Opravy v nájemním bytě: Kdo co platí?

Dobře sepsaný předávací protokol je základ

Než se pustíme do výčtu údržby a oprav, za které jste jako majitel zodpovědný, připomínáme, že poctivě vyplněným předávacím protokolem si ušetříte nemálo starostí. V protokolu by mělo být zapsáno veškeré vybavení, které přenecháváte k užívání nájemci, ideálně i s pořízenou fotodokumentací. Vybavení a stav domácnosti můžete zanést i do nájemní smlouvy, ve které si také můžete specifikovat hrazení opravy nebo výměny.

Běžná údržba a drobné opravy

Občanský zákoník pod pojmem běžná údržba chápe udržování bytu v dobrém stavu, včetně úklidu a čištění bytu včetně jeho vybavení. Toto všechno je povinností nájemce.

Nájemce je také povinen udržovat zařízení ve funkčním stavu a pravidelně provádět kontrolu, zda vše funguje. Toto se týká zejména kontroly radiátorů, kotle nebo vodovodních baterií, případně detektorů kouře. Dále pak po nájemci můžete požadovat částečnou úhradu za výmalbu, tapetování a opravu omítek, případně také čištění obkladů stěn, podlah nebo zanesených odpadů.

Drobné opravy vymezuje § 4 Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, a to ze dvou pohledů:

‍

‍Drobné opravy podle věcného vymezení

Nájemce je povinen uhradit následující opravy:

u jednotlivých vrchních částí podlah a podlahových krytin,
v případě výměny prahů a lišt,
u částí dveří a oken, jejich součástí, kování a klik,
u výměny zámků (i u elektronického otevírání vstupních dveří bytu),
u rolet, žaluzií, klik a kování, jestliže zasahují do vnitřního prostoru bytu,
u výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu (neplatí pro hlavní uzávěr),
u kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů (vyjma opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení),
vodovodních výtoků a zápachových uzávěrek,
u digestoří, ohřívačů vody, sprch, bidetů, umyvadel, van, kuchyňských sporáků, dřezů, splachovačů, vařičů, kuchyňských linek a vestavěných i přistavěných skříní,
u zvonků, domácích telefonů, přijímačů satelitního vysílání, řídících jednotek ventilace a klimatizace,
a u mnoho dalšího.

Drobné opravy podle výše nákladů

Limit výše nákladů na drobné opravy se vypočítává z podlahové plochy bytu a ostatních prostor, které k bytu náleží. Z plochy balkonů, teras nebo sklepů se započítává pouze polovina. Každý metr čtvereční pak vynásobíte částkou 100 Kč. Například, pokud u bytu o velikosti 50 m2 roční náklady na běžnou údržbu a drobné opravy přesáhnout 5000 Kč, nelze je už považovat za drobné opravy.

Na základě nákladů je možné za drobné opravy považovat i ty výměny nebo opravy, které nejsou specifikované v § 4 Nařízení vlády, a to v případě, že částka za jednu opravu nepřesáhne 1000 Kč. V případě vícero oprav, které spolu souvisí, rozhodne o tom, kdo je bude hradit součet plateb.

Co všechno musíte naopak hradit vy, jako majitel?

Pokud ve vašem bytě nebo na jeho zařízení vznikne vada, která už nespadá pod běžnou údržbu nebo drobné opravy, nájemce je povinen vám danou závadu neprodleně oznámit. To je zejména důležité u závad, které můžou způsobit další poškození bytu, případně majetku sousedů nebo kdyby znemožňovaly běžné bydlení.

Když vám nájemce ohlásí závadu, je vaší povinností ji v přiměřeném čase odstranit. V případě, že tak neuděláte, může nájemce závadu odstranit na svoje náklady a od vás požadovat proplacení úhrady nebo slevu na nájemném.

V případě větších oprav společných částí domu, jako je fasáda, střecha nebo výtah, může být řešením úvěr pro SVJ. Díky nejvýhodnějším podmínkám úvěru pro SVJ lze náklady rozložit do delšího období a splácet je postupně z fondu oprav, aniž by bylo nutné vybírat vysoké jednorázové příspěvky od vlastníků.

Ideální nájemce vám garantuje stav bytu

S námi už opravy a údržbu bytu nemusíte řešit. Ručíme za stav bytu, vyřešíme pojistné události a zajistíme veškeré opravy. Navíc vám garantujeme i pravidelnou platbu nájemného. Ideální nájemce je vaše jistota bezstarostného příjmu a zároveň pojistka, že o váš byt bude dobře postaráno.