Hlad po bydlení

Vlastní bydlení je snem mnoha lidí. Nízké úrokové sazby v posledních letech usnadňují jeho realizaci, nicméně nabízených bytů není na trhu zdaleka takové množství, o jaké je zájem a pořizovací ceny bytů proto strmě rostou. Z toho důvodu je stále větší zájem také o nájemní bydlení, a nájmy zvláště ve velkých městech rychle stoupají.

Těžit lze tedy jak z prodeje, tak z pronájmu bytu.

Zisk z prodeje vs zisk z pronájmu

Při rozhodování zda prodávat nebo pronajímat je prvním krokem průzkum cen. Zjistěte si za kolik se podobné byty prodávají ve vaší lokalitě nebo se podívejte do cenových map, abyste mohli určit, kolik za byt utržíte.

Stejně tak postupujte i u pronájmu. Výši nájmu ovlivňuje více faktorů, jako jsou lokalita, dispozice, výměra, zda je byt po rekonstrukci, občanská vybavenost v okolí a další. Čím je byt větší, v žádanější lokalitě a moderněji vybavený, o to dráže jej pronajmete.

Kolik za svůj byt dostanu měsíčně?

Chcete se dozvědět, jaké nájemné za svůj byt měsíčně získáte? Využijte kalkulačku na stránkách Ideálního nájemce a nechejte si svůj byt nezávazně nacenit.

Obecně se dá říct, že pronájem se vyplatí, pokud vám byt po několik let poskytuje jistý příjem, ideálně když po odečtení veškerých nákladů získáte čistý roční zisk ve výši přibližně 5 % celkové tržní hodnoty bytu.

Příklad:

Řekněme, že váš byt má tržní hodnotu 3 mil. korun. Aby se vám pronajímání vyplácelo, měli byste po odečtení všech nákladů utržit alespoň 150 tisíc korun ročně. Měsíční nájemné by mělo být přibližně 12500,- Kč bez energií.

Okamžité peníze nebo trvalý příjem?

V případě, že se rozhodnete pro prodej bytu, přistane vám na účtu jednorázově větší suma peněz, kterou můžete okamžitě investovat jinam. Nebo můžete mít nižší, zato pravidelný a dlouhodobý zdroj příjmů z pronájmu. Právě pravidelnost a dlouhodobé příjmy jsou důvodem, proč má vlastnictví realit své stálé místo v portfoliích investorů.

Příklad:

Vlastníte byt 2+kk v Brně - Králově poli. Tržní hodnota je 3,5 milionu korun a měsíční nájemné přibližně 13.500 Kč bez energií. Při těchto částkách stačí, abyste byt pronajímali necelých 22 let a máte příjem stejný a ještě navíc vlastníte nemovitost.

Také myslete na inflaci: 3,5 milionu Kč v penězích, které nyní utržíte, za 22 let bude mít hodnotu o dost nižší, zatímco hodnota nemovitosti vzroste. Nemovitosti inflaci odolávají a v čase se zhodnocují. Český statistický úřad uvádí, že za poslední tři roky vzrostly ceny bytů o více než 20 % a neočekává se výrazný pokles.

Čím je tvořen příjem z pronájmu

Pronajímání bytu přináší dva typy příjmu: pravidelná dividenda (čistý zisk z nájmu), a zhodnocení bytu v čase. Růst ceny nemovitosti je často opomíjený - při rozhodování, jestli prodat nebo pronajímat, jej berte v potaz.

Pokud potřebujete okamžité finance, prodejte, jinak vyhrává pronájem

Ačkoliv matematika hovoří jednoznačně pro pronájem, prodej nemovitosti je způsob, jak rychle získat velkou sumu peněz. Pokud ji aktuálně potřebujete, například na financování nového bydlení, volba je jasná.

Kolik vás to bude stát

Obě varianty s sebou zákonitě nesou také náklady. Při prodeji bytu počítejte s náklady na inzerci bytu, výdaji za právní služby, za advokátní/notářskou úschovu. Jestliže jste v bytě neměli trvalé bydliště nebo jej nevlastnili alespoň pět let před prodejem, zaplatíte 15 % daň z příjmu, a využíváte-li služeb realitní kanceláře, také provizi. Daň z převodu nemovitosti od roku 2016 hradí kupující.

1) Náklady na prodej

Náklady na prodej bytu v hodnotě 3 200 000 Kč

• daň z příjmu 480 000 Kč
• provize realitní kanceláři 96-224 000 Kč

Pokud nevyužijete služby realitní kanceláře:

• advokátní úschova 3 000 Kč
• vypracování kupní smlouvy 5-10 000 Kč
• zanesení do katastru 1 000 Kč
• náklady na inzerci 500 Kč

2) Roční náklady na pronájem

Když ten stejný byt začnete pronajímat za 13 000 Kč měsíčně, náklady budou následující.

• náklady spojené se změnou nájemníka (inzerce, výběr nájemníka, předání,..) 3 000 Kč
• pravidelné náklady (kontroly bytu, účtování energií a vody, drobné opravy, revize plynu, právní služby,..) 7 000 Kč
• náklady spojené s odchodem nájemníka (převzetí bytu, úklid) 1 000 Kč
• potenciální rizika (neobsazení, neplatiči, vybydlení) až 22 000 Kč

výpočet počítá s částkou 150 Kč za hodinu vašeho času a vychází z naší Kalkulačky pronajímatele

Častý argument proti pronájmu: starosti s nájemníky a čas

Pronajímat byt a obstarat si všechno sám je opravdu náročné. Majitele nejvíce odrazuje množství času, které je třeba pronájmu věnovat a starosti s nájemníky. Co když mi nájemník zničí vybavení bytu? Co když si do bytu nastěhuji neplatiče? Často pak nemovitost raději prodají.

Pokud se podobným situacím chcete vyhnout, můžete využít dnes už dostupných služeb na trhu, které se o pronájem vaší nemovitosti postarají a vám budou chodit už jen peníze za pronájem.

Jak se zbavit starostí s pronájmem a proměnit jej v bezstarostný příjem

Ideální nájemce je služba, která mění pronajímání v bezstarostný pasivní příjem. Do bytu seženeme podnájemníka, podepíšeme s ním smlouvy, kontrolujeme ho, řešíme s ním opravy bytu a příslušenství. V případě problémového podnájemníka se postaráme o jeho vystěhování.

Navíc od nás získáváte garanci, že byt dostanete zpět ve stejném stavu, v jakém jste nám ho pronajali.