Kolik vás skutečně stojí prázdný byt a jak ztrátám předejít

Kolik vás skutečně stojí prázdný byt a jak se tomu vyhnout?

Ověřeno právníky

Možná si říkáte, že pár dní bez nájemníka přece nikoho nezruinuje. Že najít nového nájemce sice zabere trochu času a nervů, ale nakonec to přece nějak dopadne. Jenže právě tahle „chvilková neobsazenost“ stojí majitele bytů v Česku každý rok desetitisíce korun. Podíváme na to, co všechno vás prázdný byt doopravdy stojí nejen na papíře, ale i v čase, energiích a promarněném potenciálu.

Prázdný byt znamená ztrátu. Nejen nájmu, ale i jistoty.

Investiční nemovitost by měla vydělávat. Jenže co když pár týdnů nikdo neplatí nájem? Byt je prázdný, nový nájemník se hledá, smlouva se připravuje a mezitím se účetní realita mění – příjmy nula, výdaje běží dál.

Málokdo si uvědomuje, že i relativně krátké období bez nájemníka se výrazně podepíše na celkové výnosnosti pronájmu. A pokud se podobná situace opakuje pravidelně, třeba mezi každým nájmem, může jít o tisíce korun ročně jen na výpadcích.

Fixní náklady nezmizí, když nájemník odejde

Jedna z největších chyb, kterou majitelé nemovitostí dělají, je, že počítají pouze s příjmem z pronájmu, ale už ne s tím, co běží bez ohledu na to, jestli je byt obsazený.

Každý měsíc platíte:

fond oprav (často několik stovek až tisíc korun),
energie a služby, které běží i v prázdném bytě (například elektřina, ohřev vody, společné prostory),
pojištění nemovitosti,
a pokud máte hypotéku, pak samozřejmě i její splátku.

Když z bytu odejte nájemník, žádný z těchto nákladů nezmizí. Právě naopak, začínají se kupit bez jakékoli protihodnoty.

2 měsíce prázdného bytu mohou znamenat ztrátu přes 36 000 Kč

Prázdný byt není jen pár týdnů bez nájemného. Znamená to ušlý příjem z nájmu i fixní výdaje, které běží dál bez ohledu na obsazenost bytu.

Podle našich dat tvoří hlavní část ztráty ušlý nájem (až 95–96 %). Fixní náklady, tj. fond oprav, energie, pojištění, a další pravidelné poplatky představují jen několik procent, ale běží bez ohledu na to, zda byt někdo obývá.

Lokalita	Průměrná celková ztráta	Ušlý nájem	Fixní náklady (SVJ, energie, pojištění)
Praha (2+kk)	18 197 Kč	17 287 Kč (95 %)	910 Kč (5 %)
Brno (1+kk)	11 695 Kč	11 227 Kč (96 %)	468 Kč (4 %)

A teď si to představte v měřítku celého roku. Pokud by váš byt byl prázdný jen 2 měsíce ročně, ztrácíte:

až 36 394 Kč v Praze,
nebo 23 390 Kč v Brně.

To mluvíme jen o přímých nákladech. Nezapočítáváme čas strávený hledáním nájemníka, řešením smluv, prohlídkami nebo třeba opakovanými opravami mezi nájmy.

A teď si představte, že to jde i jinak

Zkušenost mnoha pronajímatelů je podobná: nájemník se odstěhuje, následuje prohlídka, inzerce, několik týdnů nejistoty. A pak možná podpis smlouvy – pokud máte štěstí. Když ne, čas běží, nájem nepřichází, zato náklady ano.

V Ideálním nájemci přistupujeme k pronájmu tak, aby se majitel s výpadky vůbec nepotkal. My jsme totiž dlouhodobým nájemníkem – byt si pronajímáme my a majiteli každý měsíc vyplácíme nájem.

Jak vypadá výměna nájemníka v praxi

Když nájemník oznámí odchod, peníze vám nepřestanou chodit. Na naší straně běží připravený postup:

Nejprve si s nájemníkem domluvíme termín předání a zkontrolujeme stav bytu.
Případné drobnosti obratem řešíme, aby byt na prohlídkách působil perfektně.
Současně spouštíme oslovení zájemců.
Prohlídky plánujeme rychle a efektivně, prověřujeme platební morálku i bezdlužnost, připravujeme smlouvu a vše právně šetříme.
Jakmile vybereme spolehlivého nájemníka, naplánujeme předání, sepíšeme předávací protokol a byt se plynule „přepne“ do dalšího nájmu.
Vy přitom po celou dobu dostáváte sjednaný nájem – bez přerušení.

Důvěra, která trvá roky

Naše zkušenost potvrzuje, že když majitelé jednou svěří byt do správy, zůstávají s námi dlouhodobě. Jen 5 % klientů ročně odchází – a v 95 % případů proto, že chtějí byt využít pro své vlastní potřeby, například pro sebe nebo své děti.

Prohlídka bytu s nájemníky a realitní makléřkou – rychlé obsazení bytu bez ztrát

Jak se prázdnému bytu vyhnout, když si pronajímáte sami?

Pokud si byt spravujete sami, držte se několika osvědčených kroků, které zkrátí dobu jeho neobsazenosti:

Připravte se dopředu: Jakmile víte o odchodu nájemníka, začněte s marketingem: připravte fotky, text inzerátu, a domluvte prohlídky na co nejdřívější termíny po předání bytu. Inzerát můžete vložit například na portál UlovDomov.cz.
Cena, která odpovídá trhu: Příliš vysoká cena = dlouhé čekání. První týdny jsou klíčové, sledujte vývoj cen nájmů v lokalitě i srovnatelné nabídky a hýbejte cenou pružně.
Prohlídky bez překážek: Buďte flexibilní s časy a počítejte s večery i víkendy. Zájemci se rozhodují rychle.
Prověření zájemců: Nejde jen o „dobrý pocit“. U zájemců prověřte příjem, pracovní poměr a platební historii. Minimalizujete tím budoucí problémy.
Rychlá administrativa: Mějte připravené šablony smluv a předávací protokoly, ať neztrácíte dny čekáním.
Prevence a údržba: Drobné opravy a čistota zvyšují atraktivitu bytu. Díky tomu se pronajímá rychleji a často i za vyšší cenu.

I při zodpovědném postupu a pečlivé přípravě se prázdnému bytu obvykle nelze zcela vyhnout. Některé situace, například nečekané odložení nástupu nového nájemníka nebo administrativní prodlevy, prostě ovlivnit nejde. Proto část majitelů volí profesionální správu, která dokáže výpadky minimalizovat nebo zcela převzít riziko neobsazenosti.