Srovnání: krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem

Dlouhodobý pronájem bytu v kostce

Dlouhodobým pronájmem se rozumí běžné pronajmutí bytu na základě nájemní smlouvy na více než 6 měsíců. Nemovitost má charakter „stavby pro bydlení“ a nájemné se platí nejčastěji na měsíční bázi, a to ve fixní výši uvedené v nájemní smlouvě. Tento typ pronájmu vám dává jistotu, že byt bude po dobu trvání smlouvy obsazen a vy budete mít pasivní příjem. Při výběru nájemce můžete dělat prohlídky bytu, při kterých poznáte jednotlivé uchazeče a můžete sami posoudit, komu z nich chcete byt pronajmout. Mohou to být krajané i cizinci, rodiny i spolubydlící.

Dle zákona musíte platit 15% daň z příjmu a daň z nemovitosti.*

* Daň z nemovitosti pro dlouhodobý pronájem bytu činí v roce 2024 u bytu v Praze o rozloze 56 m², při základním koeficientu, 980 Kč.

Krátkodobý pronájem bytu a jeho definice

Jako krátkodobý pronájem se klasifikuje pronájem nemovitosti na dobu kratší než 6 měsíců, klidně v řádu týdnů či dnů. Nabízet jej mohou pouze podnikatelé s platnou živností. Běžně se krátkodobý pronájem inzeruje na platformách, které spojují majitele a turisty.

Krátkodobý pronájem z pohledu zákona

Poskytování krátkodobého pronájmu je klasifikováno jako poskytování ubytovacích služeb, tedy podnikatelská činnost.

‍

Musíte mít platné živnostenské povolení a být OSVČ. Při ročním obratu vyšším než 2 milion korun musíte odvádět daň podle zákona o DPH.
Příjmy jsou považovány za příjmy z podnikání (§ 7 zákona o daních z příjmů) a musíte odvádět daň z příjmů fyzických osob.
Před krátkodobým pronájmem nemovitosti je nutné na stavebním úřadě zažádat o změnu užívání stavby ze „stavby pro bydlení“ na „stavbu ubytovacího zařízení“. Navíc je nutné obeznámit sousedy, pro které to znamená jisté změny ve společných prostorech domu.

‍

POZOR! Novela zákona, která má vejít v platnost v roce 2025, ustanoví, že poskytovatelé krátkodobého ubytování musejí registrovat každého hosta přes nový portál e-Turista. Doposud nebyl krátkodobý pronájem státem téměř nijak regulován a kontrolován a stát i obce ročně přicházely o stamiliony korun na daních.

Sám stát tlačí na omezení krátkodobého pronájmu, který připravuje o místo k bydlení dlouhodobé zájemce a přispívá ke zvyšování nájmů následkem vysoké poptávky po zbylých volných bytech. Doposud byl navíc krátkodobý pronájem jen minimálně regulován a do státního rozpočtu kvůli nepřiznaným příjmům proudilo asi o 800 milionů ročně méně. Proto se na rok 2025 připravuje novela zákona, která pravidla krátkodobého pronájmu zpřísní.

Suma sumárum: Co se vyplatí více?

V některých měsících, kdy je hlavní sezóna a turisté přijíždějí ve velkém, si skrze krátkodobý pronájem můžete přijít na pěkné peníze. Jde ale o nejistý a kolísavý výdělek, který se mění z měsíce na měsíc a s dlouhodobým pronájmem se nedá srovnávat.

‍

V dnešní době navíc již existují služby, které za vás vyřeší vše okolo pronájmu vašeho bytu. Tou nejznámější a největší na trhu je Ideální nájemce. Ideální nájemce se vám o dlouhodobý pronájem postará od A do Z a ušetří vám plno starostí i času. U nás máte garantovaný nájem každý měsíc a včas, stejně tak stav bytu – jak jsme jej převzali, tak ho také vrátíme. Vyřešíme za vás jak vyúčtování a opravy, tak i ucpaný odpad nebo zabouchnuté dveře. Jsme totiž ideálním nájemcem a pronájem je tak zkrátka bez rizik.

Využijte naší kalkulačku pronajímatele a spočítejte si, kolik vám dlouhodobý pronájem s Ideálním nájemcem vynese navíc.

Nejistota krátkodobého pronájmu tkví v obsazenosti

Pokud se bavíme o výnosnosti pronájmu, na první pohled jasně vyhrává krátkodobý pronájem, kde nájemné činí několik tisíc za noc. Kvůli poplatkům a daním či obsazenosti nemovitosti je ale realita jiná.

‍

Při krátkodobém pronájmu se navíc spoléháte především na cizince a turisty z jiných měst. A ti přijíždějí většinou ve stejných termínech: o prázdninách a státních svátcích. V tyto termíny se vám o byt v dobré lokalitě zájemci poperou. Během hluchých měsíců ale musíte jít s požadovanou částkou za nájem dolů, a i tak se budete modlit, aby se byt vůbec obsadil.

Podle údajů stránky AirDNA z roku 2023 byly pražské byty nejvíce obsazeny v srpnu (obsazenost 88 %), nejméně potom v lednu (55 %).

Konkrétní modelový příklad místo úsudků

Za dlouhodobý pronájem bytu s dispozicí 2 + kk v centru Prahy může pronajímatel získat cca 25 000 Kč/měsíc, přičemž energie v tomto případě hradí nájemník. Nahlédněte do naší cenové mapy nájemného a získejte přehled o cenách nájmů v daném kraji. Pronajímatel navíc musí platit poplatek za správu domu, 15% daň z příjmů, daň z nemovitosti a občasné opravy. Vybavení může pořídit pouze základní a zbytek si zařídí sám nájemník.

‍

Podívejte se, za kolik můžete pronajmout byt v Praze nebo jinde po republice -> Cenové mapy nájemného

Stejný byt lze turistům pronajmout za 2 700 Kč/noc, za měsíc (30 dnů) si tedy může majitel přijít až na 81 000 Kč. Tato suma však platí pouze v případě, že byt bude neustále obsazen.

‍

Jak je to tedy v reálu?

Možná budete překvapeni, ale krátkodobý pronájem vůbec nemusí být tak výhodný, jak se na první pohled zdá. Pod tabulkou najdete detailně rozepsaný modelový příklad.

	Krátkodobý pronájem	Dlouhodobý pronájem
Měsíční hrubý příjem	81 000 Kč	25 000 Kč
Obsazenost v měsíci	60 %	100 %
Daně a odvody	20 562 Kč	4 730 Kč
Energie	5 000 Kč	0 Kč
Měsíční úklid	9 000 Kč	0 Kč
Servisní poplatky	1 944 Kč	0 Kč
Měsíční čistý příjem	12 094 Kč	20 270 Kč

‍

Například při 60% obsazenosti padá výdělek pronajímatele na 48 600 Kč a po odečtu dalších poplatků je reálná částka značně nižší:

Servisní poplatek služeb pro krátkodobé pronájmy tvoří 3–5 % (u některých je to i 15 %), v tomto případě tedy v průměru 1 944 Kč, majitel se tak dostává na částku 46 656 Kč.
Místní poplatek z ubytovací kapacity činí v Praze sice „pouhých“ 6 Kč za každé využité lůžko a den, může se tedy zdát, že jde pouze o administrativní zátěž. Při 60% obsazenosti a 4 lůžkách v bytě je však potřeba odečíst 432 Kč, čímž se dostáváme na částku 46 224 Kč.
Za dvouhodinový úklid zaplatíte přibližně 500 Kč, při každodenním úklidu a 60% obsazenosti tedy celkem 9 000 Kč měsíčně.
Nezapomeňme na energie – na rozdíl od dlouhodobého pronájmu je v případě pronájmu krátkodobého totiž musí hradit majitel. Pokud tedy odečteme 9 000 Kč za úklid a 5 000 Kč za energie, dostaneme se na částku 32 224 Kč.
Platí se také paušální poplatek za správu domu.
Pronajímatel musí stejně jako u dlouhodobého pronájmu počítat s uhrazením 15% daně z příjmů, daně z nemovitosti a odvodů sociálního a zdravotního pojištění a navíc i s náklady na praní ložního prádla a ručníků, s nákupem a opravami vybavení.

‍

Celkový výnos z krátkodobého pronájmu je ve výsledku dokonce nižší než u pronájmu dlouhodobého. Péče o byt a hosty je u krátkodobého pronájmu zkrátka mnohem náročnější, a to jak časově a psychicky, tak i finančně. Ale případy se mohou podle okolností samozřejmě lišit.

U krátkodobých pronájmů navíc hrozí riziko neobsazenosti. Tento model počítá s 60% obsazeností, ale realita je mnohdy jiná a o krátkodobý pronájem je zájem pouze v sezóně, která trvá jen několik měsíců v roce.

Ani dlouhodobý pronájem se přes tyto platformy nevyplatí

Známé platformy pro krátkodobé pronájmy nabízejí také možnost dlouhodobého pronájmu bytu. A ačkoliv si můžete stanovit o poznání vyšší denní sazbu než u běžného pronájmu bytu, ani v tomto případě se vzhledem k servisním poplatkům a odvodům pronájem přes tyto platformy dlouhodobě nevyplatí. Navíc máte mnohem menší pravomoci v případě jakýchkoliv neshod, újem na majetku a podobně.

Pronájem bytu s Ideálním nájemcem znamená jistotu

Ideální nájemce je při pronájmu bytu pouze zprostředkovatelem. Nájemní smlouva se standardně uzavírá mezi majitelem a nájemcem, vše je tedy ošetřeno zákonem č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník). Garantujeme vám stav bytu, pravidelný příjem i slušné nájemníky.

‍