Jak může nájem zaniknout podle zákona?

Zánik nájmu může nastat různými způsoby. Nejčastější situace v praxi jsou:

• dohoda mezi nájemcem a pronajímatelem,
• uplynutí doby, na kterou byl nájem sjednán,
• výpověď jedné ze smluvních stran,
• zánik předmětu nájmu,
• následná nemožnost plnění (např. z důvodu živelné pohromy),
• ujednané právo odstoupit od smlouvy (pokud je ve smlouvě uvedeno).

V ideálním případě proběhne vystěhování nájemníka hladce

Pokud v bytě máte nájemníka, který je po vzájemné dohodě ochotný a připravený odstěhovat se z bytu k určitému datu ještě před skončením smlouvy, nic vám nebrání v tom, abyste se s ním domluvili na podepsání dohody o skončení nájmu. Tato dohoda by měla v každém případě obsahovat:

• smluvní strany (pronajímatel, nájemce) a jejich údaje,
• označení nájemní smlouvy, která má touto dohodou skončit,
• den, kdy skončí nájemní vztah,
• a podmínky odevzdání bytu.

Ve chvíli, kdy obě strany dohodu podepíší, je téměř „vyhráno”.

Kdy musí podle zákona nájemník opustit byt?

Nájemník je povinen odevzdat byt k datu ukončení nájemní smlouvy. Typicky jde o tyto situace:

• uplynutí doby u smlouvy na dobu určitou (pozor na stanovenou délku výpovědní doby),

• výpověď ze strany pronajímatele (např. z důvodu neplacení nájmu),
• ukončení nájemní smlouvy dohodou.

Doručení výpovědi z nájmu je klíčový moment. Výpovědní lhůta začíná běžet až jejím doručením nájemníkovi.

Jak vystěhovat nájemníka po skončení smlouvy?

Po skončení nájmu by měl nájemník automaticky opustit byt a vrátit ho zpět pronajímateli. Pokud se tak blíží termín ukončení smlouvy a není zřejmé, že se nájemce chystá byt opustit, doporučuje se jednat včas:

• Zašlete výzvu k vystěhování ještě před datem skončení nájmu, ideálně s upozorněním, že nájem končí k určitému dni, a s výzvou k předání bytu nejpozději k tomuto datu.
• Uveďte konkrétní termín pro opuštění nemovitosti, např. „vzhledem k tomu, že nájemní smlouva končí dne 30. 6., vyzývám Vás k odevzdání bytu nejpozději do 1. 7.
• Zaznamenávejte veškerou komunikaci, může se hodit pro případné soudní vystěhování z bytu.

Pokud nájemce byt neopustí a zůstane v něm bydlet i po ukončení nájemního vztahu, pak jedná protiprávně. O tom, že musí byt vyklidit, rozhoduje pouze soud na základě vaší žaloby na vyklizení a tento proces se může protáhnout na měsíce. 

Ve chvíli, kdy disponujete rozhodnutím soudu a nájemník se z bytu v určené lhůtě stále nechystá stěhovat, přichází na řadu exekutor. Jak ale upozorňuje Štěpán Smoleja: „Pokud se nájemník bude bránit (například kvůli dětem nebo zdravotnímu postižení), nepůjde reálně vyklizení provést.”

„Přestože taková situace trochu připomíná squatting, nájemník je na tom, co se práv týče, lépe. U squattingu nikdy nebyl právní důvod k užívání obývaného prostoru, kdežto nájemník platnou smlouvu měl,” doplňuje Štěpán Smoleja.

Jak se právo liší u smlouvy na dobu určitou a dobu neurčitou?

Smlouva na dobu určitou

Nájem na dobu určitou nelze bezdůvodně ukončit předčasně. Výpověď je možná jen za zákonem stanovených nebo ve smlouvě výslovně sjednaných okolností.

• Nájemce může smlouvu ukončit například při výrazné změně okolností, za nichž byla smlouva uzavřena, při zvlášť závažném porušení povinností ze strany pronajímatele nebo pokud je ve smlouvě výpovědní důvod výslovně sjednán.
• Pronajímatel může vypovědět nájem v případě zvlášť závažného porušení smlouvy ze strany nájemce nebo na základě výslovně sjednaného důvodu.

Je možné do smlouvy na dobu určitou sjednat i výpovědní dobu. Důležité je, aby takové ustanovení nezkracovalo zákonná práva nájemce.

{{vzor_najemky_img_fullwidth}}

Smlouva na dobu neurčitou

U tohoto typu smlouvy platí mírnější pravidla:

• Nájemce může smlouvu vypovědět kdykoli, s výpovědní lhůtou tři měsíce.
• Pronajímatel ji může ukončit pouze ze zákonných důvodů (např. neplacení nájemného, hrubé porušení povinností, potřeba bytu pro vlastní bydlení nebo bydlení příbuzného apod.).

Pozor: Bez ohledu na to, zda je nájem sjednán na dobu určitou nebo neurčitou, zákon umožňuje oběma stranám v některých případech využít tzv. mimořádnou výpověď bez výpovědní doby – typicky při zvlášť závažném porušení smluvních povinností.

Vedoucí právního oddělení služby Ideální nájemce.cz Štěpán Smoleja dále uvádí:

„Před výpovědí by měla být nájemníkovi doručena výzva k nápravě a teprve poté výpověď. Ta musí také obsahovat poučení o tom, že je přezkoumatelná u soudu. Pokud pronajímatel toto poučení ve výpovědi nezahrne, může být celý dokument považován za neplatný.”

První kalendářní den, který následuje po doručení výpovědi nájemníkovi, začíná tříměsíční výpovědní lhůta, během níž se nájemce musí odstěhovat. Nicméně, pokud vám nájemník dluží částku rovnou nebo vyšší než tři měsíční nájmy, můžete situaci řešit okamžitou výpovědí. Nájem pak skončí dnem doručení výpovědi a nájemník bude muset byt opustit do jednoho měsíce. Nezapomeňte však, že i do této výpovědi je více než vhodné přidat výše zmíněné ustanovení.

Odstěhování problémového nájemníka či neplatiče může trvat klidně několik měsíců, průměrně dokonce déle než rok a půl. Nejlepším způsobem, jak se vyhnout neplatičům, je samozřejmě prevence. Chcete vědět, jak na ni? A jak notorického neplatiče poznat předem? Přečtěte si náš článek Co dělat s neplatícím nájemníkem v bytě?