vybavují ostatní pokoje podle svých preferencí či již vlastněným nábytkem, ocení spíše zrekonstruovanou koupelnu nebo nové spotřebiče. “Neplatí rovnice, že čím vybavenější byt, tím lépe. Pro nájemníka je základem zařízená kuchyně, tedy kuchyňská linka a spotřebiče. Bez mikrovlnné trouby se obejdete, myčka je výhodou a lednice je už téměř nutná. Nájemci dále ocení pračku – 70 % zájemců o bydlení ji nevlastní,” vyjmenovává Vojtěch Zigo.

V koupelně dejte definitivní sbohem umakartu a nové jádro vybavte vkusnými kachličkami, které pozvednou výsledný dojem na vyšší úroveň. Na pozoru se mějte před krátkodobými a příliš levnými řešeními: ani ta nejkvalitnější tapeta nevydrží v koupelně či kuchyni věčně, jakkoli dobře vypadá.

Fenomén +kk

Chystáte-li se na přestavbu, která bude zahrnovat i změnu dispozice bytu, popřemýšlejte především nad tím, kdo je váš vysněný nájemník a jaká výše nájemného bude v daném případě odpovídající. Eva Rozsypalová zmiňuje: “Lidé v dnešní době vyhledávají spíše byty s kuchyňským koutem. Dříve se tyto dispozice přitom vůbec nedělaly: když je tedy byt s kuchyňským koutem, jedná se o novější nemovitost.” Dispozice s kuchyňským koutem může vyhovovat rodinám, které uvítají otevření prostoru mezi kuchyní a obývacím pokojem a větší vzdušnost a světlost bytu. Při pronájmu studentům se však více vyplatí kuchyň oddělená od ostatních místností.

Malý krůček pro pronajímatele, velký skok pro nájemce?

Co je malé, to je milé – při lákání nájemců to ale tak úplně neplatí. Detaily sice přispívají k výslednému dojmu, hodnotu bytu ale nijak dramaticky nezvýší. Podle Vojtěcha Ziga jsou některé z nich spíše na obtíž: “Co se týče internetu, majitelům navrhuji přenechání této starosti na nájemci. Ten si jej dokáže zařídit sám a navíc s tarifem, který mu vyhovuje. Další zbytečnou starostí je alarm. Nájemníci ocení spíše dvojitý zámek.“

Plusové body nicméně nasbíráte starou dobrou údržbou. Čerstvě vymalovaný byt, odvoz starého nábytku a profesionálně vyčištěné textilie zlepší celkové vzezření místa a jeho dojem na zájemce o bydlení.

Zateplení a parkování, (téměř) základní lidské potřeby

Zateplení celého bytového domu a kvalitní okna jsou sice kroky složitými, dnes už ale prakticky nutnými. Pokud jde o zvýšení nájemného, nečekejte od nich však zázraky. “Na základě zateplení se dá nájemné zvyšit maximálně v řádu stokorun. Zateplení je pro byt sice zásadní věc, ale těžko se prodává, jelikož dnes už většina bytů plastová okna má. Řeší ho zkrátka velmi málo lidí.”

Parkovací místo v blízkosti bytu opět umožní pronajímateli o něco navýšit nájemné, nájemci by však mělo být nabídnuto jako jedna z alternativ. Počítejte tedy i s možností, že o zajištěné parkování nebude nový nájemce stát.

Co je psáno...

Ať už se pro zvýšení nájemného rozhodnete z jakéhokoli důvodu, nezapomeňte při tvorbě nové částky na srovnání s podobnými nemovitostmi v okolí, aby váš byt kvůli přemrštěnému nájemnému nezůstal na ocet. Pamatujte také na smluvní ošetření vyššího nájemného. Eva Rozsypalová shrnuje: “Nájemné se zpravidla mění s prodlužováním smlouvy. Pokud nájemce nesouhlasí s navýšením, musí se pronajímatel poohlédnout po nájemci novém.”

Je však třeba podotknout, že v dnešní době obrovského zájmu o nájemní bydlení je téměř dané, že pro svůj byt nájemce vždy seženete. Všechny peníze, které do bytu investujete, se vám jistě vrátí. I když tedy dává smysl zrekonstruovanému bytu přizpůsobit výši nájemného, není třeba nájemníky zbytečně sdírat z kůže. Pár stokorun navíc dobrého stálého nájemníka stejně nejspíš nenahradí.