Opravy v bytě 2025: kdo platí fond oprav a údržbu

Dobře vyplněný předávací protokol je základ

Než se pustíte do rozdělování povinností, zaměřte se na předávací protokol. Ten by měl přesně popisovat stav bytu i jeho vybavení, ideálně včetně fotodokumentace. Součástí nájemní smlouvy by měla být i dohoda o tom, jak se budou řešit drobné opravy, běžná údržba nebo výměna spotřebičů. Předejdete tak sporům, až dojde k první poruše nebo opravě bytu.

Běžná údržba a drobné opravy v nájemním bytě

Podle nového občanského zákoníku (§ 2257 odst. 2) má nájemce povinnost provádět běžnou údržbu a drobné opravy bytu. Do běžné údržby patří udržování bytu v čistotě a dobrém technickém stavu – tedy úklid, čištění zařízení, mazání kování nebo kontrola funkčnosti spotřebičů.

Technik zapisuje závady do předávacího protokolu bytu – kontrola technického stavu a drobných oprav při pronájmu.

Co je běžná údržba a drobné opravy podle zákona

Občanský zákoník pojmy běžná údržba a drobné opravy nevymezuje. V případě, že si smluvní strany tyto pojmy samy nespecifikují, užije se podpůrně nařízení vlády č. 308/2015 Sb, o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Patří sem například:

opravy a výměna klik, zámků, kování a drobných částí dveří a oken,
opravy vypínačů, zásuvek, světelných zdrojů, pojistek a jističů,
výměna těsnění, sprchové hadice, splachovače nebo baterie,
čištění sifonů, odpadů a větracích mřížek,
drobné opravy podlahových krytin, lišt a prahů,
údržba topidel, ohřívačů vody, digestoří a detektorů kouře.

Za drobné opravy se dále považují ty, které nejsou výslovně uvedeny v předmětném nařízení vlády, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč.

Limit nákladů: Celkové roční náklady na drobné opravy hradí nájemce do výše 100 Kč/m² podlahové plochy bytu. Například u 50 m² bytu je to do 5 000 Kč ročně.

Pokud je nutná větší nebo konstrukční oprava bytu, která přesahuje rámec běžné údržby, vždy ji hradí pronajímatel.

Muž opravuje troubu v nájemním bytě – příklad drobné opravy, kterou hradí nájemce podle občanského zákoníku 2025.

Co platí majitel bytu

Pronajímatel hradí všechny větší opravy bytu, které nespadají do běžné údržby.
Jde především o opravy zařízení a částí bytu, které nájemce běžně neužívá nebo nemůže ovlivnit, například:

výměna oken, radiátorů, rozvodů elektřiny, vody či plynu,
oprava kotle, výtahu, fasády nebo střechy,
opravy poškození způsobeného běžným opotřebením,
revize a údržba společných částí domu.

Nájemce má povinnost závadu, kterou je třeba bez prodlení odstranit, ihned oznámit pronajímateli. Jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, má povinnost nahlásit bez zbytečného odkladu. Pokud tak neučiní a vznikne kvůli tomu škoda, může být povinen ji nahradit. Pokud majitel opravu neřeší, může ji nájemce zajistit sám a požadovat úhradu nákladů nebo slevu z nájemného (ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné nebo neoznámil-li vadu bez zbytečného odkladu).

Fond oprav – kdo ho platí?

Fond oprav slouží k financování větších oprav a údržby společných částí bytového domu – tedy střechy, výtahu, fasády nebo rozvodů. Příspěvky do fondu oprav platí vždy vlastník bytu, nikoliv nájemník. Pokud byt pronajímáte, fond oprav si jako majitel hradíte sami, ale jeho výši můžete zohlednit v nájemném.

Častý dotaz nájemníků zní: „Nechci platit fond oprav – musím?“ Odpověď je jednoduchá – ne. Fond oprav hradí pouze vlastník bytu. Povinnost tvořit fond oprav vyplývala ze zákona o vlastnictví bytů a nyní ji lze dovodit z občanského zákoníku a stanov společenství vlastníků jednotek (SVJ).

Účtování fondu oprav nájemci není možné, protože nejde o službu spojenou s užíváním bytu, ale o náklad vlastníka.

Fond oprav při prodeji bytu

Peněžní prostředky určené do fondu oprav zůstávají na účtu společenství vlastníků a nelze je převést do osobního vlastnictví nového vlastníka. Nový vlastník jednotky se po zápisu do katastru nemovitostí stává členem SVJ a nabývá právo podílet se na rozhodování o využití fondu oprav v rozsahu svého podílu na společných částech domu.Zůstatek fondu oprav se tedy nezapočítává do kupní ceny, ale je vhodné o něm informovat při prodeji – může totiž ovlivnit atraktivitu i reálnou hodnotu bytu.

Spotřebiče v nájemním bytě: kdo platí opravy?

Pokud jsou součástí bytu spotřebiče (např. lednice, pračka, trouba, kotel), odpovědnost za jejich údržbu a opravy závisí na tom, komu patří:

pokud je spotřebič součástí vybavení bytu – opravuje ho pronajímatel,
pokud si ho pořídil nájemník sám – stará se o něj nájemník.

Doporučuje se přesně vypsat všechny spotřebiče a jejich stav do předávacího protokolu, abyste předešli nejasnostem při pozdějších opravách bytu.

Detail opravy spotřebiče v nájemním bytě – kdo platí údržbu a servis vybavení podle nájemní smlouvy.

Chcete pronajímat byt bez starostí?

O údržbu, drobné opravy i pojištění se můžeme postarat za vás. Zajistíme kontrolu technického stavu, řešení závad i komunikaci s nájemníky – a vy máte jistotu pravidelného příjmu a spokojených nájemců.