Daň z pronájmu bytu – aktuální přehled pro rok 2026

Jak je to s daní z příjmu z pronájmu za rok 2025

Příjmy z pronájmu se započítávají do úhrnu vašich celkových ročních příjmů. Mezi čisté příjmy se počítá nájemné bez záloh na vodu a energie, ale pouze v případě, že energie nájemníkovi vyúčtováváte. Pokud máte zálohy stanoveny paušální částkou a nevyúčtováváte přeplatek nebo nedoplatek, je daňovým příjmem jak nájemné, tak i zálohy na energie. Ve smlouvě by tedy měla být zvlášť vymezena částka za nájemné a částka za energie.

Přiznání příjmů z pronájmu se pro běžné pronajímatele (tedy pro ty, kteří nemají pronájem jako podnikání) řeší podle dílčího základu daně dle § 9 Zákona o daních z příjmů. Konkrétně příjmy z pronájmu vyplňujete do Přílohy č. 2 daňového přiznání a následně se do řádku 39 uvedou příjmy ponížené o daňově uznatelné výdaje.

Kolik přesně za pronájem zaplatíte na daních, záleží na celé řadě dalších faktorů – například na uplatněných slevách na dani, odčitatelných položkách nebo ostatních příjmech. Z příjmů z pronájmu dle § 9 neplatíte sociální ani zdravotní pojištění, a to bez ohledu na to, zda jste zaměstnanec nebo OSVČ.

Podle daňového řádu musí být daňové přiznání podáno do prvního pracovního dne následujícího po 31. březnu. Pro přiznání za rok 2025 vychází tento termín na středu 1.4.2026. Pokud byste jej nestihli, přiznání lze podat elektronicky do pondělí 4.5.2026.

V případě, že vám přiznání zpracovává a podává daňový poradce na základě plné moci, prodlužuje se lhůta o tři měsíce, tedy do středy 1.7.2026 (plná moc musí být finančnímu úřadu doručena včas).

TIP: Spočítejte si, kolik zaplatíte na dani z příjmu z vašeho pronájmu.

Kolik je daň z pronájmu bytu?

Daň z pronájmu bytu se řídí stejnými pravidly jako daň z příjmů fyzických osob. Zisk z pronájmu (tedy rozdíl mezi příjmy a výdaji) se standardně zdaňuje sazbou 15 %. Pokud však váš celkový daňový základ za rok 2025 přesáhne hranici 1 676 052 Kč, část příjmů nad tento limit podléhá zvýšené sazbě 23 %.

Výše daně z pronájmu tak vždy závisí na konkrétní situaci pronajímatele. Zejména na výši příjmů, uplatněných výdajích, slevách na dani a dalších odčitatelných položkách.

Vysoké příjmy z pronájmu spadají do 2. daňového pásma

Ve zdaňovacím období 2025 platí dvě sazby daně z příjmů fyzických osob, které se vztahují na všechny zdanitelné příjmy. Pokud váš daňový základ za rok 2025 nepřesáhne 1 676 052 Kč, uplatní se základní sazba daně ve výši 15 %. Část daňového základu, která tuto hranici přesáhne, je zdaněna sazbou 23 %.

Také příjem z pronájmu se započítává do celkového daňového základu. Pokud tedy váš celkový daňový základ přesáhne uvedený limit, část nad tuto hranici podléhá vyšší, 23% sazbě daně.

Nepřiznání daně z pronájmu

Kladete si otázku: „Jak legálně pronajímat byt a neplatit žádné daně?“ Odpověď je jednoduchá – pokud nechcete mít problémy s finančním úřadem, příjem z pronájmu musíte dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, přiznávat.

Pronajímání „na černo“ se vám může výrazně prodražit. Pronájem bez řádné nájemní smlouvy dává nájemníkům prostor byt poničit nebo přestat platit nájem. Spory v případech, kdy neexistuje kvalitní smlouva, se řeší velmi obtížně. Navíc hrozí riziko, že vás nespokojený nájemník nahlásí finančnímu úřadu.

Pokud u vás proběhne daňová kontrola, finanční úřad vám příjem z pronájmu dopočítá. Doměřená daň činí 15 % (případně 23 % u vyšších příjmů) ze stanoveného základu daně, který je odvozen ze srovnatelných cen v dané lokalitě. Výdaje úřad buď odhadne, nebo uplatní paušál ve výši 30 %.

S doměřenou daní jsou spojeny také sankce – úrok z prodlení a penále. Úrok z prodlení odpovídá repo sazbě ČNB zvýšené o 8 procentních bodů. Konkrétní výše se odvíjí od sazby platné v daném pololetí a úrok běží od původního dne splatnosti daně. Kromě úroku zaplatíte také penále ve výši 20 % z doměřené daně.

Proto platí jednoduché pravidlo: každý, jehož příjmy z pronájmu přesáhnou 20 000 Kč ročně, má povinnost podat daňové přiznání. V případě nejasností doporučujeme obrátit se na daňového poradce.

Důležité je rozlišovat, zda je pronajímatel zaměstnanec, nebo nemá příjmy ze závislé činnosti:

Zaměstnanec, který má příjmy ze závislé činnosti a jeho příjem z pronájmu nepřesáhne 20 000 Kč ročně, daňové přiznání podávat nemusí.
Pokud však není zaměstnancem, sleduje se souhrn všech jeho příjmů. V takovém případě platí, že pokud celkové roční příjmy nepřesáhnou 50 000 Kč, daňové přiznání podávat nemusí. Jakmile je tento limit překročen, povinnost podat přiznání vzniká – bez ohledu na to, jak vysoký je samotný příjem z pronájmu.

Jinými slovy, nestačí hlídat pouze příjem z pronájmu, ale i to, zda a z čeho plynou další příjmy.

‍

Od jaké částky se platí daň z pronájmu?

Daň z pronájmu je nutné řešit v případě, že vaše roční příjmy z pronájmu přesáhnou 20 000 Kč, typicky u osob, které mají zároveň příjmy ze závislé činnosti (zaměstnání). V takovém případě vzniká povinnost podat daňové přiznání a příjmy z pronájmu zdanit.

Pokud však nejste zaměstnancem, sleduje se celková výše všech vašich příjmů. Jestliže jejich součet nepřesáhne 50 000 Kč za rok, daňové přiznání podávat nemusíte. Překročením tohoto limitu povinnost vzniká, a to bez ohledu na to, z jakého zdroje příjmy pocházejí.

Paušální výdaje nebo skutečné?

Stejně jako u podnikatelů máte i u příjmů z pronájmu dvě možnosti, jak uplatnit výdaje – skutečné nebo paušální.

Výdaje vypočtené jako procento příjmů – 30 % a máte hotovo

Nejjednodušší variantou je uplatnění paušálních výdajů ve výši 30 % z příjmů, maximálně však do částky 600 000 Kč ročně.

Při uplatnění paušálu je nutné vést evidenci příjmů a pohledávek. Zároveň zaniká možnost uplatnit paušální výdaje na dopravu a platby do fondu oprav.

Skutečné výdaje z pronájmu – bez práce nejsou koláče

U některých pronajímatelů se vyplatí uplatnit skutečné náklady. V takovém případě je nutné vést průběžnou evidenci příjmů a výdajů vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů. Oprávněnost těchto výdajů musíte být schopni finančnímu úřadu doložit zpětně po dobu 3 let, případně 8 let, pokud vykazujete daňovou ztrátu.

Co lze dát do nákladů při pronájmu bytu?

poplatky realitní kanceláři,
odpisy nemovitosti,
úroky z hypotéky na pořízení nemovitosti,
náklady na vybavení (např. nábytek),
náklady na opravy a údržbu,
pojištění nemovitosti,
daň z nemovitých věcí,
paušál na provoz automobilu,
a další.

Pozor: U nemovitostí pořízených do konce roku 2020 lze uplatnit odpočet úroků z úvěru až do výše 300 000 Kč ročně. U nemovitostí pořízených od roku 2021 je tento limit snížen na 150 000 Kč ročně.

Formu uplatnění výdajů lze mezi jednotlivými roky měnit, je však nutné počítat s dodatečnou administrativou. Při změně způsobu uplatnění výdajů je nutné podat dodatečné daňové přiznání a upravit základ daně dle § 23 odst. 8 písm. b) bodu 2 Zákona o daních z příjmů.

Snížení základu daně při pronájmu

Daň se platí ze zisku, tedy z rozdílu mezi příjmy a výdaji. Tento základ daně lze dále snížit o odčitatelné položky dle § 15 Zákona o daních z příjmů, mezi které patří například:

dary neziskovým organizacím,
životní pojištění, penzijní připojištění a dlouhodobý investiční produkt (až 48 000 Kč ročně),
úroky z hypotéky na vlastní bydlení,
bezplatné darování krve (3 000 Kč za jeden odběr).

Slevy na dani z pronájmu

Po úpravách základu daně vypočtete daň ve výši 15 % (případně 23 %). Výslednou daň lze dále snížit o slevy na dani. Každý poplatník má nárok minimálně na základní slevu na poplatníka ve výši 30 840 Kč ročně. Uplatnit lze také slevy na děti, manžela či manželku, školkovné a další zákonné slevy.

DPH a pronájem bytu

S pronájmem souvisí i problematika DPH, která se však u fyzických osob řeší spíše výjimečně. Typicky se týká případů, kdy jsou jak pronajímatel, tak nájemník plátci DPH a nemovitost je využívána pro ekonomickou činnost nájemce. Zároveň se nesmí jednat o prostor určený k bydlení dle katastru nemovitostí. V takovém případě se mohou strany dohodnout na uplatnění DPH na nájemné.

Nevíte kudy kam? Nechte si poradit od odborníka

Pro ty, co nejsou zběhlí v účetnictví, mohou být pojmy jako daň z nabytí nemovitosti, daň z převodu nemovitosti nebo daň z příjmu velkými neznámými. V takovém případě je určitě lepší si na pomoc pozvat specialistu z oboru, tedy daňového poradce.

Proč oslovit právě daňového poradce, když zpracovat přiznání zvládne i dobrá účetní?

“Pravdou je, že podle zákona účetní zpracovávat daňová přiznání nesmějí. Na to mají na základě úspěšně složených zkoušek oprávnění právě daňoví poradci. Navíc daňové zákony jsou dnes už tak složité, že vyznat se v nich je opravdu náročné. Než nad těmito věcmi strávit hodiny času, je lepší obrátit se na odborníky. Daňoví poradci musí být také ze zákona pojištění, pokud by klientovi způsobili nějakou škodu v souvislosti s daněmi, zatímco účetní na riziko spojené s daněmi pojišťovny nepojistí,” vysvětluje problematiku daňová poradkyně Ing. Jana Lipenská.

Daňoví poradci vám přiznání nejen zpracují, ale také poradí, jak využít všechny zákonné možnosti pro optimalizaci a snížení daní, upozorní vás na rizika a zároveň vás mohou na základě plné moci zastupovat v jednání s finančním úřadem.

Více informací o dostupných daňových slevách a odpočtech, které můžete využít, se dozvíte v tomto přehledném článku.