AKTUALIZACE ze 17. dubna 2020

Zdá se, že veletoč s návrhem zákona o odkladu nájemného ještě není u konce – senát jej včera vrátil zpět k projednání poslanecké sněmovně. Diskutovaný zákon je už sám o sobě kontroverzní a aktuální politické tahanice tomu jen přidávají. Návrh zákona, který minulý týden schválila poslanecká sněmovna, totiž drasticky zasahuje do práv pronajímatelů a senát se tento zásah rozhodl zmírnit.

Hlavní změnou, kterou senát navrhuje do zákona zanést, je, aby stát ručil za dluhy nájemníků do výše 80 % nájemného. Snaha senátu je sice bohulibá, ale nemyslíme si, že je poslaneckou sněmovnou průchozí. Obecně má totiž ručitel regresní nárok vymáhat po dlužníkovi dluh, který za něj uhradil. V případě, že sněmovna takové ručení schválí, by to znamenalo, že stát by měl tyto dluhy v budoucnu vymáhat od nájemníků, což by roztočilo spirálu exekucí a insolvencí, jaká zde ještě nebyla.


AKTUALIZACE z 10. dubna 2020

Po projednání zákona vyšla poslanecká sněmovna, alespoň částečně, vstříc pronajímatelům. Doba, po kterou není nájemce povinen hradit nájemné, se zkrátila o dva měsíce, tedy do 31. 7. 2020, a dále lhůta pro úhradu dluhů na nájemném byla ve finále zkrácena dokonce o celých pět měsíců, a to do 31. 12. 2020. To znamená, že všechny dluhy na nájemném vůči pronajímateli, vzniknuvší ode dne účinnosti zákona do dne 31. 7. 2020, musí nájemce uhradit do konce roku 2020. 

Dalším významným pozměňovacím návrhem, který sněmovna schválila, je, že nemožnost hradit nájemné bude nájemce povinen prokázat potvrzením z úřadu práce, což by mělo radikálně snížit počet osob, které budou mít možnost se na zákon odkázat. Je až s podivem, že tento logický návrh, který zároveň významně posílí pozici pronajímatele v rámci nové zákonné úpravy, musel navrhnout poslanec KSČM a nikoli poslanec z pravicového spektra sněmovny.

KOMENTÁŘ ze 4. dubna 2020

“S ohledem na zkušenosti se domnívám, že největším problémem pro pronajímatele budou paradoxně nájemci dlouhodobě inklinující k problémům s placením, kteří se budou snažit situace využít, než-li nájemci skutečně zasažení krizí. V případě, že se nájemce vyjádří, že na nájemné nemá prostředky, upozornil bych jej na z toho plynoucí důsledky, ať situaci ještě zváží, a dále bych postupoval objektivně s přihlédnutím k důkazům doloženým nájemcem. Až judikatura totiž zpětně vyloží některá nejasná zákonná ustanovení.”

Mgr. Štěpán Smoleja, vedoucí právního oddělení UlovDomov.cz

Co se týče právě projednávaného návrhu zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „návrh zákona“), tak tento v případě schválení zakáže do dne 31. 5. 2021 pronajímatelům vypovědět, či jakýmkoliv způsobem jednostranně ukončit nájem za účelem uspokojení bytových potřeb z důvodu neplacení nájemného, pokud toto neplacení má původ převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které by nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného. Takto vzniknuvší dluhy musí nájemce uhradit do výše uvedeného dne, jinak pronajímateli vzniká právo na okamžité ukončení smlouvy.

Návrh zákona ale nijak neomezuje ukončení smlouvy z jiných zákonných důvodů a také další pronajímatelova práva vzniknuvší v důsledku prodlení nájemce. Skutečnosti, že došlo k pozastavení úhrad nájemného převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, musí nájemce pronajímateli prokazatelně doložit.

Z výše uvedeného dovozuji, že omezení návrhu zákona se na pronajímatele nevztahují, pokud nájemce prokazatelné nedoloží, že neplacení nájmu je dáno převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii. Je tedy na místě za takovou okolnost považovat uzavření místa zaměstnání či provozovny nájemce přímo mimořádným opatřením, ale je otázkou, jak záležitost posuzovat v případě, že se nájemci příjmy pouze sníží v důsledku omezení poptávky po jeho službách, ale mimořádná opatření jeho činnost přímo regulovat nebudou.

Mám tedy za to, že nebude stačit pouhé prohlášení nájemce o snížení jeho příjmů v důsledku aktuální situace, nýbrž musí tyto skutečnosti pronajímateli prokazatelně doložit (na rozdíl od čestného prohlášení v případě již známé „Pětadvacítky“). Pokud bude mít pronajímatel za to, že důkazy k neúhradě nájemného nejsou dostačující, může postupovat podle obecných ustanovení občanského zákoníku (dále jen „OZ“), tedy tak, jak by měl postupovat bez ohledu na návrh zákona.

Je také potřeba vést v patrnosti, že omezení výpovědi se uplatní výlučně na dluhy po dobu rozhodné doby, kterou určuje zákon, tj. do dne 30. 9. 2020. To znamená, že pokud nájemce bude pokračovat v nehrazení od října 2020 dále, může mu být nájem následně vypovězen dle obecných ustanovení OZ.

Pokud se jedná o nájemní smlouvy na dobu určitou, na jejich ukončení uplynutím sjednané doby se omezení návrhu zákona rovněž neuplatní. Pokud tedy smlouva skončí časem v období před 31. 5. 2021, může se pronajímatel standardně dožadovat vyklizení jednotky tak, jak by tomu bylo bez ohledu na návrh zákona. Návrh zákona rovněž nereguluje vzájemné dohody o ukončení nájemních smluv.

S ohledem na to, že zákon upravuje především nemožnost výpovědi smlouvy, mám za to, že nájemci po dobu prodlení s úhradou stále běží úroky z prodlení s úhradami nájemného a dále mám za to, že přetrvává povinnost hradit zálohové platby na služby spojené s užíváním bytu. Jejich nehrazení stále může naplnit (s přihlédnutím k okolnostem případu) výpovědní důvod dle § 2288 OZ.

Návrh zákona zároveň řeší situaci, kdy se v jeho důsledku pronajímatel ocitne v hmotné nouzi, či z jiného důvodu po něm nelze spravedlivě požadovat, aby omezení návrhu zákona snášel. V takovýchto případech může pronajímatel smlouvu vypovědět, nicméně pouze v okamžiku, kdy pominou omezení plynoucí z mimořádných opatření při epidemii, a nejdříve po skončení nouzového stavu.

Shrnuji, že schválením návrhu zákona dojde k masivnímu zásahu do práv pronajímatele – je otázou, zda dokonce k protiústavnímu – k čemuž se Ústavní soud zcela jistě časem vyjádří. 

V aktuální situaci bych tedy doporučil zachovat chladnou hlavu a vůči nájemcům postupovat racionálně. V praxi to znamená, že nájemce má povinnost prokazatelně doložit, že své smluvní povinnosti nemůže plnit skutečně v důsledku krize a nikoli proto, že by mu to v současné nelehké situaci přišlo vhod.