Do jaké nemovitosti investovat? Vyplatí se novostavba, nebo starší byt?

Proč lidé váhají?

Novostavba láká moderním vzhledem, nízkou energetickou náročností a tím, že prvních pár let nebudete muset řešit téměř žádné opravy či rekonstrukce. Starší byt většinou vyjde levněji, může mít „duši“ a nachází se v místech, která jsou mezi nájemníky oblíbená, a kde už je kompletní infrastruktura – školy, obchody, MHD na dosah atd. Obě varianty mají svá pro a proti. Rozhodnutí závisí na vašem rozpočtu, cílové skupině nájemníků a ochotě věnovat se údržbě.

Co se aktuálně odehrává na trhu s byty a proč investovat do nemovitostí?

V ČR v posledních letech roste poptávka po pronájmech – částečně kvůli vysokým cenám vlastního bydlení a vyšším hypotečním sazbám. To zvyšuje konkurenci na trhu nájmů a drží nájmy vysoko (růst cen nájmů v letech 2024 a 2025). Česká národní banka ukazuje, že nabídka nových bytů neuspokojuje poptávku, což tlačí ceny i nájmy nahoru.

Nevíte, jak začít investovat do nemovitostí? Náš průvodce vám odpoví na důležité otázky.

Investice do bytu na pronájem: Srovnání z pohledu investorů

1. Pořizovací cena a vstupní investice

Novostavba: Novostavby se obvykle prodávají za vyšší cenu než starší byty, a to především kvůli moderním standardům, energetické úspornosti a celkově nižší potřebě oprav v prvních letech po koupi.

Starší byt: U starších bytů bývá pořizovací cena nižší, což může otevřít prostor pro výhodnější zhodnocení – zejména pokud majitel investuje do kvalitní rekonstrukce.

2. Očekávání nájemníků

Novostavba: Přitahuje mladé páry, profesionály a expaty, kteří hledají moderní standard, parkování a bezstarostné bydlení. Často nabízí další služby, jako je recepce, případně modernější bezpečnostní opatření.

Starší byt: Může být atraktivní pro rodiny, studenty či ty, kteří ocení větší prostor za nižší cenu. Starší byty navíc bývají v atraktivních lokalitách, které jsou dobře vybavené a mají tradičnější atmosféru.

3. Údržba, náklady a fond oprav

Novostavba: Mívá nižší náklady na opravy v prvních letech, ale vyšší pojistné a často i zálohy na služby.

Starší byt: Vyžaduje větší finanční rezervu – na drobné úpravy v bytě, od výměny spotřebičů po opravy stoupaček, případně i na investice do společných prvků (střecha, výtah, fasáda). Na druhou stranu můžete průběžnou modernizací zvýšit hodnotu bytu.

4. Výnosnost a poptávka

V atraktivních lokalitách je poptávka po obou typech bytů vysoká.

• Majitelé bytu v novostavbě si mohou říct o vyšší nájemné, ale návratnost investice se kvůli vysoké pořizovací ceně může prodloužit.
• U starších bytů bývá větší obytná plocha, což je dnes jeden z nejdůležitějších rozhodujících faktorů pro nájemníky – a ti jsou ochotni za více prostoru pro život zaplatit. 

Pohled do praxe – příklad z Brna

V Brně se průměrné nájemné u bytů 2 + kk v novostavbách pohybuje kolem 21 000 Kč měsíčně, zatímco byt po rekonstrukci ve stejné lokalitě lze pronajmout zhruba za 19 000 Kč. Rozdíl v nájemném tedy činí přibližně 10 % ve prospěch novostaveb.

Podobná situace je i v Praze, kde se nájem novostavby pohybuje okolo 25 800 Kč měsíčně a byt po rekonstrukci vychází na přibližně 23 700 Kč, tedy rozdíl přibližně 9 %.

Rozdíly v nájemném tak nejsou zásadní, zatímco pořizovací cena novostaveb bývá výrazně vyšší – často i o 1,5 až 2 miliony korun. Investice do staršího bytu s kvalitní rekonstrukcí proto může nabídnout rychlejší návratnost, zejména díky nižší vstupní ceně a téměř srovnatelné výši nájemného.