Vyplatí se spíš nájemní smlouva na dobu neurčitou nebo určitou?

Nájemní smlouva na dobu určitou

Nájemní smlouva na dobu určitou se typicky uzavírá na konkrétní časové období – nejčastěji na jeden rok. Po uplynutí sjednané doby se smlouva buď prodlouží, nebo zanikne.

Výhody smlouvy na dobu určitou:

kontrola – pronajímatel i nájemník vědí, kdy nájem končí;
jednodušší řešení problémů – když nájemce nedodržuje pravidla, pronajímatel může smlouvu neprodloužit bez nutnosti výpovědi;
snazší zvyšování nájemného – majitel má při uzavírání nové smlouvy lepší příležitost navýšit nájemné.

Nevýhody a rizika nájemní smlouvy na dobu určitou:

nejistota pro nájemce – i spolehlivý nájemník musí každý rok doufat, že smlouva bude prodloužena;
administrativní zátěž – každé prodloužení znamená nové podepisování smlouvy;
méně motivace k úpravám – nájemníci do bytu často neinvestují ani citově, ani finančně, když vědí, že jsou v něm jen „na chvilku“.

Muž doma u notebooku drží nájemní smlouvu a s obavou se dívá do mobilního telefonu.

Výpověď nájemní smlouvy na dobu určitou

Nájem na dobu určitou lze ukončit několika způsoby, které se odvíjejí od konkrétní situace a dohody mezi nájemcem a pronajímatelem.

1. Automatické ukončení uplynutím sjednané doby: Nejčastější variantou je, že nájem končí v termínu uvedeném ve smlouvě. Pokud pronajímatel nemá v úmyslu smlouvu prodloužit, měl by nájemníka zavčas před skončením nájmu o této skutečnosti informovat. V případě, že pronajímatel písemně nevyzve nájemce do tří měsíců od skončení nájmu k opuštění bytu, dojde k automatickému prodloužení smlouvy.

2. Vzájemná dohoda o předčasném ukončení: Obě strany se mohou kdykoliv dohodnout na ukončení nájmu dříve, než bylo původně sjednáno. V tomto případě se neřídí žádnými zákonnými lhůtami – záleží pouze na vzájemné domluvě.

3. Výpověď ze strany nájemce: Nájemce může ukončit smlouvu na dobu určitou pouze tehdy, pokud nastanou zásadní změny okolností – například stěhování za prací, koupě vlastního bytu nebo zhoršení finanční situace. Výpověď musí být učiněna v písemné formě, přičemž platí tříměsíční výpovědní lhůta.

4. Výpověď ze strany pronajímatele: I pronajímatel má možnost nájem ukončit, ale jen z důvodů, které stanovuje zákon. Typicky jde o závažné porušení nájemních povinností – třeba pokud nájemce dlouhodobě neplatí nájem nebo se dopustí trestného činu vůči pronajímateli. I zde platí výpovědní lhůta tři měsíce, výjimkou je možnost okamžité výpovědi v případě zvlášť závažného porušení povinností ze strany nájemce.

Abyste předešli zbytečným komplikacím s pronájmem, je důležité vybrat vhodného kandidáta. Ušetřete si čas i stres a nechte pronájem na nás.

Nájemní smlouva na dobu neurčitou

Tato smlouva nemá stanovené datum konce. Nájem trvá, dokud jej jedna ze stran nevypoví.

Výhody smlouvy na dobu neurčitou:

stabilita a dlouhodobý vztah – nájemce může v bytě zůstat, pokud řádně platí a dodržuje pravidla. Pronajímatel má zase jistý a předvídatelný příjem;
méně papírování – smlouva se nemusí každý rok obnovovat;
důvěra a větší péče o byt – dlouhodobí nájemci častěji investují do zařízení a pečují o byt jako o svůj domov.

Nevýhody a rizika nájemní smlouvy na dobu neurčitou:

složitější ukončení ze strany pronajímatele – výpověď je možná jen z důvodů stanovených zákonem (např. pro vlastní potřebu nebo závažné porušení smlouvy).

Výpověď nájemní smlouvy na dobu neurčitou

U nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou jsou pravidla pro výpověď flexibilnější než u smlouvy na dobu určitou. I přesto často dochází k táhlým sporům, protože majitelé mají horší vyjednávací pozici.

Mladý pár s nájemní smlouvou jedná s pronajímatelem, podání ruky na znamení dohody.

Výpověď ze strany nájemce

Nájemce může nájemní smlouvu na dobu neurčitou vypovědět kdykoliv a bez udání důvodu. Musí však dodržet zákonnou výpovědní lhůtu, která činí tři měsíce a začíná běžet prvním dnem následujícího měsíce po doručení výpovědi pronajímateli. Výhodou tohoto typu smlouvy je tedy velká volnost pro nájemce – pokud se rozhodne odstěhovat, není vázán žádnou konkrétní délkou trvání smlouvy.

Výpověď ze strany pronajímatele

Pronajímatel má při výpovědi nájemní smlouvy na dobu neurčitou omezenější možnosti. Nemůže nájem ukončit libovolně, ale pouze ze zákonem vymezených důvodů, jako například:

nájemce hrubě nebo opakovaně porušuje své povinnosti (např. neplatí nájem, poškozuje byt nebo ruší sousedy);
pronajímatel potřebuje byt pro sebe, své děti nebo rodiče.

Také zde platí tříměsíční výpovědní lhůta, a navíc je pronajímatel povinen výpověď odůvodnit písemně a zároveň poučit nájemce o možnosti vznést proti výpovědi námitky, případně se obrátit na soud.

Který typ nájemní smlouvy je v Česku běžnější?

Možná vás překvapí, že většina nájemních smluv v ČR je uzavírána na dobu určitou, ačkoliv to zákon výslovně nepodporuje. Podle průzkumu Ministerstva pro místní rozvoj z roku 2024 má:

až 46 % nájemníků smlouvu na dobu kratší než dva roky;
zhruba 45 % má nájemní smlouvu na dobu neurčitou.

Shrnutí: Kdy volit který typ nájemní smlouvy?

Typ smlouvy	Kdy se hodí pro majitele	Kdy se hodí pro nájemce
Na dobu určitou	Když chcete flexibilitu, „vyzkoušet“ nájemce, plánujete prodej nebo vlastní bydlení v bytě.	Když hledáte krátkodobé bydlení (kvůli studiu, práci).
Na dobu neurčitou	Když hledáte dlouhodobého nájemníka a stabilní výnos.	Když chcete stabilitu, jistotu a domácí zázemí.

A rada na závěr?

Pokud chcete mít při pronájmu bytu klid – ať už jako majitel, nebo nájemce – vždy dbejte na správně sepsanou smlouvu. Právě dobře nastavené podmínky od začátku pronájmu snižují rizika, zjednodušují komunikaci a pomáhají budovat důvěru. Stáhněte si proto vzor nájemní smlouvy, který je ověřený našimi právníky a pravidelně aktualizovaný.

Nejčastější otázky (FAQs)

1. Je pro majitele výhodnější uzavírat smlouvy na dobu určitou?
Z hlediska kontroly a flexibility často ano. Ale pokud najdete spolehlivého nájemce, může být výhodnější stabilní vztah s nájemníkem a méně administrativy.

2. Jak smluvně ošetřit možnost výpovědi u nájmu na dobu určitou?
Výpovědní důvody je nutné výslovně uvést ve smlouvě – doporučuje se přidat například možnost ukončení nájmu s 3měsíční výpovědní lhůtou bez udání důvodu.