Smluvní pokuta je opět povolena

Smluvní pokuty byly do konce roku 2013 běžnou součástí smluv o pronájmu nemovitosti. V roce 2014 je však zrušil nový občanský zákoník, aby narovnal nesouměrný právní vztah mezi majitelem a nájemcem. Pokud nájemní smlouva i přes zákaz smluvní pokutu obsahovala, taková pokuta byla neplatná. Letošní novela občanského zákoníku, jež vstoupila v účinnost 1. července, možnost smluvních pokut opět vrací.

„Jakkoliv to může vypadat, že novela zákona opět posílila stranu pronajímatelů, smluvní pokuty jsou i v zájmu poctivých nájemníků. Slouží totiž především jako ochrana pronajímatelů proti nepoctivým nájemcům, kteří porušují pravidla a dohody, a tím nájemní bydlení svým způsobem zdražují pro všechny. Bez možnosti smluvní pokuty měli pronajímatelé v ruce jen jedinou pojistku, a to takzvanou jistotu. Tu ale museli nájemníci složit naráz a předem, což pro ně mnohdy představovalo poměrně velkou finanční zátěž“, vysvětluje Štěpán Smoleja, vedoucí našeho právního oddělení.

{{naceneni_card}}

Výše jistoty se bude sčítat se smluvní pokutou

Smluvní pokutu navíc novela občanského zákoníku limituje, a to právě ve spojitosti s výší jistoty. Tyto dvě položky nesmějí dohromady činit více, než kolik činí trojnásobek měsíčního nájemného. Navíc se přihlíží i k tomu, zda je smluvní pokuta v případě jejího uplatnění přiměřená prohřešku.

Chce-li si tedy pronajímatel do smlouvy prosadit smluvní pokutu, a přitom je již ujednána jistota ve výši trojnásobku měsíčního nájemného, musí být tato jistota nejdříve snížena. Lze tedy sjednávat smluvní pokutu i jistotu současně, ale zároveň platí, že výše jedné částky omezuje tu druhou. Na smluvní pokutě se obě strany musí dohodnout v nájemní smlouvě. 

{{affil_card}}

V jakém případě je pronajímatel oprávněn udělit pokutu?

„Smluvní pokuta se nejčastěji uděluje za pozdní čí žádnou úhradu nájemného nebo zálohových plateb, porušování domovního řádu, rušení nočního klidu, znečišťování společných prostor, a za poškozování bytu či zpoždění s jeho odevzdáním zpět pronajímateli. Pokud se ale nájemník proti pokutě ohradí, bude nutné v konkrétních případech posoudit, zda je přípustná a v přiměřené výši,“ říká Štěpán Smoleja.

dTest vysvětluje, že například smluvní pokuta za nevymalování bytu může, ale nemusí být přiměřená. Záleží na konkrétní situaci. V případě, že nájemce změnil barvu výmalby nebo stav výmalby při skončení nájmu neodpovídá běžnému opotřebení, majitel může vymalování bytu či s ním spojenou pokutu vyžadovat – i v tomto případě je však nutné přezkoumat přiměřenost výše smluvní pokuty. Ta by v tomto případě měla přibližně odpovídat nákladům na výmalbu bytu, jinak je nepřiměřená a nájemce ji nemusí zaplatit.