Jak řešit odstěhování nájemníka z bytu

Ověřeno právníky

Snad každý pronajímatel se již setkal se situací, kdy potřeboval svůj byt uvolnit – ať už proto, že se do něj chtěl sám nastěhovat, nebo proto, že současný nájemník zkrátka ne a ne zaplatit. Jak vyřešit vystěhování nájemníka co nejlépe? Čtěte dál.

Co je psáno...

Zákon, resp. nový občanský zákoník, hovoří jasně: nájem končí buď 1) výpovědí, 2) odstoupením od smlouvy, či 3) uplynutím doby, na kterou byl sjednaný. V každém z těchto tří případů je pak třeba postupovat podle zákona. Co to pro pronajímatele znamená?

Dohoda není náhoda

Pokud v bytě máte nájemníka, který je ochotný a připravený odstěhovat se z bytu k určitému datu ještě před vypršením smlouvy, nic vám nebrání v tom, abyste se s ním domluvili na podepsání dohody o skončení nájmu. Tato dohoda by měla v každém případě obsahovat:

smluvní strany (pronajímatel, nájemce) a jejich údaje,
označení nájemní smlouvy, která má touto dohodou skončit,
den, kdy skončí nájemní vztah,
a podmínky odevzdání bytu.

Ve chvíli, kdy obě strany dohodu podepíší, je “vyhráno”.

Výpověď aneb Všechno (ne)hezké jednou končí

Obtížnější situace nicméně nastávají ve chvílích, kdy chce sám nájemník odejít ještě před skončením nájemní smlouvy, nebo když chce pronajímatel nájemníka vystěhovat proti jeho vůli. V tuto chvíli je jednou z možností výpověď. I u ní si ovšem musíte dát pozor na několik věcí, zejména na to, zda máte s protistranou uzavřenu smlouvu na dobu určitou, nebo dobu neurčitou:

1) Smlouvu na dobu určitou lze vypovědět jak ze strany nájemce, tak ze strany pronajímatele, ovšem jen za určitých podmínek.

Nájemce může smlouvu vypovědět, jen pokud se významným způsobem změní podmínky, za nichž smlouvu uzavíral.
Pronajímatel ji může vypovědět z důvodů uvedených v § 2288 občanského zákoníku. Mezi ty patří např. neplacení nájemného nebo jiné hrubé porušení nájemní smlouvy.

V jiném případě tuto smlouvu vypovědět nelze – pokud v ní ovšem není ustanoveno jinak. I do této smlouvy tedy můžete přidat ustanovení o výpovědní lhůtě a případnou výpověď řešit tímto způsobem. Daným ustanovením však nesmí dojít ke zkrácení práv nájemce.

2) V případě smlouvy na dobu neurčitou se podmínky liší.

Nájemce má možnost smlouvu vypovědět kdykoli, a to s tříměsíční výpovědní lhůtou.
Pronajímatel ji může vypovědět ze zákonných důvodů (viz výše) a dále např. pokud byt potřebuje pro sebe či svého příbuzného.

Vedoucí právního oddělení služby Ideální nájemce.cz, Štěpán Smoleja, dále uvádí:

“Před výpovědí by měla být nájemci navíc doručena výzva k nápravě a teprve poté výpověď. Ta musí také obsahovat poučení o tom, že je přezkoumatelná u soudu. Pokud pronajímatel toto poučení ve výpovědi nezahrne, může být celý dokument považován za neplatný.”

První kalendářní den, který následuje po doručení výpovědi nájemníkovi, začíná tříměsíční výpovědní lhůta, během níž se nájemce musí odstěhovat. Nicméně, pokud vám nájemník dluží částku rovnou nebo vyšší než tři měsíční nájmy, můžete situaci řešit okamžitou výpovědí. Nájem pak skončí dnem doručení výpovědi a nájemník bude muset byt opustit do jednoho měsíce. Nezapomeňte však, že i do této výpovědi je více než vhodné přidat výše zmíněné ustanovení.

Nejlepším způsobem, jak se vyhnout neplatičům, je samozřejmě prevence. Chcete vědět, jak na ni? A jak notorického neplatiče poznat předem? Přečtěte si náš článek Co dělat s neplatícím nájemníkem v bytě?

Sbohem a šáteček?

Když skončí platnost nájemní smlouvy, mohou nastat dvě situace: váš nájemník se buď v klidu vystěhuje – nebo zůstane přesně tam, kde je. V prvním případě můžete začít slavit, v tom druhém se připravte na zdlouhavý proces. Smoleja komentuje:

“Přestože taková situace trochu připomíná squatting, nájemník je na tom, co se práv týče, lépe. U squattingu nikdy nebyl právní důvod k užívání obývaného prostoru, kdežto nájemník platnou smlouvu měl.”

Pokud nájemce byt stále užívá a nikdy ho nepředal zpět majiteli, svým setrváním v bytě trestný čin nepáchá (přestože jedná protiprávně). O tom, že musí byt vyklidit, však rozhoduje pouze soud na základě vaší žaloby na vyklizení – a tento proces se může protáhnout na měsíce. Ve chvíli, kdy disponujete rozhodnutím soudu a nájemník se z bytu v určené lhůtě stále nechystá stěhovat, přichází na řadu exekutor. Jak ale upozorňuje Štěpán Smoleja:

“Pokud se nájemník bude bránit v rámci soudního řízení a v bytě budou děti nebo zdravotně postižení, soud exekuci nejspíše tak jako tak nepovolí.”

“Zdlouhavost” je tedy v tomto případě opravdu slabým slovem.

Vyměněný zámek a odpojený proud? Ani nápad!

Pokud máte chuť řešit složitou situaci jednoduše a rychle, zpomalte a myslete na to, že při komunikaci s nájemníky musíte vždy především dodržovat zákon. V žádném případě obyvatelům svého bytu neodpojujte elektřinu, vodu nebo plyn – dopustili byste se totiž trestného činu. To navíc platí i v případě, kdy dodavateli služeb naschvál nezaplatíte, a energie proto odpojí on. K vystěhování vám nepomůže ani nový zámek. Pamatujte, že po výměně jste vždy povinni nájemci předat nový klíč. A vyvarujte se také návštěv bez vědomí či proti vůli obyvatele bytu. Soud by je mohl vnímat jako porušování domovní svobody.

Den D

Podařilo se vám dostat “squattujícího” nájemníka z bytu? Skvěle. Neuspěchejte však kontrolu bytu a jeho vybavení. Štěpán Smoleja zdůrazňuje prevenci:

“Při nastěhování nového nájemníka je velmi důležité sepsat a podepsat předávací protokol, v němž bude uvedeno vybavení bytu a jeho stav. Když se pak nájemník stěhuje pryč, je snadné dopátrat se toho, zda napáchal na bytu nějaké škody. Podle toho mu pronajímatel může vrátit jen část jistoty, neboli kauce, případně částku vymáhat soudní cestou.”

Každý pronajímatel by si přál se nepříjemnostem spojeným s vystěhováním nájemníka úplně vyhnout. Pokud se ale do jedné ze zmíněných situací dostanete, obrňte se trpělivostí, kontaktujte právníka a raději než na vlastní pěst postupujte podle jeho pokynů.

‍