Předčasné ukončení nájemní smlouvy: kdy a jak postupovat

Kdy lze ukončit nájemní smlouvu předčasně

Předčasné ukončení nájemní smlouvy znamená, že nájemní vztah končí dříve, než bylo původně sjednáno ve smlouvě. Není ale automaticky možné, vždy záleží na:

typu nájemní smlouvy (na dobu určitou nebo neurčitou),
důvodu ukončení,
znění samotné smlouvy,
dodržení zákonného postupu.

Zásadní roli hraje občanský zákoník (konkrétně ustanovení § 2285 a násl. OZ), konkrétně ustanovení o nájmu bytu a domu.

Rozdíl mezi nájemní smlouvou na dobu určitou a neurčitou

Nájemní smlouva na dobu neurčitou

ze strany pronajímatele ji nelze vypovědět bez udání důvodu (pronajímatele vždy tíží povinnost uvést ve výpovědi výpovědní důvod včetně jeho skutkové specifikace),
platí zákonná nebo smluvní výpovědní lhůta, která nesmí zkracovat práva nájemce a nejčastěji činí 3 měsíce,
výpověď musí být písemná,
výpověď musí obsahovat poučení nájemce o jeho právu podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem.

Nájemní smlouva na dobu určitou

Předčasné ukončení je možné jen:

dohodou stran, nebo
z výslovných zákonných důvodů.

Právě zde vzniká nejvíce nejasností a sporů.

Podpis nájemní smlouvy a dokumentů souvisejících s ukončením nájemního vztahu

Předčasné ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou

Předčasné ukončení nájemní smlouvy na dobu určitou je možné pouze ve specifických situacích. Zákon chrání stabilitu nájemního vztahu, a proto nedovoluje „jen tak odejít“.

Nejčastější zákonné důvody

Nájem lze ze strany nájemce ukončit předčasně, pokud:

došlo k podstatné změně okolností,
byt přestal být způsobilý k bydlení,
pronajímatel hrubě porušuje své povinnosti,
pronajímatel neodstranil poškození nebo vady nemovitosti..

Nájem lze ze strany pronajímatele ukončit předčasně, pokud:

nájemce hrubě porušuje své povinnosti,
nájemce je odsouzen pro úmyslný trestní čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti,
je-li tu obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu,
má-li být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu.

Pozor! Důvod musí být skutečný, prokazatelný a relevantní. Nestačí pouhá nespokojenost.

Dohoda o předčasném ukončení nájemní smlouvy

Dohoda je nejčastější a nejméně rizikové řešení, pokud se pronajímatel a nájemník dokážou domluvit.

Aby dohoda skutečně předešla budoucím sporům, měla by být vždy písemná a srozumitelná pro obě strany. V praxi je klíčové, aby bylo jasně uvedeno:

ke kterému dni nájem končí – tedy od kdy už nájemník nemá povinnost platit nájem ani služby,
jak bude naloženo s kaucí – zda a kdy bude vrácena, případně co se z ní započítá,
jak a kdy dojde k předání bytu – ideálně s předávacím protokolem,
jak to bude s přeplatky a nedoplatky za energie.

Právě nejasnosti kolem kauce nebo termínu předání bytu bývají nejčastějším zdrojem konfliktů, pokud nejsou v dohodě výslovně řešeny.

Stěhování nájemníka při předčasném ukončení nájemní smlouvy

Výpověď z nájemní smlouvy na dobu určitou

Jednostranná výpověď je u nájmu na dobu určitou výjimkou, nikoli pravidlem. Lze ji použít pouze tehdy, pokud existuje konkrétní zákonný nebo smluvní důvod.

V praxi to znamená, že:

výpověď musí být postavena na reálném a doložitelném důvodu,
její formulace hraje zásadní roli. Nepřesná nebo obecná výpověď může být neplatná,
druhá strana má možnost její platnost napadnout.

Proto je tento postup často spojen s vyšším rizikem sporu a vyžaduje pečlivé posouzení situace.

Nejčastější chyby při předčasném ukončení nájmu

Z praxe vyplývá, že lidé při ukončování nájmu nejčastěji chybují v těchto bodech:

spoléhají se na ústní domluvu,
neřeší výpovědní lhůty nebo podmínky ve smlouvě,
neuvedou nebo neprokážou zákonný důvod výpovědi,
podcení předání bytu a vyúčtování závazků,
pronajímatel nepoučí nájemce o jeho právech.

Tyto chyby mohou vést k tomu, že nájem fakticky neskončí, i když si to jedna ze stran myslí.

Jak se chránit při ukončení nájemní smlouvy

Základem je:

dobře napsaná nájemní smlouva už na začátku,
písemná komunikace a dokumentace,
včasné řešení sporných situací.

Zkušenosti z praxe ukazují, že většina problémů nevzniká samotným ukončením nájmu, ale špatně nastavenými podmínkami na jeho začátku.

Kde majitelé nejčastěji chybují při předčasném ukončení nájmu

Pro majitele bytu je předčasné ukončení nájemní smlouvy především riziková situace, která může vést ke zbytečným finančním ztrátám nebo sporům. Často jen proto, že není správně uchopena po formální stránce.

Prázdný byt po ukončení nájemní smlouvy připravený k předání pronajímateli

Základní pravidla, která se v praxi vyplácí dodržovat, jsou poměrně jednoduchá:

nepočítat s tím, že nájem na dobu určitou lze ukončit „jen tak“,
vždy preferovat písemnou dohodu, pokud je to možné,
hlídat si formulace i lhůty u jednostranné výpovědi,
mít jasno v otázce kauce a předání bytu ještě před ukončením nájmu.

Zkušenosti z praxe ukazují, že většina sporů nevzniká kvůli samotnému důvodu ukončení nájmu, ale kvůli nejasnostem v dokumentech a komunikaci. Čím srozumitelnější a přesnější je postup při ukončení nájemní smlouvy, tím menší je riziko, že se situace zkomplikuje.

Pokud má majitel byt pronajatý dlouhodobě, vyplatí se přemýšlet o těchto scénářích už ve chvíli, kdy nájemní smlouvu uzavírá. Správně nastavené podmínky totiž výrazně usnadní řešení podobných situací v budoucnu.