Všechny články

Přiznání daně z pronájmu 2018

4.3.2019
 | 
Jak pronajímat byt

S nástupem jara je neodmyslitelně spojené podávání daňového přiznání. I příjmy z pronájmu je třeba přiznávat, jinak hrozí kromě zpětného vyměření daně i úrok z prodlení a penále. Přečtěte si, jak se vypořádat s přiznáním daně z pronájmů nemovitostí.

Jak je to s daní z příjmu z pronájmu za rok 2018?

Majitelé nemovitostí, které potom dále pronajímají, si jistě každý rok pokládají tu stejnou záludnou otázku: “Jak legálně pronajímat byt a neplatit žádné daně?” Odpověď je jednoduchá – pokud nechcete mít oplétačky s finančním úřadem, daň z příjmu plynoucího z pronájmu přiznávat dle zákona 586/1992 Sb., o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů musíte. Vždycky, ať se vám to líbí, nebo ne.

Dle Zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů musí být přiznání podáno do prvního pracovního dne následujícího po 31. březnu. Pro přiznání za rok 2018 to vychází přesně na 1. 4. 2019. Pokud vám přiznání zpracovává a podává daňový poradce na základě plné moci, máte tuto lhůtu o 3 měsíce delší, tedy do 1. 7. 2019.

Pronajímáte? Hrdě se k tomu přiznejte

A ne jen vašim známým, ale také úřadům. Pronajímání na černo se totiž nevyplácí, při absenci řádné podnájemní smlouvy často dochází k různým sporům s podnájemníky, které se velmi těžko řeší. Ukřivdění podnájemníci vás pak milerádi mohou udat za to, že si přivyděláváte bokem. Navíc bez smlouvy nese odpovědnost za vzniklé škody v bytě majitel, nikoli “černý” podnájemník.

Pokud na vás pak přijde kontrola z finančního úřadu, zisk z pronájmu vám dopočítá. Doměřená daň je ve výši 15 % ze základu daně (ten je stanoven ze srovnatelných cen v lokalitě a náklady finanční úřad buď odhadne, nebo vezme paušálních 30 %). Dále je třeba počítat se sankcemi, které s doměřenou daní souvisejí. Jedná se o úroky z prodlení a penále. Výše úroků z prodlení je stanovena ve výši repo sazby vyhlášené ČNB (aktuálně 1,75 %) zvýšená o 14 %. Úrok z prodlení běží od původní doby splatnosti daně. Kromě úroku navíc zaplatíte i 20% penále z doměřené daně. Na daních tedy doplatíte částku i mnohonásobně vyšší, než by byla výše daně přiznané rovnou. A to za ten risk snad ani nestojí.

Skutečné výdaje nebo paušál, to je oč tu běží

V České republice máme nastavený jeden z nejsložitějších daňových systémů, zákony a vyhlášky se velmi často mění. Udržet krok a mít ty správné informace je pak přímo k nezaplacení. Jak to tedy celé funguje?

Příjmy z pronájmu se započítávají do úhrnu vašich celkových ročních příjmů. Mezi čisté příjmy se počítá nájemné bez záloh na vodu a energie, ale jen v případě, že energie nájemníkovi vyúčtováváte. Pokud máte zálohy stanoveny paušální částkou a nevyúčtováváte přeplatek nebo nedoplatek, pak je daňovým příjmem jak nájem, tak zálohy na energie. Ve smlouvě by tedy měla být vymezena částka za nájemné a zvlášť za energie.

Stejně jako živnostníci máte dvě možnosti uplatňování výdajů. Při uplatnění skutečných výdajů se od nich dají odečíst například náklady za údržbu bytu, odpisy nemovitosti, poplatky realitní kanceláři i daň z nemovitosti. Odečet skutečných výdajů se doporučuje všem, u kterých přesáhnou výdaje 30 % příjmů z nájmu, ovšem tato forma je náročnější na vedení účetní evidence. Navíc oprávněnost těchto nákladů musíte být schopni prokázat finančnímu úřadu zpětně tři, respektivě pět let při vykázání daňové ztráty. Další možností je využití paušálního odečtu nákladů ve výši 30 %, maximálně ale do výše 300 tisíc korun.

Formu odečtů můžete i měnit, ale je s tím spojená administrativa navíc. Pokud jeden rok uplatníte náklady skutečné a další rok by vám lépe vyšly paušální, musíte podat dodatečné daňové přiznání za předcházející rok a bude se upravovat základ daně dle § 23 odst. 8 písm. b) bodu 2 Zákona o daních z příjmů o případné neuhrazené pohledávky a závazky.

Snížení základu

Daň se platí ze zisku, tedy z rozdílu mezi příjmy a výdaji. Tomuto rozdílu se říká základ daně, který je možný ještě snížit o tzv. odčitatelné položky dle § 15 Zákona o dani z příjmů.

Mezi tyto položky řadíme například:

  • dary poskytnuté neziskovým organizacím, spolkům, školám aj.
  • soukromé životní pojištění splňující podmínky stanovené v zákoně (do 24 000 Kč)
  • penzijní připojištění: částka placená nad 1 000 Kč měsíčně snižuje základ daně (max. ale 24 000 Kč za rok)
  • úroky z hypotéky: platí pouze pokud hypotéku čerpáte na byt/dům, kde sami bydlíte, případně poměrově, pokud čerpáte na bytový dům a sami v něm obýváte jeden z bytů
  • bezplatné darování krve (3 000 Kč / jeden odběr)

 

Daně ve slevě? Raději slevy na dani

Po všech úpravách základu daně, který zaokrouhlíte na celé stokoruny dolů, vypočtete daň ve výši 15 %. Výše daně však ještě není konečná, můžete ji snížit o slevy na dani. Každý člověk má nárok minimálně na základní slevu na poplatníka, která činí 24 840 Kč za rok. Dále existují slevy na děti, na manžela/ku (pokud má celkový roční příjem méně než 68 000 Kč), sleva na zaplacené školkovné atd.

A co DPH?

Na pronájem je navázaná i problematika DPH. U fyzických osob se s ní však setkáme spíše zřídka, a to pouze v případě, že majitel nemovitosti i nájemník jsou plátci DPH a nájemník přitom využívá nemovitost pro svoji ekonomickou činnost. Pak se mohou dohodnout na tom, že nájemce bude fakturovat částku s DPH.

Odborná pomoc jako na zavolanou

Pro ty, co nejsou zběhlí v účetnictví, mohou být pojmy jako daň z nabytí nemovitosti, daň z převodu nemovitosti nebo daň z příjmu velkými neznámými, proto je určitě lepší si na pomoc pozvat specialistu z oboru, tedy daňového poradce.

Proč oslovit právě daňového poradce, když zpracovat přiznání zvládne i dobrá účetní? “Pravdou je, že podle zákona účetní zpracovávat daňová přiznání nesmějí. Na to mají na základě úspěšně složených náročných zkoušek oprávnění právě daňoví poradci. Navíc jsou dnes daňové zákony už tak složité, že vyznat se v nich je opravdu náročné. Než nad těmito věcmi strávit hodiny času, je lepší obrátit se na odborníky. Daňoví poradci musejí být také ze zákona pojištění, pokud by klientovi způsobili nějakou škodu v souvislosti s daněmi. Účetní na riziko spojené s daněmi pojišťovny nepojistí,” vysvětluje problematiku naše interní daňová poradkyně Ing. Jana Lipenská.

Daňoví poradci vám přiznání zpracují, poradí, jak využít všechny zákonné možnosti, jak platit daně co nejnižší, upozorní vás na rizika a zároveň vás mohou na základě plné moci zastupovat v jednání s finančním úřadem. Lepší je si tedy nechat poradit od profesionála, než mít kvůli pár ušetřeným stovkám daňové přiznání podané špatně a později čelit nemalé pokutě.

A co vy, už se těšíte na jaro?

Chcete zjistit více o bezstarostném pronájmu?

Nechejte nám na sebe kontakt a my se vám do 24 hodin ozveme. Rádi s vámi probereme vaše potřeby a představíme výhody naší služby.

Děkujeme za zájem

Jednou za dva týdny si rozšíříte obzory v oblasti pronajímání.

Vyplnit další email

Něco se pokazilo

Zkuste prosím formulář odeslat znovu. Pokud chyba přetrvává, kontaktujte nás přímo.

Pronajímáte za správnou cenu?

Zdarma a nezávazně vám spočítáme optimální výši nájemného.

Chcete pronajímat bez starostí a bez rizika?

O váš pronájem se postaráme od A do Z.

What’s a Rich Text element?

The rich text element allows you to create and format headings, paragraphs, blockquotes, images, and video all in one place instead of having to add and format them individually. Just double-click and easily create content.

Static and dynamic content editing

A rich text element can be used with static or dynamic content. For static content, just drop it into any page and begin editing. For dynamic content, add a rich text field to any collection and then connect a rich text element to that field in the settings panel. Voila!

How to customize formatting for each rich text

Headings, paragraphs, blockquotes, figures, images, and figure captions can all be styled after a class is added to the rich text element using the "When inside of" nested selector system.

Tipy, rady a novinky

Za roky strávené ve světě nájemního bydlení jsme nasbírali spoustu zkušeností, o které se s vámi chceme podělit. Zároveň bedlivě sledujeme vývoj na trhu, abyste vy nemuseli. Přihlaste se k odběru našeho newsletteru a každý měsíc si rozšíříte obzory v oblasti pronajímání.

Děkujeme za váš zájem

Jednou za dva týdny si rozšíříte obzory v oblasti pronajímání.

Přihlásit další email

Něco se pokazilo

Zkuste prosím formulář odeslat znovu. Pokud chyba přetrvává, kontaktujte nás přímo.