Nový nájemce. A co teď?

Podívejte se na video, jaké chyby nejčastěji lidé v nájemní smlouvě dělají, abyste se jich vyvarovali.

Dalším důležitým dokumentem je předávací protokol, kde je uveden stav měřáků energií a sepsáno veškeré vybavení, které je součástí bytu, včetně fotodokumentace. Na fotkách je vhodné mít uvedené datum, ať už pro pozdější dokazování, v jakém stavu byly jednotlivé kusy vybavení a nábytku, nebo pro dokazování exekutorovi, že se jedná o váš majetek.

Nového obyvatele své nemovitosti nahlaste na SVJ a správci budovy.

Jakékoliv změny ve smlouvě musí odsouhlasit nájemník, nelze je dělat jednostranně. Například pokud chcete zvýšit nájemné, musíte dodržet postup dle § 2249 a 2250 zák. č. 89/2012 Sb., tedy písemně nájemci navrhnout změnu. Zvýšení navíc může být maximálně o 20 % za dobu tří let. Nájemné rovněž můžete zvýšit jen jednou za 12 měsíců. Pokud nájemce na návrh nepřistoupí, může výši nájemného určit soud.

Opravím, opravíš, zaplatíme

“Majitel může na bytě provést takové opravy, které nesníží jeho hodnotu a lze je provést bez většího nepohodlí nájemce. Tyto opravy ani nemusí s nájemcem konzultovat,” vysvětluje vedoucí právního oddělení Ideálního nájemce.cz Štěpán Smoleja.

Pokud po dobu úprav nemůže nájemce zůstat v bytě, pronajímatel mu musí dát zálohu na náhradní ubytování a to následně uhradit. Nájemce naopak může úpravy nebo přestavbu na bytě provádět jen se souhlasem majitele.

A kdo opravy zaplatí? “Pronajímatel hradí vše, co není vymezeno v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., a vyjma škody, které způsobil nájemce úmyslně nebo hrubou nedbalostí,” říká Smoleja.

V praxi to znamená, že nájemce hradí veškeré drobné opravy na bytě, pokud jejich součet nepřesáhne 100 Kč za metr čtvereční podlahové plochy a rok. Například v bytě o výměře 70 m2 nájemce platí opravy jen do výše 7 000 Kč ročně.

Podrobnosti o tom, které opravy kdo platí, najdete v přehledném výčtu.

Škoda (bytu, nikoliv lásky)

V zájmu nájemce je řešit veškeré problémy ihned a nečekat, až jejich škoda přesáhne hranici, kterou už by hradil pronajímatel, zákon totiž ukládá povinnost prevence. V případě, že by nájemce nechtěl uhradit opravy nebo jím poničené vybavení, je možné dlužnou částku strhnout z jistoty (kauce). Pokud dlužná částka přesahuje i kauci, může majitel na nájemce podat žalobu.

Pokud nájemce popírá zavinění škody na vybavení bytu, jako důkaz vám poslouží předávací protokol a fotodokumentace. V extrémním případě může být nutné unést důkazní břemeno, třeba znaleckým posudkem.

Majitel má právo na bytě provádět kontroly, musí o nich ale předem informovat nájemce. Výjimkou je pouze situace, kdy na bytě hrozí škoda a není čas nájemci dávat vědět. Frekvenci kontrol je vhodné sjednat v nájemní smlouvě.

Nejjistější způsob, jak zaplatit co nejméně na škodách, je mít dobré pojištění. Obecně platí, že majitel by měl mít pojištěnou nemovitost a nájemce domácnost. Bohužel tradiční pojištění odpovědnosti se vztahuje pouze na škody způsobené třetím stranám (např. vytopení sousedů, nikoliv na poškození vlastního bytu).

Přečtěte si více o pojištění.

Jak to řešíme v Ideálním nájemci
“Máme sjednanou unikátní spolupráci s pojišťovnou, která pokrývá i škody způsobené nájemcem v pronajímaném bytě. Vyřešíme tedy vše od zabouchnutých klíčů, přes vytopení sousedů až po zničení nábytku domácím mazlíčkem,” uvádí Gabriela Kunstová, vedoucí týmu specialistů péče o pronajaté byty.

Pronajímatel nijak nezodpovídá za chování nájemce vůči sousedům nebo například za údržbu společných prostor. Když nájemce ruší klid v nočních hodinách nebo poškodí společné vybavení, řešením je zavolat policii.

Jak to řešíme v Ideálním nájemci
“Po zjištění jakýchkoliv problémů se sousedy ihned jedeme na místo a situaci aktivně řešíme. S podnájemníky se domlouváme na změně návyků, např. aby nekouřili z okna. Zpravidla stačí jedno napomenutí, ale kdyby stížnosti přetrvávaly, první naléhací metodou je právnická výzva k nápravě,” vysvětluje Kunstová.

Zase nezaplatil?

Máme pro vás špatnou zprávu - je velice pravděpodobné, že se při pronajímání potkáte se zpožděním platby nájemného nebo dokonce narazíte na dlouhodobého neplatiče. Nejlepším řešením je těmto situacím předcházet a zájemce o váš byt důkladně prověřovat v registrech dlužníků.

Přečtěte si návod, co dělat s neplatičem v bytě.

Změna je život

Nájemce nemusí pronajímatele informovat o tom, jak dlouho má v úmyslu v bytě setrvat. Musí ale dodržet nájemní smlouvu - smlouvu na dobu určitou nelze vypovědět, smlouva na dobu neurčitou má výpovědní lhůtu tři měsíce.

Pro majitele platí totéž, ale výjimkou je, pokud by byt potřeboval pro sebe nebo někoho z rodiny. V takovém případě může vypovědět i smlouvu na dobu určitou. Pokud se náhle rozhodnete byt prodat, musíte počkat do skončení nájemní smlouvy, respektive do konce výpovědní doby.

Podívejte se na video, co obnáší změna nájemníka.