Krátkodobý pronájem. Co o něm vědět?

Krátkodobý pronájem: dlouhodobý hit mezi pronajímateli

V dnešní době není při cestě do zahraničí neobvyklé shánět ubytování nejen v hotelech, ale i přímo u majitelů nemovitostí. Za tento trend vděčí cestovatelé internetové službě AirBnB, která do světa pronájmů přinesla zcela nový koncept – krátkodobý pronájem. Majitel nemovitosti díky němu získává možnost byt pronajmout rychle jen na několik dnů a hlavně si krátkodobým pronájmem vydělat více peněz než při pronájmu dlouhodobém.

Vedle již zmiňovaného AirBnB zprostředkují krátkodobý pronájem i portály Booking.comči Agoda, kde jsou mezi nabídkami hotelů také nabídky soukromníků. Do kategorie střednědobých pronájmů, tedy pronájmů na pár měsíců, pak můžeme zařadit službu Flatio. Všechny tyto platformy mají společného jmenovatele: nájemníky, kteří využívají ubytování za účelem turismu či jiné krátké cesty, nikoliv jako trvalé bydlení.

Stověžatá Praha versus Dolní Lhotka

V případě krátkodobých pronájmů je třeba mít na paměti, že vysoké výdělky nejsou pravidlem u všech nemovitostí. Majitel bytu, který tento typ pronájmu teprve zvažuje, by měl nejdříve popřemýšlet, zda se jeho nemovitost nachází v dostatečně atraktivní lokalitě.

Ve většině případů se opravdu jedná o turismus a pracovní cesty. Malá města většinou postrádají důvod být masivně navštěvována, pokud se nejedná o turistickou oblast, či se zde nekonají sezónní události (např. festivaly a závody). Jiným případem je netradiční ubytování. Domy na stromě, jurty nebo spaní ve starých autobusech táhnou bez ohledu na velikost města,“ vysvětluje Martin Březina ze služby Ideální nájemce.

Účet, prosím

Ani finanční aspekt věci není tak bezproblémový, jak by se mohlo zdát. „Mediální masáž, která proběhla v době vstoupení AirBnB na český trh, slibovala snové výnosy z krátkodobého pronájmu. Realita je ale trochu jiná. Výnosy totiž opravdu jsou vyšší – stejně tak jsou ale daleko vyšší i náklady na management a správu krátkodobého pronájmu. Tyto náklady, spojené s každodenním střídáním hostů, snižují čistý příjem. A nesmíme zapomenout ani na rychle rostoucí nabídku a nestálost příjmu související např. s ročním obdobím,“ říká Martin Březina.

Během hluchých měsíců musí jít majitel s požadovanou částkou dolů, jinak by se mu totiž mohlo stát, že byt vůbec neobsadí. Podle údajů stránky AirDNA se obsazenost bytů v Brně pohybuje od lednových 44 % do zářijových 76 %. Pražské byty bývají nejvíce obsazené v srpnu (obsazenost 85 %), nejméně potom opět v lednu (43 %). S obsazeností jde ruku v ruce i velká míra nejistoty: nepřijde pronajímatel během vlastní dovolené o potenciální hosty? A pokud přece jen na pár dní odjede, kdo bude místo něj hostům nonstop k dispozici, když si například zabouchnou klíče?

Stejně jako s hluchými měsíci je třeba počítat i s náklady spojenými s vybavením bytu. Na rozdíl od bytu určeného k dlouhodobému pronájmu musí být byt pronajímaný přes AirBnb nebo Booking.com kompletně vybavený, tak, aby nájemník mohl přijít pouze s kartáčkem na zuby. Vybavení a následná péče o byt jsou zkrátka pořádně náročné nejen finančně, ale i organizačně: pronajímatel musí počítat s náhradou rozbitých věcí (od hrnků přes rychlovarné konvice až po dvířka skříní) a musí zajistit předávání klíčů a úklid a praní ložního prádla – a to klidně i denně.

Velmi důležitá je také investice do kvalitních fotografií interiéru, hrají totiž obrovskou roli v rozhodování nájemníků, zda se ubytují právě u vás. A pozor, neminou vás ani „drobnosti“, jako jsou poplatky platformě a městu, 15% daň z příjmu, odvody sociálního a zdravotního pojištění, placení energií a nákladů na úklid a praní ložního prádla a ručníků. Kalkulačka v ruce se při uvažování nad krátkodobým pronájmem zkrátka bude hodit.

Modelový příklad:

Za dlouhodobě pronajímaný byt s dispozicí 2+kk v centru Prahy může pronajímatel měsíčně získat cca 20 000 Kč, přičemž energie v tomto případě hradí nájemník – částka je tedy téměř finální, neměnná a poměrně jistá. Stejně jako u krátkodobého pronájmu musí pronajímatel řešit 15% daň z příjmu, odvody sociálního a zdravotního pojištění a občasné opravy. Vybavení může pořídit pouze základní.

Stejný byt lze na AirBnB pronajmout za 1 700 Kč za noc, za měsíc (30 dní) si tedy může majitel vydělat až 51 000 Kč. Tato suma však platí pouze v případě, že bude byt neustále obsazený. Pokud totiž bude obsazen pouze 60 % dnů, padá výdělek pronajímatele na 30 600 Kč. Servisní poplatek službě AirBnB tvoří 3 %, v tomto případě tedy 918 Kč, díky čemuž se majitel dostává na částku 29 682 Kč. Místní poplatek z ubytovací kapacity činí v Praze “pouhých” 6 Kč za každé využité lůžko a den, může se tedy zdát, že jde pouze o administrativní zátěž, při 60% obsazenosti můžeme nicméně odečíst 216 Kč a dostat se tak na částku 29 466 Kč. Za dvouhodinový úklid zaplatíte přibližně 160 Kč, při každodenním úklidu a 60% obsazenosti tedy celkem 2 880 Kč měsíčně. Nezapomeňme také na energie – narozdíl od dlouhodobého pronájmu je v případě pronájmu krátkodobého totiž musí hradit majitel. Pokud tedy odečteme 2 880 Kč za úklid a 5 000 Kč za energie, dostaneme se na částku 21 586 Kč. PronajímateI musí počítat i s náklady na praní ložního prádla a ručníků, s nákupem a opravami vybavení a s uhrazením 15% daně z příjmu a odvodami sociálního a zdravotního pojištění.

Celkový výnos z krátkodobého pronájmu je tedy jen o něco málo vyšší než u pronájmu dlouhodobého: v tomto případě jde přibližně o 21 500 Kč. Péče o byt a hosty je u krátkodobého pronájmu nicméně mnohem náročnější, a to jak časově, tak i psychicky.

Jak jde život, sousede?

Sousedské vztahy jsou asi největším negativem krátkodobých pronájmů. Martin Březina z Ideálního nájemce upozorňuje: „Spousta turistů má cestování spojené s hlasitými večírky, které nejvíce odnesou sousedé pronajímaného bytu. Turistům je v podstatě jedno, jak se na bytě chovají, protože další den odjíždějí na jiné místo. U dlouhodobého pronájmu se nájemník přece jen snaží budovat pozitivní vztahy se sousedy, potkává je každý den.“

Skvělým způsobem, jak zajistit, aby bylo vše v pořádku, i když v nemovitosti využívané ke krátkodobému pronájmu sami nepobýváte, je svěření nemovitosti spolehlivému správci či službě, která se o pronájem pečlivě stará, provádí kontroly a pravidelně majitele informuje o stavu bytu.

To koneckonců platí i pro pronájem dlouhodobý. Martin Březina ze služby Ideální nájemce, která se zabývá právě dlouhodobým pronájmem, uvádí: „Naše služba má propracovaný systém výběru nájemníků a pravidelné kontroly, které většinu problémů odhalí preventivně. I dlouhodobý pronájem tak dokážeme proměnit v bezstarostný zdroj příjmu.“

Jak se tedy rozhodnout?

Konečné rozhodnutí musíte samozřejmě udělat sami, plusy a mínusy krátkodobého i dlouhodobého pronájmu pro vás ale klidně shrneme my.

Krátkodobý pronájem se vyplatí upřednostnit v případě, že vlastníte nemovitost v turisticky zajímavé lokalitě či na náměstí menšího města, nebo pokud jde o atypické ubytování. Získáte tak možnost vyšších příjmů, snadno pokryjete náklady na správu a nerozhází vás ani trh měnící se na základě ročního období. V jiných lokalitách může být krátkodobý pronájem naopak značně problematický.

Zvolení dlouhodobého pronájmu naopak znamená menší počáteční investici, zajištění stabilního příjmu, bezstarostnost a zpravidla i pohodové sousedské vztahy.

Chcete-li i vy udělat ze své nemovitosti zdroj jistého pasivního příjmu, kontaktujte nás. Jsme Ideální nájemce: seženeme vám nájemníka, vyřešíme s ním smlouvu i všechny opravy a v případě problémů se postaráme o nájemníkovo vystěhování. Navíc od nás získáváte záruku, že byt dostanete zpět ve stejném stavu, v jakém jste nám ho pronajali. A váš AirBnB profil? Ten si můžete nechat už jen k vlastnímu cestování.

‍