Přehled práv a povinností pronajímatele na IdeálníNájemce.cz

Práva a povinnosti pronajímatele v rámci nájemního vztahu

Ověřeno právníky

Vlastníte byt a chcete jej nabídnout k pronájmu? Nebo naopak stojíte na straně nájemce a hledáte si bydlení? Základním dokumentem, který určuje vztah mezi majitelem a nájemníkem, je nájemní smlouva. Ta musí být dle občanského zákoníku uzavřena písemně a jakékoliv změny se provádějí dodatkem k nájemní smlouvě.

Jaká jsou hlavní práva pronajímatele při správě bytu?

Pronajímatel má ze zákona několik klíčových práv, která mu umožňují řádně spravovat svůj majetek. Patří mezi ně zejména právo na včasné a úplné placení nájemného a záloh na služby, kontrola technického stavu bytu (za předpokladu předchozí dohody s nájemcem) a možnost ukončit nájemní vztah při vážném porušení smluvních podmínek ze strany nájemce.

Majitel bytu má právo uzavírat nájemní smlouvy, určovat výši nájemného a pravidelně jej zvyšovat podle zákonných pravidel.
Má právo kontrolovat stav nemovitosti, pokud to nájemci oznámí včas a vhodným způsobem.
Má právo omezit či zakázat podnájem nebo větší stavební zásahy do bytu, pokud není provádění stavebních úprav výslovně umožněno ve smlouvě.
Při hrubém porušení podmínek nájmu má majitel bytu právo vypovědět smlouvu za stanovených podmínek.

Co musí pronajímatel zajistit před předáním bytu nájemci?

Před předáním bytu nájemci musí pronajímatel zajistit, aby byl byt způsobilý k řádnému užívání. To znamená, že musí být:

byt ve stavu způsobilém k užívání – funkční topení, voda, elektřina, zajištěný přístup přes dveře a klíče, bez závad,
sepsán předávací protokol – i když zákon tuto povinnost přímo neukládá, je jeho vyhotovení silně doporučeno. Slouží totiž jako důkazní prostředek pro obě strany a pomáhá předcházet sporům o původní stav bytu. Obsahovat by měl aktuální snímky stavu, seznam vybavení a zařízení,
zajištěny základní služby, za které nájemce platí – například dodávky vody, tepla, odvoz odpadu apod.

Podpis nájemní smlouvy a předání klíčů – schválený dokument potvrzující právní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem

Jaké jsou povinnosti pronajímatele bytu?

Pronajímatel je povinen informovat společenství vlastníků jednotek (SVJ) o osobách, které v bytě skutečně bydlí. Dále má zákonnou povinnost udržovat byt v takovém stavu, aby byl způsobilý k užívání.

To zahrnuje zejména:

zajištění větších oprav,
revize plynu, elektroinstalace nebo kotlů.

Po uplynutí nájmu musí vrátit složenou kauci, včetně zákonného úroku.

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce stanovuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník – obecně v části o nájmu (§ 2201 a násl.) a konkrétně u nájmu bytu v § 2235–2301. Rozdělení běžné údržby a drobných oprav pak upravuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb.

Jaké jsou zákonné podmínky pro výpověď nájemní smlouvy?

Výpověď nájemní smlouvy musí být vždy písemná a musí obsahovat jasné důvody, které zákon přesně definuje. Patří mezi ně například opakované neplacení nájemného, hrubé porušení povinností nájemce, užívání bytu bez právního důvodu či nutnost rekonstrukce. V případě hrubého porušení povinností lze přistoupit i k okamžité výpovědi. Vše usnadní připravovaný rozkaz k vyklizení, který se chystá k 1.1.2026 a má urychlit vystěhování problémových nájemců.

Nájemce má právo podat proti výpovědi námitky a požádat soud o přezkoumání její oprávněnosti.

Moderní světlý byt připravený k pronájmu – ukázka povinností pronajímatele před předáním nájemci

Co pronajímatel bytu naopak nesmí?

Pronajímatel nesmí porušovat práva nájemce na nerušené užívání bytu:

nemůže bez oznámení a souhlasu nájemce vstupovat do bytu, pokud k tomu nemá vážný důvod (například havárii),
nesmí nájemci zakázat věci, které mu zákon umožňuje – například chov zvířat, pokud tím neohrožuje ostatní obyvatele domu,
neplatná jsou rovněž ustanovení smlouvy, která by ukládala nájemci nadměrné povinnosti (například opravy nad rámec běžné údržby), nebo by omezovala jeho zákonná práva,
nesmí diskriminovat zájemce o bydlení na základě věku, pohlaví, etnického původu či jiné chráněné charakteristiky.

Co platí majitel bytu?

Rozdělení odpovědnosti za opravy mezi nájemce a pronajímatele je stanoveno nařízením vlády. Pronajímatel hradí veškeré větší opravy a technické zásahy: opravy rozvodů, radiátorů, oken a také všechny zákonem stanovené revize (např. revize plynu nebo kotlů). Nájemce naopak zajišťuje a hradí běžnou údržbu – tedy malé opravy do cca 1 000 Kč: výměnu žárovek, těsnění nebo drobný servis domácích spotřebičů, které jsou součástí vybavení bytu.

Pokud musí nájemce z důvodu naléhavosti (např. havárie) provést opravu, kterou by jinak měl platit pronajímatel, má právo požadovat zpětnou úhradu nákladů.

Náklady v nájmu přehledně: Co říká zákon o placení oprav a služeb

Typ nákladu / výdaje	Hradí pronajímatel	Hradí nájemce
Náklady na běžnou údržbu	❌	✅ Ano (např. malování, úklid)
Drobné opravy v bytě	❌	✅ Ano (do 1 000 Kč za opravu, max. 100 Kč/m² ročně)
Větší technické opravy a výměny	✅ Ano (např. kotel, rozvody, okna)	❌
Opravy zařízení bytu	✅ Ano (např. vestavěné spotřebiče)	❌
Opravy vlastních spotřebičů nájemce	❌	✅ Ano

A na co má právo nájemník?

Nájemník má právo na pokojné a nerušené užívání bytu, což zahrnuje jak faktickou možnost bydlet bez zásahů pronajímatele, tak právo na fungující a bezpečné bydlení:

má také právo chovat v bytě domácí zvíře, pokud tím nepřekračuje běžné meze snášenlivosti,
má právo na podnájem části bytu (např. spolubydlení) i bez souhlasu pronajímatele,
má právo požadovat odstranění závad, které mu brání v řádném užívání bytu, a v případě nečinnosti pronajímatele může náklady na nutné opravy vymáhat,
má právo napadnout výpověď nájmu a žádat soudní přezkum její platnosti.