Jak je to s daní z příjmu z pronájmu za rok 2018?

Majitelé nemovitostí, které potom dále pronajímají, si jistě každý rok pokládají tu stejnou záludnou otázku: “Jak legálně pronajímat byt a neplatit žádné daně?” Odpověď je jednoduchá – pokud nechcete mít oplétačky s finančním úřadem, daň z příjmu plynoucího z pronájmu přiznávat dle zákona 586/1992 Sb., o daních z příjmů ve znění pozdějších předpisů musíte. Vždycky, ať se vám to líbí, nebo ne.

Dle Zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů musí být přiznání podáno do prvního pracovního dne následujícího po 31. březnu. Pro přiznání za rok 2018 to vychází přesně na 1. 4. 2019. Pokud vám přiznání zpracovává a podává daňový poradce na základě plné moci, máte tuto lhůtu o 3 měsíce delší, tedy do 1. 7. 2019.

Pronajímáte? Hrdě se k tomu přiznejte

A ne jen vašim známým, ale také úřadům. Pronajímání na černo se totiž nevyplácí, při absenci řádné podnájemní smlouvy často dochází k různým sporům s podnájemníky, které se velmi těžko řeší. Ukřivdění podnájemníci vás pak milerádi mohou udat za to, že si přivyděláváte bokem. Navíc bez smlouvy nese odpovědnost za vzniklé škody v bytě majitel, nikoli “černý” podnájemník.

Pokud na vás pak přijde kontrola z finančního úřadu, zisk z pronájmu vám dopočítá. Doměřená daň je ve výši 15 % ze základu daně (ten je stanoven ze srovnatelných cen v lokalitě a náklady finanční úřad buď odhadne, nebo vezme paušálních 30 %). Dále je třeba počítat se sankcemi, které s doměřenou daní souvisejí. Jedná se o úroky z prodlení a penále. Výše úroků z prodlení je stanovena ve výši repo sazby vyhlášené ČNB (aktuálně 1,75 %) zvýšená o 14 %. Úrok z prodlení běží od původní doby splatnosti daně. Kromě úroku navíc zaplatíte i 20% penále z doměřené daně. Na daních tedy doplatíte částku i mnohonásobně vyšší, než by byla výše daně přiznané rovnou. A to za ten risk snad ani nestojí.

Skutečné výdaje nebo paušál, to je oč tu běží

V České republice máme nastavený jeden z nejsložitějších daňových systémů, zákony a vyhlášky se velmi často mění. Udržet krok a mít ty správné informace je pak přímo k nezaplacení. Jak to tedy celé funguje?

Příjmy z pronájmu se započítávají do úhrnu vašich celkových ročních příjmů. Mezi čisté příjmy se počítá nájemné bez záloh na vodu a energie, ale jen v případě, že energie nájemníkovi vyúčtováváte. Pokud máte zálohy stanoveny paušální částkou a nevyúčtováváte přeplatek nebo nedoplatek, pak je daňovým příjmem jak nájem, tak zálohy na energie. Ve smlouvě by tedy měla být vymezena částka za nájemné a zvlášť za energie.

Stejně jako živnostníci máte dvě možnosti uplatňování výdajů. Při uplatnění skutečných výdajů se od nich dají odečíst například náklady za údržbu bytu, odpisy nemovitosti, poplatky realitní kanceláři i daň z nemovitosti. Odečet skutečných výdajů se doporučuje všem, u kterých přesáhnou výdaje 30 % příjmů z nájmu, ovšem tato forma je náročnější na vedení účetní evidence. Navíc oprávněnost těchto nákladů musíte být schopni prokázat finančnímu úřadu zpětně tři, respektivě pět let při vykázání daňové ztráty. Další možností je využití paušálního odečtu nákladů ve výši 30 %, maximálně ale do výše 300 tisíc korun.

Formu odečtů můžete i měnit, ale je s tím spojená administrativa navíc. Pokud jeden rok uplatníte náklady skutečné a další rok by vám lépe vyšly paušální, musíte podat dodatečné daňové přiznání za předcházející rok a bude se upravovat základ daně dle § 23 odst. 8 písm. b) bodu 2 Zákona o daních z příjmů o případné neuhrazené pohledávky a závazky.

Snížení základu

Daň se platí ze zisku, tedy z rozdílu mezi příjmy a výdaji. Tomuto rozdílu se říká základ daně, který je možný ještě snížit o tzv. odčitatelné položky dle § 15 Zákona o dani z příjmů.

Mezi tyto položky řadíme například:

• dary poskytnuté neziskovým organizacím, spolkům, školám aj.
• soukromé životní pojištění splňující podmínky stanovené v zákoně (do 24 000 Kč)
• penzijní připojištění: částka placená nad 1 000 Kč měsíčně snižuje základ daně (max. ale 24 000 Kč za rok)
• úroky z hypotéky: platí pouze pokud hypotéku čerpáte na byt/dům, kde sami bydlíte, případně poměrově, pokud čerpáte na bytový dům a sami v něm obýváte jeden z bytů
• bezplatné darování krve (3 000 Kč / jeden odběr)

Daně ve slevě? Raději slevy na dani

Po všech úpravách základu daně, který zaokrouhlíte na celé stokoruny dolů, vypočtete daň ve výši 15 %. Výše daně však ještě není konečná, můžete ji snížit o slevy na dani. Každý člověk má nárok minimálně na základní slevu na poplatníka, která činí 24 840 Kč za rok. Dále existují slevy na děti, na manžela/ku (pokud má celkový roční příjem méně než 68 000 Kč), sleva na zaplacené školkovné atd.

A co DPH?

Na pronájem je navázaná i problematika DPH. U fyzických osob se s ní však setkáme spíše zřídka, a to pouze v případě, že majitel nemovitosti i nájemník jsou plátci DPH a nájemník přitom využívá nemovitost pro svoji ekonomickou činnost. Pak se mohou dohodnout na tom, že nájemce bude fakturovat částku s DPH.

Odborná pomoc jako na zavolanou

Pro ty, co nejsou zběhlí v účetnictví, mohou být pojmy jako daň z nabytí nemovitosti, daň z převodu nemovitosti nebo daň z příjmu velkými neznámými, proto je určitě lepší si na pomoc pozvat specialistu z oboru, tedy daňového poradce.

Proč oslovit právě daňového poradce, když zpracovat přiznání zvládne i dobrá účetní? “Pravdou je, že podle zákona účetní zpracovávat daňová přiznání nesmějí. Na to mají na základě úspěšně složených náročných zkoušek oprávnění právě daňoví poradci. Navíc jsou dnes daňové zákony už tak složité, že vyznat se v nich je opravdu náročné. Než nad těmito věcmi strávit hodiny času, je lepší obrátit se na odborníky. Daňoví poradci musejí být také ze zákona pojištění, pokud by klientovi způsobili nějakou škodu v souvislosti s daněmi. Účetní na riziko spojené s daněmi pojišťovny nepojistí,” vysvětluje problematiku naše interní daňová poradkyně Ing. Jana Lipenská.

Daňoví poradci vám přiznání zpracují, poradí, jak využít všechny zákonné možnosti, jak platit daně co nejnižší, upozorní vás na rizika a zároveň vás mohou na základě plné moci zastupovat v jednání s finančním úřadem. Lepší je si tedy nechat poradit od profesionála, než mít kvůli pár ušetřeným stovkám daňové přiznání podané špatně a později čelit nemalé pokutě.

A co vy, už se těšíte na jaro?