Paušální výdaje nebo skutečné?

Stejně jako živnostníci máte dvě možnosti uplatňování výdajů – můžete uplatňovat skutečné nebo paušální výdaje. Odečet skutečných výdajů se doporučuje všem, u kterých přesáhnou výdaje 30 % příjmů z nájmu, ovšem tato forma je náročnější na vedení účetní evidence.

Zjistěte, jak ušetřit na daních z pronájmu >>

Výdaje vypočtené jako procento příjmů z pronájmu – 30 % a máte hotovo

Nejjednodušší možností je využití paušálního odečtu nákladů ve výši 30 %, které můžete uplatnit maximálně do výše 600 tisíc korun. Při uplatnění paušálních nákladů je nutné si vést evidenci příjmů a pohledávek a zaniká vám tím možnost si do nákladů zahrnout paušální výdaje na dopravu a platby do fondu oprav.

Skutečné výdaje z pronájmu – bez práce nejsou koláče

Pro některé pronajímatele může být výhodnější uplatnit reálné náklady, ale v tomto případě je nutné vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu. Navíc oprávněnost těchto nákladů musíte být schopni prokázat finančnímu úřadu zpětně 3 roky, a 8 let při vykázání daňové ztráty.

Uplatňování reálných nákladů je hodně práce navíc, ale úspora za to může stát. Kolik můžete ušetřit se dočtete v článku od Hypoindexu. Pokud zjistíte, že je pro vás výhodnější uplatňovat reálné náklady, doporučujeme se o dalším postupu poradit sdaňovým poradcem, který vám daň z pronájmu pomůže co nejvhodněji optimalizovat.

Jaké skutečné náklady si můžete započítat?

• poplatky realitní kanceláři
• odpisy nemovitosti
• úroky hypotéky na pořízení nemovitosti
• náklady na vybavení, jako je například nábytek
• náklady na opravu a údržbu
• pojištění nemovitosti
• daň z nemovitosti
• paušál na provoz automobilu
• a další

Formu odečtů můžete i měnit, ale je s tím spojená administrativa navíc. Pokud jeden rok uplatníte náklady skutečné a další rok by vám lépe vyšly paušální, musíte podat dodatečné daňové přiznání za předcházející rok, a základ daně se bude upravovat dle § 23 odst. 8 písm. b) bodu 2 Zákona o daních z příjmů o případné neuhrazené pohledávky a závazky.

Chcete na pronájmu vydělávat více?

Optimalizace daní není naší specializací. Zato jsme profesionálové v oblasti pronajímání a rádi vás ochráníme předneplatiči, poničením bytu nebo výpadkem příjmu při neobsazenosti. Pečujeme o portfolio bytů v hodnotě přes 6 miliard korun a věří nám již více než 1 000 majitelů.

Zjistěte, jak díky službě Ideální nájemce pronajímat

• bez rizika
• bez zbytečné námahy
• s větším ziskem

Snížení základu daně při pronájmu

Daň se platí ze zisku, tedy z rozdílu mezi příjmy a výdaji. Tomuto rozdílu se říká základ daně, který je možné dále snížit o tzv. odčitatelné položky dle § 15 Zákona o dani z příjmů.

‍

Mezi tyto položky se řadí například:

• dary poskytnuté neziskovým organizacím, spolkům, školám aj.
• soukromé životní pojištění splňující podmínky stanovené v zákoně (do 24 000 Kč)
• penzijní připojištění: částka placená nad 1 000 Kč měsíčně snižuje základ daně (max. ale 24 000 Kč za rok)
• úroky z hypotéky: platí pouze pokud hypotéku čerpáte na byt či dům, kde sami bydlíte, případně poměrově, pokud čerpáte na bytový dům a sami v něm obýváte jeden z bytů
• bezplatné darování krve (3 000 Kč / jeden odběr)

Slevy na dani z pronájmu

Pokud daníte zisky z pronájmu, můžete použít všechny obvyklé slevy na dani. Po všech úpravách základu daně, který zaokrouhlíte na celé stokoruny dolů, vypočtete daň ve výši 15 %. Výše daně však ještě není konečná, můžete ji snížit o slevy na dani. Každý člověk má nárok minimálně na základní slevu na poplatníka, která činí 30 840 Kč za rok. Dále existují slevy na děti, na manžela či manželku, sleva na zaplacené školkovné atd.

DPH a pronájem bytu

Na pronájem je navázaná i problematika DPH. U fyzických osob se s ní však setkáme spíše zřídka, a to pouze v případě, že majitel nemovitosti i nájemník jsou plátci DPH a nájemník přitom využívá nemovitost pro svoji ekonomickou činnost. Navíc se musí jednat o nemovitost, která není určená dle katastru nemovitostí jako prostor určený pro bydlení. Pak se mohou dohodnout na tom, že nájemce bude fakturovat částku s DPH.

Nevíte kudy kam? Nechte si poradit od odborníka

Pro ty, co nejsou zběhlí v účetnictví, mohou být pojmy jako daň z nabytí nemovitosti, daň z převodu nemovitosti nebo daň z příjmu velkými neznámými, a v takovém případě je určitě lepší si na pomoc pozvat specialistu z oboru, tedy daňového poradce.

Proč oslovit právě daňového poradce, když zpracovat přiznání zvládne i dobrá účetní?

“Pravdou je, že podle zákona účetní zpracovávat daňová přiznání nesmějí. Na to mají na základě úspěšně složených zkoušek oprávnění právě daňoví poradci. Navíc daňové zákony jsou dnes už tak složité, že vyznat se v nich je opravdu náročné. Než nad těmito věcmi strávit hodiny času, je lepší obrátit se na odborníky. Daňoví poradci musí být také ze zákona pojištění, pokud by klientovi způsobili nějakou škodu v souvislosti s daněmi, zatímco účetní na riziko spojené s daněmi pojišťovny nepojistí,” vysvětluje problematiku daňová poradkyně Ing. Jana Lipenská.

Daňoví poradci vám přiznání nejen zpracují, ale také poradí, jak využít všechny zákonné možnosti pro optimalizaci a snížení daní, upozorní vás na rizika a zároveň vás mohou na základě plné moci zastupovat v jednání s finančním úřadem.

‍