Co vlastně znamená pojem družstevní byt?

Družstevní byt je vlastněn družstvem, vy jako člen družstva vlastníte pouze družstevní podíl a v bytě jste jako nájemce. Družstvo má tedy právo stanovit, jak bude s bytem zacházeno a jaká pravidla se vztahují na podnájem třetí osobě.

Členové družstva, tedy jednotliví nájemníci, platí v nájemném pouze účelně vynaložené náklady vzniklé při správě družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, údržbu a modernizaci domu + příspěvky na tvorbu finančních rezerv družstva. Do nájemného může být zahrnuta i splátka úvěru družstva, která se rozpočítává mezi členy (tzv. anuita), nebo další členský vklad.

Výhody družstevního bytu

• Nižší vstupní náklady: Oproti nákupu bytu do vašeho vlastnictví je vstupní investice do družstevního bytu zpravidla nižší, protože se neplatí plná tržní hodnota bytu, ale pouze tzv. členský podíl.
• Nepodléhá dani z nabytí nemovité věci: Při koupi družstevního bytu neplatíte daň z nabytí nemovité věci. Navíc nejste evidováni v katastru nemovitostí.
• Možnost financování družstvem: Některá družstva umožňují financování členského podílu přímo prostřednictvím družstva, což může být výhodné pro lidi, kteří nemohou získat hypotéku.

Kolektivní vlastnictví: Družstevníci sdílejí společnou odpovědnost za správu a údržbu celého domu, čímž se rozloží zodpovědnost mezi jednotlivé nájemce.

Nevýhody družstevního bytu

Členové družstva musejí dodržovat interní pravidla, která omezují některé rozhodovací možnosti ohledně užívání bytu.

• Omezená práva: Člen družstva nevlastní nemovitost, pouze členský podíl, což znamená, že jeho práva jsou omezena.
• Omezené možnosti podnájmu: Podnájem družstevního bytu musí být v souladu s nastavenými pravidly a často vyžaduje souhlas družstva.

Družstevní byt vs. osobní vlastnictví aneb Podnájem vs. pronájem 

V kontextu družstevního bydlení je klíčové rozlišovat pojmy „pronájem“ a „podnájem“. Jako člen bytového družstva nejste vlastníkem bytu, ale jeho nájemcem na základě nájemní smlouvy s družstvem. Proto byt nemůžete třetí osobě pronajmout, ale pouze tzv. podnajmout. Podnájem znamená, že nájemce (vy) poskytuje byt k užívání jiné osobě (podnájemníkovi), přičemž váš právní vztah s družstvem zůstává zachován.

V rámci družstevního bydlení sice mezi členem družstva a družstvem vzniká nájemní vztah, ale člen družstva nemůže byt dále pronajímat, pouze jej může podnajmout třetí osobě – a to se souhlasem družstva.

{{naceneni_card}}

Právní rámec podnájmu družstevního bytu

Podmínky podnájmu družstevního bytu jsou upraveny několika právními předpisy a dále interními předpisy družstva:

1. Podle ust. § 2215 občanského zákoníku platí, že nájemce může na základě souhlasu pronajímatele (družstva) zřídit třetí osobě užívací právo k věci. Pokud byla nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, musí být i souhlas pronajímatele sepsán písemně. Užívací právo je možné třetí osobě poskytnout pouze na dobu nájmu.
2. Dle § 2274 občanského zákoníku může nájemce přenechat část bytu do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele, pokud v bytě sám trvale bydlí. Pokud však nájemce v bytě nebydlí nebo chce podnajmout celý byt, je nutný souhlas pronajímatele, tedy družstva. Dále je souhlasu družstva zapotřebí v případě, kdy stanovy družstva či samotná podnájemní smlouva souhlas s podnájmem byť i části bytu vyžadují (respektive je vyloučeno využití ust. § 2274 občanského zákoníku).
3. Každé bytové družstvo má své stanovy, které mohou obsahovat specifická pravidla týkající se podnájmu. Některá družstva podnájem zcela zakazují, jiná jej povolují za určitých podmínek, například po získání předchozího písemného souhlasu představenstva apod.
4. Vaše nájemní smlouva s družstvem může obsahovat další ustanovení týkající se podnájmu. Je důležité pečlivě prostudovat všechny dokumenty, abyste zjistili, jaké povinnosti a omezení se na vás vztahují.

! Pokud o možnostech podnájmu není ve stanovách nebo nájemní smlouvě ani zmínka, platí, že bez souhlasu pronajímatele, tedy družstva, družstevní byt podnajímat nemůžete.